3. Расчёт расходов, связанных с объектом оценки

ОР – операционные расходы – денежная величина, необходимая для нормальной эксплуатации объекта недвижимости.

Операционные расходы делятся на 3 группы:

1. Условно-постоянные издержки – не зависят от уровня предоставления услуг и загрузки помещения (налог на имущество - 2,2% от остаточной стоимости с учётом физ. износа; страхование недвижимости - 1% от остаточной стоимости с учётом физ. износа; з/п управляющего персонала с учётом налога заработную плату (26,2%).

2. Условно-переменные – изменяются в зависимости от степени использования и загрузки объекта (издержки на содержание территории, з/п обслуживающего персонала, налоги на зарплату, обеспечение безопасности).

Если расчёты проводятся для цели налогообложения, из операционных расходов исключаются подоходный налог, оплата кредита, экономическая и налоговая амортизация, расходы, связанные с дополнительными капитальными сооружениями.

3. Резерв на замещение – отчисления на замену короткоживущих элементов объекта недвижимости в течение его экономической жизни:

,

где С_эл – стоимость элемента, требующего замещения, руб; R_б – безрисковая ставка; t – время нормальной эксплуатации.

4. Определение чистого операционного дохода

ЧОД = ДВД – ОР

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость

   1. Метод прямой капитализации

Метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула, по которой определяется стоимость объекта (Скап), имеет вид:

,

где ЧОД – чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год; R – ставка капитализации.

2. Дисконтирование денежных потоков

Метод дисконтирования предполагает прогнозирование размера чистого операционного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта в конце этого периода. А затем расчет и суммирование текущих стоимостей всех будущих доходов с применением функций сложных процентов и использованием коэффициента дисконтирования, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.

,

где PV – текущая стоимость денежных потоков; ЧОД – денежный поток в период t; t – номер платёжного периода; i – ставка дисконтирования; FV – стоимость реверсии (цена продажи в конце периода владения); n – количество периодов.

20. Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула, по которой определяется стоимость объекта (Скап), имеет вид:

, (12)

где ЧОД – чистый доход; R – ставка капитализации.

Этапы расчета:

1. Определение ожидаемого годового дохода при условии наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;

2. Расчет ставки капитализации;

3. Определение стоимости объекта.