6 Тұрғын үй және тұрғын үй-құрылыс кооперативтері

Тұрғын үйге деген азаматтардың қажеттіліктерін қанағаттандырудың бір тәсілі тұрғын үй және тұрғын үй-құрылыс кооперативтері болып табылады. Азаматтар тұрғын үй және тұргын үй-құрылыс кооперативтеріне кіруге құқылы «Тұрғын үй қатанастары туралы» ҚР Заңынның 52-бабы).

Тұрғын үй кооперативтері пәтерлері немесе өзге де тұрғын үй-жайлары кооператив мүшелеріне берілетін тұрғын үйді сатып алу үшін, ал тұрғын үй-құрылыс кооперативтері тұрғын үй салып, оны кейіннен кооператив мүшелерінің тұруына тұрғын үй-жайлар ретінде пайдалану үшін құрылады. Тұрғын үй құрылысы аяқталғаннан кейін тұрғын үй-құрылыс кооперативі тұрғын үй кооперативінің мәртебесін алады.

Тұрғын үй-құрылыс кооперативтерінен ерекшелігі тұрғын үй кооперативтері кәсіпорыннан, бірлестіктерден, ұйымдардан және жергілікті атқарушы органдардан жаңа немесе күрделі жөндеу жүргізілген тұрғын үйлерді алу үшін және кейін оны пайдалану үшін құрылады.

Тұрғын үй-құрылыс кооперативтері үйлерінен тұрғын жайды алу құқығы – бұл азаматтың айрықша тұрғы үй құқығы болып табылады.

Тұрғын үй-құрылыс кооперативтерінде мүше болу Тұрғын үй-құрылыс кооперативтері үйлерінен тұрғын жайды алу құқығына қатысты әр түрлі аспектіде болады. Бір жағынан, азаматтың тұрғын үй-құрылыс кооперативтері үйлерінен ұй жайды алуға ниет білдіруі ТҮҚК алдын ала мүше болуын білдіреді, яғни, кооперативтке кіруге өтінішті беру, оның жарғысына сәйкес мүшелік құқықтық қатынастардың туындауына әкеп соғатын заңды факт (негіз ретінде болады.

Екінші жағынан ТҮҚК мүше болу аталған кооперативтің үйінен тұрғын үйді алудың шарты ретінде болады: аталған тұрғын жайлар өздерінің тұрғын үй жағдайларын жақсартуды қажет ететін азаматтардың пайдалануына беріледі, егер олар белгіленген тәртіпте кооперативтке мүше болса. Жаңадан салынған немесе босатылған ТҮҚК үйлерінің пәтерлеріне кооператив мүшелері жергілікті атқарушы орган берген ордердің негізінде кіреді. ТҮҚК мүше болу ТҮҚК үйлеріндегі тұрғын үйді тұрақты пайдаланудың негізі болып табылады.

Тұрғын үй-құрылыс және тұрғын үй кооперативтері жергілікті өзін-өзі басқару органдарының, кәсіпорындар, мекемелер, ұйымдардың және бірлестіктердің жанынан құрылады. Бірнеше шағын кәсіпорын, ұйымның жұмысшылары мен қызметкерлері, сондай-ақ зейнеткерлері бір кооперативке бірігуі мүмкін.

Тұрғын үй-құрылыс және тұрғын үй кооперативтері кооператив мүшелерінің жалпы құрылтай жиналысында қабылданған Жарғы негізінде жұмыс істейді. Жиналысқа кооператив мүшелігіне кіретін адамдардың немесе олар сенім білдірген адамдардың кемінде үштен екісі қатысуға тиіс.

Жарғы жалпы қурылтай жиналысына қатысушылардың үштен екі көпшілік даусымен қабылдануы мүмкін.

Кооператив Жарғысында кіру жарналары мен өзге де жарналардың мөлшері, тұрғын үй-жайларды жалға берудің немесе оны тұрғын үй емес мақсатта пайдаланудың тәртібі, тұрғын үй-жайларға уақытша тұрғындарды тұрғызу шарттары, жиналған пайды бөлген ретте тұрғын үй-жайларды пайдалану тәртібі, кооператив мүшесінің құқықтары мен міндеттерін басқа адамдарға берудің тәртібі мен шарттары, үйдегі тұрғын үй-жайларды пайдаланудың өзге де шарттары көзделуге тиіс.

Тұрғын үй және тұрғын-үй-құрылыс кооперативтері заңды тұлғаларды тіркеу үшін белгіленген тәртіппен тіркелуге тиіс. Тіркелген кезінен бастап кооператив заңды тұлға құқығын алады. Меншік құқығымен кооперативке тиесілі жылжымайтын мүлік, соның ішінде тұрғын үй жылжымайтын мүлікті тіркеу үшін белгіленген тәртіппен тіркелуге тиіс. Бұл орайда кооперативтің әрбір мүшесіне пайдалануға берілетін әрбір пәтер (турғын үй-жай) және тұрғын үйдегі адам тұрмайтын үй-жай тіркеледі.

Копперативтік тұрғын үй (үйлер) құрылысы мемлекеттік несие көмегімен копперативтің өзінің қаржысынан жүзеге асырылады.

ТҮҚК (ТҮК) ерекшеліктерінің бірі олар өздеріне тиесілі тұрғын үйді пайдалану бойынша қызметтерін өзін-өзі ақтау, яғни, кооперативтің қаржысы негізінде жүзеге асырады. Сондықтан мемлекеттік комиссиямен үйді пайдалануға алған кезден бастап үйді ұстау және пайдалану бойынша шығындарды (оның ішінде коммуналдық қызмет үшін) кооператив мүшелері төлейді.

Тұрғын үй және тұрғын үй-құрылыс кооперативі мүшелерінің саны кәмелетке толған үш азаматтан кем болмауы керек. Меншікті тұрғын үйінің болуы, егер аталған кооперативтің Жарғысында өзгеше көзделмесе, тұрғын үй немесе турғын үй-құрылыс кооперативіне кіруге кедергі болмайды. Кооператив мүшесі пайдалануға құқылы үй-жайлардың (пәтерлердің) санына, сондай-ақ олардың мөлшеріне шек қойылмайды.

Тұрғын үй кооперативтерін мен тұрғын үй құрылыс кооперативтерінде тұрғын үй жайды алудың шарты ретінде азаматтың пай жарнасының төлеуі болып табылады. Тұрғын үй кооперативтерін мен тұрғын үй құрылыс кооперативтеріне пай жарнасы кооператив мүшесі алатын тұрғын үйдің құрылыстық немесе сатып алудың жалпы құнына тең келетін мүліктік жарна болып саналады.

Тұрғын үй немесе тұрғын үй-құрылыс кооперативі мүшелерінің арасында турғын үй-жайларды бөлу енгізілген немесе енгізілетін пай жарналарының сомасына сәйкес кооператив мүшелерінің жалпы жиналысының-шешімімен жүргізіледі. Пай жарналарының мөлшері кооператив мүшесіне берілетін үй-жайдың (пәтердің) пайдалы алаңының жалпы үй алаңына қатынасымен анықталатын үлесіне сәйкес белгіленеді. Кооперативтің жалпы құрылтай жиналысының шешімімен пай жарналарын төлеу (пай қорларын құру) мерзімдері белгіленеді. Бастапқы жарна пай жарнасының кемінде үштен бірін құрауға тиіс.

Тұрғын үй немесе тұрғын үй-құрылыс кооперативі мүшелері, сондай-ақ оның отбасы мүшелері Қазақстан Республикасының заңнамасымен және кооператив Жарғысымен көзделген құқықтары мен міндеттерге ие.

Тұрғын үй немесе тұрғын үй-құрылыс кооперативі мүшелері пайға құқықтары бар және оған сәйкес тұрғын үй жайды иелену, пайдалану билік ету (заңмен көзделген шекте), сондай-ақ пай жарнасы есебінен төлеген соммаға құқықтары бар. Пайға құқық бірнеше амаға тиесілі болуы мүмкін және олардың құрамы копператив мүшелерінің келісімімен анықталады. Тұрғын үйде тұратын, бірақ пайға құқықтары жоқ адамдардың тиісті тұрғын жайды немесе оның бір бөлігін пайдалану құқығы болады.

Пай жарнасын толығымен төлемейінше кооператив мүшесі оның пайдалануына ұсынылған тұрғын үйдің меншік иесі болып табылмайды. Салынған немесе сатып алынған тұрғын үйдің және кооператив мүшелері оған берген ақша қаражаттарының меншік иесі заңды тұлға ретінде кооператив болып табылады.

Пай жарнасын толығымен төлемейінше кооператив мүшесіне тұрғын үйге иелену және пайдалану, сондай-ақ белгілі бір шекте оған билік ету құқығы да болады. Тұрғын үй жайлары кооператив мүшелеріне жеке өзінің тұруы және оның отбасының тұруы үшін пайдалануға беріледі.

Тұрғын үй немесе тұрғын үй-құрылыс кооперативі мүшелігіне құқықты пайы бар адам жоғалтқан жағдайда, ол және оның отбасы мүшелері тұрғын үй-жайды пайдалану құқығын жоғалтады, пайы бар адам қайтыс болған жағдайда оның отбасы мүшелері ТҮҚК мүшелігіне кірген жағдайда тұрғын үйді пайдалану құқығын сақтап қалады.

Тұрғын үй немесе тұрғын үй-құрылыс кооперативі мүшесінің жағдайын жақсарту оған және оның отбасы мүшелеріне көп бөлмелі пәтерді ұсыну, отбасы мүшесінің біреуіне (не бірнешеуіне) кооперативтің үйінен бос пәтерді ұсыну жолымен жүреді. Тұрғын үй немесе тұрғын үй-құрылыс кооперативі мүшесі бірге тұратын отбасы мүшелерінің және жергілікті атқарушы органның келісімімен мемлекеттік немесе қоғамдық тұрғын үй қоры үйінен, сондай-ақ басқа елді мекенде тұратын (тұрғын үйді айырбастаушы адамды кооператив мүшелігіне қабылдаған жағдайда) кооперативтің басқа мүшесінен немесе тұрғын үйді жалға алушыдан айырбастауды жүргізуге құқығы бар.

Тұрғын үй немесе тұрғын үй-құрылыс кооперативі мүшесі пай жарнасының барлық соммасын енгізген күннен бастап тұрғын жайға меншік құқығына ие болады. Кооперативтік пәтер азаматтың меншігіне жекешелендіру тәртібімен емес, өзге де негіздер бойынша өтеді. Пәтер үшін пайды толығымен төлеген тұрғын үй немесе тұрғын үй-құрылыс кооперативі мүшесіне пайды толығымен төлегендігін растайтын төраға және бас бухгалтер қол қойған анықтама беріледі. Осындай анықтама негізінде пәтерген меншік құқықғы туралы куәлік беріледі.

Кооперативке мүшеліктің тоқтатылуы тұрғын үй (тұрғын үй-құрылыс) кооперативіне мүшелік:

1) кооперативтен ерікті түрде шыққан;

2) табиғи зілзала, өрт, авариялық күйге ұшырау немесе басқа да төтенше жағдайлар салдарынан үй-жай (пәтер) одан әрі пайдалануға жарамсыз болған;

3) кооператив мүшесі қайтыс болған;

4) кооперативтен шығарылған жағдайларда тоқтатылады.

Тұрғын үй (тұрғын үй-құрылыс) кооперативінің мүшесі:

1) үй-жайды, сондай-ақ кооперативтің басқа да мүлкін үнемі бұзған немесе бүлдірген;

2) егер жатақхана ережелерін үнемі бұзуы басқалардың онымен бір пәтерде (тұрғын үйде) тұруына немесе үйдің адам тұрмайтын бөлмесін пайдалануына мүмкіндік бермеген, ал ескерту және қоғамдық ықпал ету шаралары нәтижесіз болған жағдайларда;

3) кооператив Жарғысында көзделген басқа да жағдайларда кооперативтен сот тәртібімен шығарылуы мүмкін.

Үй-жайды, сондай-ақ кооперативтің басқа да мүлкін үнемі бұзған немесе бүлдірген жағдайда, егер жатақхана ережелерін үнемі бұзуы басқалардың онымен бір пәтерде (тұрғын үйде) тұруына немесе үйдің адам тұрмайтын бөлмесін пайдалануына мүмкіндік бермеген, ал ескерту және қоғамдық ықпал ету шаралары нәтижесіз болған жағдайларда тұрғын үй (тұрғын үй-құрылыс) кооперативінен шығарылған кезде кооперативтің бұрынғы мүшесі кооперативтік пәтерден басқа үй-жай берілместен шығарылуға тиіс.

Көрсетілген негіздер бойынша кооперативтен шығаруды қоспағанда, кооперативтің бұрынғы мүшесінің отбасы мүшелері және үй-жайды пайдаланушы басқа адамдар, сондай-ақ жатақхана ережелерін бұзуға, тұрғын үйді (үй-жайды) не кооперативтің басқа да мүлкін бұзуға (бүлдіруге) кінәлі адамдар басқа үй-жай берілместен шығарылуы керек.

Кооперативтен шығарылған отбасының қалған мүшелері олардың біреуі кооператив мүшесіне айналған жағдайда үй-жайда тұру (пайдалану) құқығын сақтап қалады. Бұл орайда жиналған пайдың бір бөлігіне құқығы болатын отбасы мүшелері кооперативке кіруде басым құқықты пайдаланады. Егер мүліктерді қиратуға (бүлдіруге) немесе жатақхана ережелерін бұзуға кооператив мүшесінің отбасы мүшелері ғана кінәлі болса, тек кінәлі адамдар ғана басқа тұрғын үй-жай берілместен шығарылуға тиіс.