23. Методы доходного подхода в оценке стоимости земельного участка

Земельный участок – это часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях. Оценка стоимости земельных участков является самой сложной оценкой, т.к. земля – довольно специфический объект, слабая нормативно – правовая и методическая база, неразвитость земельного рынка в стране.

Методы доходного подхода.

1. Метод прямой капитализации.

Сзу = Рента/R

В качестве ренты используются: расчетный доход для оценки сельскохозяйственных и лесных земель; арендная плата для земли; доход от прироста стоимости земельного участка.

Рента = Аб * S * K₁ * K₂

Аб – базовая ставка арендной платы на землю

S – площадь земельного участка

K₁ – коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора

K₂ – коэффициент, учитывающий коммерческую ценность участка (коэффициент дифференциации). Расчет ставки капитализации для земельного участка.

1) Метод кумулятивного построения

R = Rб + ∑ Р

Риски: региональный риск, риск низкой ликвидности, риск вложения в недвижимость.

2) Условная капитализация по условному индексу.

Применяется для оценки сельскохозяйственных и лесных земель.

Для расчета необходимо время для полного воспроизводства земли (с/х - 33 года, лес – 50 лет)

3) Метод основан на анализе сравнительных продаж.

Очень легкие расчеты, исключено влияние субъективного мнения, но для реализации необходимы точные цифры по рыночной стоимости для аналогичных земельных участков и их доходности.

Путем расчета значений по нескольким аналогам выводятся средние значения.

Сложность метода в том, что подобрать аналоги практически невозможно, а получить аналоги по доходности – тем более.

2. Метод дисконтирования денежных потоков

Широко используется для земельных участков добывающей промышленности.

Особенностью является большая длительность прогнозного периода (25 лет и более).

Расчет величины денежных потоков осуществляется на основе технико-экономических показателей и планируемого проекта разработки.

Расчет ставки дисконтирования основан:

1) На доходности эксплуатации местоположения. Определяется сравнительным подходом, при этом большое значение имеет размер месторождения (чем больше запасы, тем меньше износ).

2) На учете степени достоверности оценки количества полезного ископаемого. Определяется по среднестатистическим данным.

3) На учете степени риска разработки данного месторождения. Риск рассчитывается для всех этапов отдельно: - поиск; - разведка; -подготовка; - эксплуатация.

Р = Vэт * Зэт / Зобщ

Vэт – вероятность получения отрицательного результата

Зэт – финансовые затраты определенного этапа

Зобщ – общие затраты.

3. Метод техники остатка для земли

Определяется как часть дохода от имущественного комплекса, которая приходится на земельный участок.

Рента = ЧОД_{имущественный комплекс} - ЧОД_здания

ЧОД_здания = Сзд * Rзд (Сзд – в основном берется из затратного подхода)