Определение доходов
1) Потенциальный валовый доход – доход, который может принести объект за год при полной загрузке площадей. То есть представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости.
,
где S – площадь объекта недвижимости, м2; Аст – ставка аренды за 1м .
2) Действительный валовый доход – рассчитывается путем вычитания из потенциального валового дохода потерь при сборе платежей, потерь от недозагрузке помещений и добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости.
ДВД = ПВД – потери + прочие доходы
Потери выражаются в % от ПВД. Причины потерь:
несвоевременная плата аренды;
недозагрузка помещений.
Прочие доходы – доходы от второстепенной деятельности, не связанные с арендой помещения (платная стоянка на арендуемой территории, буфет, мастерская, банкоматы, терминалы оплаты).
3) Чистый операционный доход - это доход за вычетом всех статей расходов, но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.
,
(14)
где ОР - операционные расходы – денежная величина, необходимая для нормальной эксплуатации объекта недвижимости.
Операционные расходы делятся на 3 группы:
Условно-постоянные издержки – не зависят от уровня предоставления услуг и загрузки помещения (налог на имущество - 2,2% от остаточной стоимости с учётом физического износа; страхование недвижимости - 1% от остаточной стоимости с учётом физического износа; зарплата управляющего персонала с учётом налога заработную плату (26,2%).
Условно-переменные (эксплуатационные) – изменяются в зависимости от степени использования и загрузки объекта (коммунальные, издержки на содержание территории, зарплата обслуживающего персонала, налоги на зарплату, обеспечение безопасности).
Если расчёты проводятся для цели налогообложения, из операционных расходов исключаются подоходный налог; оплата кредита; экономическая и налоговая амортизация; расходы, связанные с дополнительными капитальными сооружениями; предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не относятся к операционным.
3. Резерв на замещение – отчисления на замену короткоживущих элементов объекта недвижимости в течение его экономической жизни:
,
где Сэл – стоимость элемента, требующего замещения, руб; Rб – безрисковая ставка; t – время нормальной эксплуатации.
Расчет ставки капитализации кумулятивным методом
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2) нормы возврата капитала, т. е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
Ставка капитализации строится в следующем виде:
R = БС + Р + НВК
БС – ставка по депозитам наиболее надёжных банков. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по депозитам российских банков высшей категории надежности; ОФЗ (облигации внутреннего федерального займа); ставке рефинансирования ЦБ России;
Р – степень оправданности ожидания в получении будущих доходов. Выделяется риск вложения в недвижимость, риск низкой ликвидности, риск управления и т. п.;
НВК (норма возврата капитала) – погашение суммы первоначальных вложений.