21. Метод дисконтирования денежных потоков

Метод используется для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом в случае, когда динамика изменения дохода значительна или эти изменения носят нерегулярный характер.

Метод дисконтирования предполагает прогнозирование размера чистого операционного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта в конце этого периода. А затем расчет и суммирование текущих стоимостей всех будущих доходов с применением функций сложных процентов и использованием коэффициента дисконтирования, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.

,

где PV – текущая стоимость денежных потоков; ЧОД – денежный поток в период t; t – номер платёжного периода; i – ставка дисконтирования; FV – стоимость реверсии (цена продажи в конце периода владения); n – количество периодов.

,

где ЧОД – чистый операционный доход в последний год прогнозного периода; R – ставка капитализации.

Последовательность применения метода ддп

1. Установление продолжительности получения дохода от объекта недвижимости. В международной оценочной деятельности средняя продолжительность принимается равной 5-10 годам, если иное не предусмотрено дополнительными условиями. Российские оценщики принимают этот период в диапазоне 3-5 лет;

2. Прогнозирование потоков денежных средств по каждому году владения (рассчитывается ЧОД);

3. Определение ставки дисконтирования (ставка дисконтирования – норма прибыли дисконта)

i = R_б + ∑P;

4. Расчёт выручки от продажи в конце периода владения по номеру последнего прогнозного периода;

5. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи.

Величина степени t зависит от равномерности распределения денежного потока. Если весь денежный поток поступает в конце года, то t = номеру периода (года), если во втором полугодии, то t – 0.25, если в первом полугодии, то t – 0.75, для равномерно распределенного потока t - 0.5.

Чистый операционный доход в методе дисконтирования денежных потоков определяется аналогично методу капитализации. Ставка дисконтирования является нормой сложного процента, которая применяется при расчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Существует несколько видов ставки дисконтирования, каждая из кото­рых имеет определенную специфику расчета. Выбор вида ставки зависит от того, что оценщик подразумевает под доходом. В западной практике для расчета ставки дисконтирования применя­ются следующие методы:

1. Метод кумулятивного построения

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, при­сущих данному объекту недвижимости.

Определение безрисковой ставки и возможных премий за риск ранее было подробно приведено в методе капитализации;

2. Метод сравнения альтернативных инвестиций;

3. Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного про­цента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с анало­гичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно тру­доемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих де­нежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информа­ции и размера оцениваемых прав.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выде­ления следующий:

- моделирование для каждого объекта-аналога в течение определен­ного периода времени по сценарию лучшего и наиболее эффективно­го использования потоков доходов и расходов;

- расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

- полученные результаты обработать любым приемлемым статисти­ческим или экспертным способом с целью приведения характеристик ана­лиза к оцениваемому объекту;

4. Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, от­слеживании по данным сделок основных экономических показателей ин­вестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, про­веряя обоснованность различного рода допущений. Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки.

22. Методики расчета ставки капитализации Существует несколько методов определения коэффициента капитали­зации:

- Метод кумулятивного построения;

- Метод связанных инвестиций;

- Метод прямого сопоставления.