4 Жеке тұрғын үй қорынан тұрғын үйді жалға алу

Азамат – тұрғын үйдің меншік иесі аталған үй жайды өзі тұруы және отбасы мүшелерінің тұруы үшін пайдалануы мүмкін. Тұрғын үйдің меншік иесі ретінде азаматтардың өз тұрғын үйлеріне пайдалану ғана емес, сонымен қатар өздеріне тиесілі тұрғын үйді иелену және билік ету құқықтарына ие, яғни, олар тұрғын үйді сатуға, ауыстыруға, мұраға қалдыруға құқылы. Тұрғын жайдың меншік иесі тұрғын үйден басқаларды шығаруға, сондай-ақ оны жалға беруге құқылы. Тұрғын үйді кімге жалға беруді тандауды меншік иесі жүргізеді. Ал тұрғын үйде тұру жағдайлары (мерзімі, жал ақысының көлемі, жөндеу байынша міндеттер және т.б.) заңмен, сондай-ақ жалға беруші мен жалға алушының арасында жасалған шартпен анықталады. Жалға жеке тұрған тұрғын жай не тұруға жарамды, құрылыс, санитарлық, өртке қарсы және өзге де міндетті нормаларға жауап беретін жеке бөлме (бөлмелер) болуы мүмкін. Тұрғын үйді жалға алу шарттының тараптары ретінде жалға беруші және жалға алушы болып табылады. Жалға беруші ретінде тұрғын үйдің меншік иесі болып табылатын азаматтық құқықтың кез келген субъектісі болуы мүмкін. Ал жалға алушы ретінде тек азаматтар болуы мүмкін. Тұрғын үйді азаматтардың тұру үшін міндетті талабымен жалға беру шарты бойынша заңды тұлғаларға тұрғын үй берілуі мүмкін.

Тараптардың құықтары мен міндеттері. Жалға алушы жалға алынған тұрғын үйге өз отбасы мүшелерін, жалға алушыларды және уақытша тұрғындарды кіргізуі мүмкін, егер жалға алу шартымен өзгеше көзделмесе. Жалға алушы жалға алынған тұрғын үйге алты айға дейінгі мерзімге кіруі, сондай-ақ жаңа мерзімге шарт жасауға құқылы.

Жалға берушінің маңызды міндеттерінің бірі жалға алушыға дұрыс күйде тұрғын үйді ұсыну. Жалға беруші пәтерге қажеттті күрделі жөндеу жұмыстарын жүргізуге, бұзылған жабдықтарды қалпына келтіруге, оның үстіне авария кезінде дереу жөндеуге мінжетті. Жалға беруші жалға алушыдан келесі міндеттерді орындауды талап етуі құқылы: ұсынылған тұрғын жайды және жабдықтарды өз мақсатында пайдалануға, оны тиісті күйде сақтауға, пәтер қаысын және коммуналдық төлемдерді уақтылы төлеуге, тұрғын үйді тазалықта және тәртіпте ұстауға, ішкі тәртіп ережелерін, санитарлық және өртке қарсы ережелерді сақтауға, тұрғын үйде қандайда бір қайта бөлуді жүргізбеуге, пәтерде ақаулықтарды анықтаған жағдайда, ақаулықтарды жою бойынша дереу шараларды қолдануға, жалға алушының кінәсінен болған пәтерге және үйге, олардың жабдықтарына келтірілген зияндарды жалға берушіге толықтай өтеуге, тұрғын үйден басқа жерге кеткенде жалға берушіге акт бойынша дұрыс күйінде тапсыруға міндетті.

5 Кондоминиум

Үй-жайлардың екі және одән да көл меншік иелеріне (азаматтарға, заңды тұлғаларға) тиесілі кез келген тұрғын үйлер кондоминиум деп танылады. Кондоминиум ретінде тек жеке тұрған тұрғын үй ғана емес, сонымен қатар бір подъекдден асатын үйдің (ұимараттың) бір бөлігі де танылуы мүмкін. Кондоминиум ретінде кіреберіс жолдардан, жасыл шөтер, аула немесе ауланың бір бөлігі, су тоғандары болуы мүмкін.

Үй-жай меншік иелерінің әрқайсысы өзіне бөлек (жеке-дара) меншік құқығы бойынша тиесілі үй-жайды өз қалауы бойынша иеленуге, пайдалануға және оған билік етуге құқылы.

Кондоминиумде ортақ меншік ретінде бірден көп үй иесіне қызмет көрсететін үйдің бөлек (өзіндік) меншікке жатпайтын бөліктері (кіреберіс, баспалдақтар, лифтілер, төбелер, шатырлар, подвалдар, пәтерден тыс не үйге ортақ инженерлік жүйелер мен жабдықгар, жер учаскесі, оның ішінде көріктендіру элементтері және ортақтасып пайдаланылатын басқа да мүліктер) үй-жайлар болып табылады. Тұрғын үй іргесіндегі жер учаскесі де үй-жай меншік иелеріне жерді ортақтасып пайдалану құқығы бойынша тиесілі болуы мүмкін.

Кондоминиум объектісі жылжымайтын мүлікке және онымен жасалатын мәмілеге құқықты тіркеу туралы заңдарға сәйкес біртұтас кешен ретінде тіркелуге тиіс. Кондоминиум объектісін үй-жайлардың иелері немесе олар уәкілдік берген адамдар тіркетуге тиіс. Осылай тіркелгенге дейін кондоминиумға не кондоминиум объектісін басқаратын органға қатысушылардың ортақ меншікке байланысты мәмілелері заң күшіне ие болмайды. Көп пәтерлі тұрғын үйді не мемлекеттік тұрғын үй қоры жатақханаларындағы бөлмелік үлгідегі тұрғын үй-жайларды жекешелендіру кезінде кондоминиум объектісін бастапқы тіркеу ісін жекешелендіруді жузеге асыратын мемлекеттік орган жүргізуге тиіс. Бөлек (өзіндік) меншіктегі үй-жайға билік ету құқығы бойынша мәмілелерді тіркеу кезінде, сондай-ақ үй-жайдың шегі және бүкіл кондоминиум өзгерген жағдайда кондоминиум объектісін тіркеу құжаттарына тиісті толықтырулар және (немесе) өзгерістер енгізіледі.

Бірнеше меншік иелеріне тиесілі бөлек үй-жайға меншік иелерінім ортақ міндеттемелеріндегі ынтымақтастық жауапкершілігімен ортақ мүліктегі бір үлес сәйкес келеді. Мұндай меншік иелерінің арасындағы өзара қатынастар олардың арасындағы келісімімен реттеледі. Ауызша немесе жазбаша келісім болмаған жағдайда әрбір меншік иесінің ортақ мүлікте көрсетілген үлеске меншігіне байланысты бөлінбейтін құқықтары мен міндеттері тең болады. Үй-жайлардың барлык меншік иелері кондоминиумға қатысушылар ортақ мүлікті басқаруда тең құқыққа ие болады. Үй-жай иесінің ортақ мүлікті, сондай-ақ жер учаскесін басқа меншік иелерімен қатар пайдалануға құқығы бар. Аталған құқықты шектеу үй-жайлар иелерінің келісімімен немесе кондоминиум объектісін басқару органының шешімімен белгіленуі мүмкін.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы вправе самостоятельно выбрать форму управления недвижимым имуществом.

«Тұрғын үй қатанастары туралы» ҚР Заңынның 42-бабына сәйкес кондоминиум объектісін басқару нысаны оған қатысушылардың келісімімен белгіленеді. Ондай нысандар:

1) егер барлық меншік иелерінің саны төрт адамнан аспаса, олардың тікелей бірлесіп басқаруы;

2) үй-жай (пәтерлер) иелерінің кооперативі;

3) кондоминиум объектісін үшінші (сырт) жеке (тұрғын үйді басқарушы) немесе заңды (тұрғын үй-пайдалану және коммуналдық қызмет көрсету орны) тұлғалардың басқаруы;

4) Қазақстан Республикәсының заңдарына қайшы келмейтін өзге де нысандар болуы мүмкін.

Меншік иелерінің арасында кондоминиум объектісін басқару нысаны туралы келісімге қол жетпеген ретте меншік иелерінің кез келгені, ал кондоминиум (объектісі) турғын үй-жайларды жекешелендіру нәтижесінде құрылған үйлерде жекешелендіруді жүзеге асырушы мемлекетгік орган да меншік иелерінің алдына үй-жайлар (пәтерлер) иелерінің кооперативін құру туралы мәселе қоюға құқылы. Үй-жайлар (пәтерлер) иелері көпшшігінің шешімі бойынша кондоминиум объектісін басқау нысанының өзгертілуі мүмкін.

Көп пәтерлі тұрғын үйді немесе қатар орналасқан үйлер тобын басқару үшін үй-жайлар иелерінің кооперативтері, ал қоса салынған тұрғын емес үй-жайлары жоқ үйлер үшін - пәтерлер иелерінің кооперативтері құрылуы мүмкін. Үй-жайлар (пәтерлер) иелерінің кооперативі оның белгіленген тәртіпке сәйкес мемлекеттік тіркеуден өткен кезінен бастап құрылған болып есептеледі және заңды тұлға құқықғына ие болады. Үй-жайлар иелерінің кооперативін тіркеу үшін тіркеуші органға: өтініш, кондоминиум объектісіндегі үй-жайлар иелерінің құрылтай жиналысының хатаамасы, үй-жайлар (пәтерлер) иелері кооперативінің Жарғысы, кондоминиумды тіркеу туралы мемлекеттік акт табыс етіледі.

Жергілікті атқарушы органдар үй-жайлар иелерінің кооперативтерін құруға жан-жақты көмек пен жәрдем керсетуге тиіс.