3.5. Оценка объекта недвижимости
По завершению прединвестиционной части, необходимой для создания объекта недвижимости, вы можете совершенно иначе оценивать объект, чем рынок. Чтобы установить рыночную стоимость объекта, необходимо сделать экспертную оценку недвижимости. Пользуюсь одним из трех подходов или их сочетанием (рис. 3.2.). Их сущность определяет:
Сравнительный подход;
Затратный подход;
Доходный подход.
Дипломник должен дать рекомендации относительно рыночной стоимости. Вы должны согласовать свои основные оценки стоимости проекта и его эксплуатации. Если расчеты имеют значительные расхождения, то необходимо либо пересмотреть свои расчеты и найти ошибку, либо обратиться к другому эксперту, который, так или иначе подтвердит ваши оценки. Следует заметить, что без профессиональной оценки, совпадающей с проектной стоимостью объекта, получить финансирование под свои проекты не удастся.
3.5.1. Сравнительный подход.
Сравнительный подход или подход по результатам продаж основан на концепции, согласно которой стоимость недвижимости должна устанавливаться на том уровне, сколько стоила бы покупка аналогичного по достоинствам объекта недвижимости. Оценка стоимости основывается на ценах, которые дают за аналогичные объекты недвижимости, расположенные поблизости, по сделкам, заключенным в течение разумно устанавливаемого периода времени, отражающего состояние рынка. Этот подход зависит от наличия недавних продаж недвижимости в такой же местности, такого же размера, с такими же коммуникациями, строениями и такой же рыночной «привлекательности». Данный метод используется также для оценки земельного участка, идущего под застройку.
3.5.2. Затратный подход
Подход от затрат основан на концепции, согласно которой существует тенденция установления цены на недвижимость, исходя из затрат на создание аналогичной по характеристикам недвижимости. Сметная оценка основывается на стоимости приобретения неосвоенного участка земли плюс затраты на благоустройство.
Рис. 3.2. Процесс оценки объекта недвижимости
Раздел IV. Управленческая часть дипломного проекта
4.1. Общие требования
Управленческая экспертиза направлена на выявление эффективности системы управления объектом анализа, выработку « лучшей и наиболее эффективной» схемы рекомендуемого управления объектом на основе анализа «лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ)», а так же данных, полученных в рамках предыдущих экспертиз.
Изменение вида использования объекта недвижимости см. главу 9.7
Учебника «Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения в 2-х частях, под общ. редакцией Грабовый П.Г., АСВ, Смоленск «Смолин Плюс», 2001.
В общем виде основными этапами управленческой экспертизы являются:
Установление перечня ее предмета, объекта, задач;
Разработка соответствующим им апробированных и приемлемых индикаторов и решений;
Подготовка рекомендаций;
Осуществление экспертизы.
Перечень предметов управленческой экспертизы объекта недвижимости устанавливается исходя из главных целей управления недвижимостью с учетом сбалансированности интересов пользователей, владельцев, организации и фирм, предлагающих услуги в области недвижимости, государственных и муниципальных органов управления.
Предметом управления объектом недвижимости служит обычно то материальное явление, которое происходит в составе производственно-хозяйственных или административно-хозяйственных функций и определяет совокупность общих предметов деятельности, участвующих в этом процессе работников аппарата управления всех его участников.
Общий предмет управления (данный объект недвижимости) может объединять ряд частных или единичных конкретно-ориентированных предметов управления:
Обоснование ЛНЭИ объекта недвижимости (изучение рынка и соответствующие маркетинговые исследования, изучение и поиск возможных источников инвестирования, формирование портфеля заказов на использование объекта недвижимости, подбор управляющих компаний, арендаторов, клиентов, пользователей и других участников процесса);
• Исследование и изучение возможных финансовых потоков (оттоки и притоки финансовых ресурсов, связанных с использованием ОН, его эксплуатацией, поддержанием и развитием)
• Исследование и изучение возможных потоков технических ресурсов, в том числе используемых во всех технических системах, включая инженерное оборудование, а также для их ремонта и эксплуатации (выбор эффективных способов возмещения предметов и средств труда, обеспечение профилактических осмотров, ремонтов и поддержание работоспособного состояния всех технических систем
•Исследование и изучение возможных потоков материальных и энергетических ресурсов, включая основные и вспомогательные материалы, поддержание оптимальных уровней их запасов и нормального -энергоснабжения (электрической и тепловой энергии)
•Исследование и изучение возможных потоков трудовых ресурсов (подготовка и обучение кадров, комплектование с учет выбытия трудовых коллективов специалистами нужной профессии и квалификации, обучение смежным профессиям и др.). Таким образом, степень детализации предмета — управления объективно определяется прогнозируемым уровнем разделения труда относительно процессов эксплуатации, поддержания технического состояния и развития объекта недвижимости. Чем дальнее разделены указанные выше процессы относительно данного объекта управления, тем больше в нем предметов управления, разнообразнее их взаимосвязь и -сложнее структура предмета управления (что зависит от назначения объекта недвижимости, его объема, площадей и т.п.).
Задачами пользователя являются определение потребности в помещениях, приобретение помещений, управление рациональным использованием помещений, управление информацией, экономическое и — юридическое управление недвижимостью, а также обслуживанием объекта недвижимости и оказанием услуг. Таким образом, можно выделить блок управленческих задач.
С учетом целей управления объектами недвижимости и используемых подходов формируются задачи всех основных участников этого процесса.
При разработке данной части дипломного проекта необходимо взаимосвязано рассматривать управляющую и управляемую подсистемы. Следует обосновать состав тех параметров управляющей подсистемы, "которые должны формироваться и отслеживаться при стратегическом, тактическом и оперативном управлении.
По каждому из конкретных управленческих мероприятий должны быть определены субъекты управления, периоды управления, обусловливаемые периодами жизненного цикла объектов управления, и ожидаемые результаты. По результатам преддипломной практики также должны быть уточнены объект и предметы управления.
Анализируется организационная структура предприятия, организации, фирмы и т.п. Результаты анализа представляются и в графическом виде.
Ниже приводятся рекомендации по следующим направлениям тематики ~ дипломного проектирования.