• Раздел I. Техническая часть

1.1. Введение

Представление эксперта о требуемых услугах.

Перед городом Иркутском стоит сложная задача проведения реформы жилищно-коммунального сектора с целью создания условий рыночной экономики и снижение издержек. Задача эта осложняется тем фактором, что значительная часть имеющегося жилищного фонда требует реконструкции. Объем инвестиций, необходимый для реконструкции, таков, что наряду с собственными средствами города необходимо привлечение средств со стороны.

1.1.2. Планирование стратегии проекта.

Наиболее важной частью в планировании стратегии создания недвижимости является маркетинговое исследование рынка. Только знание рынка и его потребностей дает основу для эффективного планирования. Чтобы планировать стратегию, важно знать спрос на определенные типы застройки и возможности конкурентов. Любой проект должен сравниваться с конкурентными, поскольку, в конечном счете, это не более, чем предпринимательство. На рис. 2.1 представлены факторы, подлежащие рассмотрению при разработке стратегии проекта.

Жилищная недвижимость обеспечивает жилое пространство для индивидуального владельца. К ним относятся жилища, сдаваемые в аренду (индивидуальные дома, коттеджи, многосемейное жилье- одно-, двух-, трех, четырех- квартирные), купленные либо для себя, либо для продажи.

Коммерческая недвижимость обеспечивает помещение для ведения дел: управление бизнесом, хранение и продажи товаров, временного поселения людей, выпуска готовой продукции (здания промышленного назначения), бизнес-парки и др.

Реконструкция исторических зданий и сооружений. Во многих случаях исторические здания реконструируются под жилье, офисы или под объекты розничной торговли, даже если их первоначальное назначение было иным. Такая недвижимость включается в специальный регистр, санкционирование должно предшествовать получению любого разрешения на строительство от местных органов власти.

Для того чтобы застроить участок земли «наилучшим образом», необходимо путем исследования рынка определить наиболее приемлемый для этого места:

- объект недвижимости (тип строения), отвечающего потребностям рынка;

- исследование потенциальных возможностей рынка (необходимо изучить направления развития потребностей в объектах данного типа). См. раздел 9.5 «Проект развития недвижимости» учебного пособия «Экономика и управлении недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения», - М.: АСВ, Смолин Плюс, 2001 г.;

- возможные проблемы, с которыми может предприниматель этого определяются задачи с учетом краткосрочных и долгосрочных целей, которые делятся на социальные и финансовые. Социальные задачи рассматриваются с проблемой, связанной с выбором места строительства, с разработкой проекта, который соответствует социальной и исторической установкой общества. При этом учитываются транспортные возможности, а также экологические требования, в том числе сохранность зеленых насаждений, финансовые задачи предполагают установление минимального размера прибыли, оправдывающий риск предпринимателей;

- изучение осуществляемости проекта (Приложение 2);

- определение финансовых критериев предприятия необходимый капитал для осуществления проекта, проект для продажи или владение, анализ риска, период окупаемости, нормы возврата капитала (ставки доходов) см. раздел 4 «Экономическая экспертиза». Примечание: капитал – это разница между общими затратами на создание проекта и суммой прибыли + амортизационный фонт + предоставленная ссуда;

- выбор подходящий организационной правовой формы предприятия (единоличное владение, совместное владение и т. д.).