1. Метод кумулятивного построения

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенса­цией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денеж­ных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями; (Rб + ∑ P)

2) нормы возврата капитала (НВК), т. е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применя­ется только к изнашиваемой части активов.

R = Rб + ∑ P + НВК

Rб – безрисковая ставка (определяется по депозитам наиболее надежных российских банков) (это ставка, которая отражает «фактические рыночные воз­можности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата»).

∑ P – премии за риск (риски) Расчет различных составляющих премии за риск.

Под риском понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов. Выделяется риск вложения в недвижимость, риск низкой ликвидности, риск управления и т. п.

1) Надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учиты­вается возможность случайной потери потребительской стоимости объек­та, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в стра­ховых компаниях высшей категории надежности. Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статические и динамичные.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретно оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Статичный риск - это риск, который можно актуально рассчитать и переложить на страховые компании. Размер поправки за статичный риск определяется как размер страховых отчислений за полную страховку недвижимости в страховых компаниях высшей категории надежности плюс 30% за риск невыплат страховки или выплаты ее в полном объеме.

Динамичный риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция". Динамичный риск связан с изменениями в системе землепользования и внешних связей объекта. Действия или бездействие конкурентов на рынке могут также создать условия для потерь, так же как и для получения дополнительной прибыли.

Таблица– Риски вложения в недвижимость

Риски	1	2	3	4	5	6		7	8	9	10
Систематические, динамические риски
1. Ухудшение общеэкономической ситуации
2. Увеличение числа конкурирующих объектов
3. Изменение федерального и местного законодательства
Несистематические, динамические риски
4. Природные или антропогенные ЧС
5. Неполучение арендных платежей
6. Неэффективный менеджмент
7. Криминогенный фактор
8. Финансовые проверки
9. Неправильное оформление договоров аренды
Количество наблюдений	0	0	3	1	2		1	2	0	0	0
Взвешенный итог	0	0	9	4	10		6	14	0	0	0

- надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляю­щей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оценива­емому объектов на рынке. Это надбавка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора, принимается на основании исследования рынка недвижимости в городе, проведенных по данным печати.

- надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

НВК. Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижи­мость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает не­обходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала. Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного до­хода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой У_р - став­кой процента для рекапитализации.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

- прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

- возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвести­ции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

- возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке про­цента (метод Хоскольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожида­ется, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными ча­стями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т. е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд воз­мещения:

, (16)

где n - оставшийся срок экономической жизни; Ry - ставка доходности инвестиций.

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвес­тируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

, (17)

где SFF - фактор фонда возмещения; Y = Ry (ставка дохода на инвестиции).

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реин­вестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предпола­гается получение дохода по безрисковой ставке.

, (18)

где Y₆ - безрисковая ставка процента.

. 2.Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи не­движимости, а частично - за счет текущих доходов.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и за­емного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной (Rm) и рассчитывается:

, (19)

где ДО - ежегодные выплаты по обслуживанию долга; К - сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций слож­ного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитыва­йся по формуле:

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешен­ное значение:

, (20)

где М - коэффициент ипотечной задолженности.