• Когда оценивается новое или недавно построенное здание;

• Когда необходим анализ наилучшего, наиболее эффективного использования участка;

• Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

• Для объектов незавершенного строительства;

• Для оценки в целях налогообложения, в целях страхования;

• Для переоценки основных фондов предприятия;

• В случае, когда есть недостаток информации для расчетов другими подходами.

• 5. Определение стоимости строительства по сборникам упвс.

• Для оценки используется УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости.

• Нормативы, включенные в УПВС, учитывают усредненные затраты в объеме с 1 по 12 главу сводного сметного расчета для различных типов недвижимости. Все показатели выведены из расчета на 1 кв.м., 1 п.м. или объект в целом. Точные результаты сборники УПВС дают для зданий, построенных до середины 80х гг. Сами сборники изначально были составлены в 1969 г.

• По сборнику выбирается близкий аналог объекта оценки по конструктивным элементам и строительному объему. Если не удается найти абсолютный аналог, то вводится дополнительная корректировка.

• В строительстве существует 6 групп капитальности. При несоответствии группы капитальности принимаются коэффициенты перехода из общей части сборника. Группа капитальности зависит от долговечности здания, а долговечность - от строительных материалов.

• Пример:

• 1 гр. капитальности: срок службы 150 лет (монолитные, кирпичные, ж/б)

• 2 гр. капитальности: срок службы 125 лет

• 3 гр. капитальности: срок службы 100 лет

• 4 гр. капитальности: срок службы 50 лет ( деревянные здания)

• 5 гр. капитальности: срок службы 30 лет (сборнощитовые, каркасно-глинобитные)

• 6 гр. капитальности: срок службы 15 лет (каркасно-камышовые).

• С_с=V•С₆₉•К₈₄• К₉₁• К_ТЕК• К_К.Р., где

• V-строительные объем здания

• С₆₉ – стоимость единицы объема в ценах 1969 года

• К₈₄ – коэффициент перехода в цены 1984 года

• К₉₁ - коэффициент перехода в цены 1991 года

• К_ТЕК – индекс перехода в цены текущего года

• К_К.Р. – коэффициент климатического района.

• Хабаровск относится к 5-му территориальному поясу, 1-му климатическому району.

• В УПВС нет прибыли предпринимателя.

• Стоимость с учетом НДС: С_НДС = С_с • 1,18 (НДС = 18%)

• Стоимость с учетом ПП: С_ПП= С_НДС • 1,3÷1,5 (ПП = 30 ÷ 50%)

• Строительный объем здания:

• V_ЗД = S_ЗД • h (h от отметки чистого пола).

6. Определение накопленного износа, методы оценки износа.

Накопленный износ – это уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которая может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.

Экономическая жизнь – это период времени, в течение которого денежные вклады в улучшения дают прирост стоимости (короче физической жизни).

Физическая жизнь – это нормативный срок эксплуатации (определяется в зависимости от группы капитальности).

Остаточная экономическая жизнь – это период времени, в течение которого недвижимость может приносить доход.

Хронологический (действительный) возраст – это период времени от окончания строительства до даты оценки.

Эффективный возраст – это возраст, на который выглядит недвижимость (отличается от хронологического).

Методы оценки износа.

1. Метод экономического возраста (метод срока жизни):

И_НАК = Т_ЭФ/Т_ЭК

Т_ЭФ = Т_ЭК - Т_ОЭК.

Пример:

Год постройки 1975.

Год оценки 2010.

Т_ХРОН 35 лет.

Т_ЭФ 30 лет.

2 гр. Капитальности: физическая жизнь = 125 лет.

Определить накопленный износ.

И = (30 / 100) • 100% = 30%.

Ограничения метода:

• Применяется для недавно построенных зданий, т.к. хронологический возраст можно приравнять к эффективному только на начальной стадии эксплуатации

• Величина общей общеэкономической жизни и эффективного возраста часто определяется субъективно, поэтому для здания с большим сроком службы при расчетах возникает большая ошибка

• Не учитывает различия в общеэкономической жизни для отдельных элементов (например, фундаменты рассчитаны на 100 лет, а отделка на 2-4 года).

Достоинство: метод дает экспресс-оценку.

2. Метод разбивки:

Заключается в подробном рассмотрении и всех видов износа.

Износ состоит из:

1. Физический износ (устранимый или неустранимый)

2. Функциональный износ (устранимый или неустранимый)

3. Внешний (экономический) износ.

Считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавленная стоимость сооружения.