3. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови.

Емфітевзис – це довгострокове, відчужуване та успадковуване речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі права володіння і користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб із метою отримання плодів і доходів від неї з обов’язком ефективно її використовувати відповідно до цільового призначення.

До земель с/г призначення належать:

а) с/г угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);

б) не с/г угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель лісового фонду, землі під господарськими будівлями і дворами, землі тимчасової консервації тощо) (ст. 22 Земельного кодексу України).

Відповідно до ст. 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (землекористувачем). Даний договір є двостороннім, консенсуальним, оплатним або безоплатним.

Відповідно до ст. 13 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Істотними умовами договору оренди землі є:

• об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

• строк дії договору оренди;

• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

• умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

• умови збереження стану об’єкта оренди;

• умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

• умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

• існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

• визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

• відповідальність сторін;

• умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Невід’ємною частиною договору оренди землі є:

• план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

• кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

• акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

• акт приймання-передачі об’єкта оренди;

• проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку, на який було надано право користування;

3) викупу земельної ділянки у зв’язку із суспільною необхідністю.

Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Суперфіцій полягає у наданні землекористувачу земельної ділянки її власником для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель. Дане право виникає, відповідно до ст 413 ЦК України, на підставі договору або заповіту.

Характерні риси суперфіцію:

• довгостроковість;

• відчужуваність;

• успадковуваність;

• цільове призначення.

Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею. Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об’єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.

Власник земельної ділянки має право володіти, користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем. Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.

Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором. Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.

Особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).

Землекористувач зобов’язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом. Землекористувач зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку права користування;

3) відмови землекористувача від права користування;

4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.