- •1. Основные этапы процесса оценки недвижимости
- •2. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости
- •3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4. Область применения и этапы затратного подхода.
- •5. Определение стоимости строительства по сборникам упвс.
- •6. Определение накопленного износа, методы оценки износа.
- •7. Определение физического износа (устранимый, неустранимый).
- •8. Определение функционального износа (устранимый, неустранимый).
- •9. Внешний (экономический) износ.
- •13.Корректировка цен аналогов путем внесения поправок. Процентные, денежные, относительные и абсолютные поправки.
- •14.Внесение поправок методом парных продаж.
- •15.Поправка на местоположение объекта.
- •16. Поправка на дату продажи объекта
- •17. Поправка на масштаб (расчет поправок статистическими методами)
- •18. Заключительный вывод стоимости объекта оценки сравнительным подходом (мода, медиана, средняя взвешенная величина)
- •19. Доходный подход
- •Алгоритм применения доходного подхода
- •Расчёт суммы возможных поступлений от объекта оценки
- •Расчёт действительного валового дохода
- •Расчёт расходов, связанных с объектом оценки
- •Определение чистого операционного дохода
- •Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость
- •Метод прямой капитализации
- •Дисконтирование денежных потоков
- •20. Метод капитализации доходов
- •Определение доходов
- •Расчет ставки капитализации кумулятивным методом
- •21. Метод дисконтирования денежных потоков
- •Последовательность применения метода ддп
- •1. Метод кумулятивного построения
- •23. Методы доходного подхода в оценке стоимости земельного участка
- •Метод прямой капитализации.
- •Метод дисконтирования денежных потоков
- •Метод техники остатка для земли
- •24. Методы затратного подхода оценке стоимости земельного участка
- •Метод изъятия.
- •2. Метод определения затрат на освоение.
- •3. Метод оценки по затратам на воспроизводство инфраструктуры.
7. Определение физического износа (устранимый, неустранимый).
Физический износ – это утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств конструкции, элемента или здания в целом в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, к их восстановительной стоимости.
ИФИЗ = стоимость ремонта / стоимость объекта.
Устранимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуатации, поэтому его называют отложенным ремонтом. При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния.
Классификация признаков износа принимается по ВСН 58-86 (р).
Удельные веса укрупненных элементов по УПВС.
Неустранимый физический износ соответствует позициям, устранение которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно.
На практике элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем всё сооружение (кровля, двери, окна, полы, отделка и т.п.). У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает со сроком службы всего сооружения или больше его (фундаменты, плиты покрытия, стены и т.д.).
При осмотре объекта для определения его физического износа составляется дефектная ведомость.
8. Определение функционального износа (устранимый, неустранимый).
Функциональный износ – функциональное устаревание, которое вызывается несоответствием объемно планировочного или конструктивного решения сооружения современным стандартам.
Аналогично физическому износу, функциональный износ бывает устранимый и неустранимый.
Устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его устранения как затраты на реконструкцию или замену, целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта.
Данный износ вызывается:
1) недостатками, которые требуют добавления элементов
Расчет этого элемента:
определяется стоимость добавления элементов на дату оценки
определяется стоимость строительства элемента из предположения, что этот элемент добавлялся первоначально (если такое могло быть)
разница дает величину износа.
2) недостатками, требующим замену и модернизацию элементов (относится к элементам, которые на дату оценки находятся в нормальном рабочем состоянии, но не соответствуют каким-то требованиям)
Расчет:
определяется стоимость элемента, уже включенную в восстановительную стоимость
определяется физический износ устранимый и неустранимый
определяется стоимость демонтажа
определяется стоимость возврата материалов
рассчитывается стоимость монтажа новой системы
определяется величина износа (1 – 2 = остаточная стоимость + 3 – 4 + 5 = 6).
3) сверхулучшения (к сверхулучшениям относятся позиции элементов, которые в объекте есть, но с точки зрения современных представлений, в них нет необходимости)
Расчет:
определяется стоимость строительства элемента
определяется физический износ элемента
определяется стоимость демонтажа
определяется стоимость возвратных материалов
определяется величина функционального износа (5 = 1 – 2 + 3 – 4).
Неустранимый функциональный износ - это износ, затраты на устранение которого больше, чем получаемые в результате его устранения доходы.
Стоимость неустранимого функционального износа определяется как капитализированная потеря арендной платы, вызванная несоответствием конструктивного решения современным стандартам. При этом для капитализации неполученного дохода используется ставка капитализации для аналогичных зданий.
Пример:
Имеется складское помещение площадью 200 м2, высотой этажа 6 м. Собственник теряет на арендной плате по 50 руб с 1 м2 в месяц по причине несоответствия высоты склада стандартам. Определить неустранимый функциональный износ при ставке капитализации для зданий складского типа 19%.
Формула метода прямой капитализации:
С=ЧОД/R, где
ЧОД - чистый операционный доход
R- ставка капитализации.
С=50*200*12/0,19=631 579 руб.