3 Тұрғын үйге меншік құқығының пайда болуы және тоқтату

Азаматтар өздерінің түрңын үй жағдайларын тұрғын үйлерді меншікке алу жолымен жақсартуы мүмкін. Бір азаматтың немесе заңды тұлғаның меншігіндегі тұрығын үйді саны мен көлемі шектелмейді. Заңнамаға сәйкес тұрғын үйге немесе оның бір бөлігіне меншік құқығы келесі негіздер бойынша пайда болады:

- үй құрылысы (үйдің бір бөлігінің құрылыс);

- сатып алу сату, айырбастау, сыйға тарту, өмір бойы ұстау шартымен алу және заңнамаға қайшы келмейтін басқа да азаматтық-құқықтық мәмілелерді жасау;

- мұра бойынша тұрғын үйді алу;

- жекешелендіру;

Тұтыну (тұрғын үй, тұрғын үй-құрылыс, саяжай, гараж немесе өзге) кооперативiнiң мүшелерi, жарна жинақтауға құқығы бар, пәтер, саяжай, гараж және кооператив осы адамдардың пайдалануына берген өзге де үй-жай үшiн өзiнiң үлестiк жарнасын толық төлеген басқа да адамдар аталған мүлiктiң меншiк құқығына ие болады

- тұрғын жай үшін пай жарналарының барлық сомасын тұрғын үй (тұрғын үй – құрылыс) кооперативінің барлық мүшелерінің төлеу;

- шарттық міндеттемелер күшімен, сондай-ақ үйді салуға қатысқан немесе азаматтардың өзінің қаржыларымен қатысуы туралы шарт негізінде, тұрғын жайды меншікке беру;

- мемлекеттік емес меншік нысанындағы заңды тұлғаларға, өзінің қызметкеріне немесе қайтарымысыз берудің не сату жолымен басқа тұлғаға тұрғын жай беру;

- мемлекеттік меншік нысанына негізделген, мемлекет пен заңды тұлғалармен өзінің жұмыскерінің меншігіне, немесе заңмен белгіленген негізде басқа тұлғаға тұрғын үй беру.

Тұрғын үймен мәміле жасаудың кең таралған түрі сатып алу сату болып табылады және ол сатып алу сату шартымен рәсімделеді. Тұрғын үйді сатып алу-сату шарты бойынша бiр тарап (сатушы) тұрғын үйді немесе пәтерді екiншi тараптың (сатып алушының) меншiгiне, шаруашылыє жүргiзуiне немесе жедел басқаруына беруге мiндеттенедi, ал сатып алушы бұл тұрғын үйді немесе пәтерді қабылдауға және ол үшiн белгiлi бiр ақша сомасын (бағасын) төлеуге мiндеттенедi. Тұрғын үйді сатып алу –сату шарты мемлекеттік тіркеуге жатады және тіркелгеннен кейін жасалды деп танылады.

Шарттың кең таралған түрлерінің бірі айырбас шарты болып табылады. Айырбас шарты бойынша тараптардың әрқайсысы шаруашылық жүргiзудi, оралымды басєаруды басқа тараптың меншiгiне тұрғын .йді немесе пәтерді екiншiсiне айырбасқа беруге мiндеттенедi. ҚР АК 501-бабына сәйкес айырбас шартына тиiсiнше сатып алу-сату шартының ережелерi єолданылады, өйткенi ол айырбас мәнiне қайшы келмейдi. Бұл орайда тараптардың әрқайсысы тұрғын үйді беруге мiндеттенетiн сатушы деп және айырбастап алуға мiндеттенетiн сатып алушы деп танылады. Айырбастау шарты айырбас шартының ерекшеленеді, атап айтқанда айырбас шарты кезінде екі тарап тұрғын үйдің меншік иесі болып табылады, ал айырбастау шартында олай емес, айырбас кезінде тараптар ҚР Азаматтық кодексін, ал айырбастауда тұрғын үй заңнамасын қолданады.

Сыйға тарту шарты бойынша бiр тарап (сыйға тартушы) басқа тараптың (сыйды алушының) меншiгiне түрғын үйді немесе өзiне немесе үшiншi адамға мүлiктiк құқықты (талапты) тегiн бередi немесе беруге мiндеттенедi не оны өзiнiң немесе үшiншi тұлғаның алдындағы мүлiктiк мiндеттен босатады немесе босатуға мiндеттенедi (ҚР АК 506-б).

Тұрғын үйді немесе құқықты қарсы беру не қарсы мiндеттеме болған кезде шарт сыйға тарту шарты деп танылмайды. Шарт нотариалдық тәртіппен жасалады, егер тараптардың бірі ретінде азамат болып табылса. Қозғалмайтын мүлiктi сыйға тарту шарты мемлекеттiк тiркелуге тиiс. Азаматтық кодекспен қайырмалдық сияқты сыйға тартудың түрі кқрсетілген. АК 516-бабына сәйкес жалпы пайдалану мақсатында затты немесе құқықты сыйға тарту қайырмалдық деп танылады. Қайырмалдық азаматтарға, емдеу, тәрбие беру мекемелерiне, әлеуметтiк қорғау мекемелерiне және басқа да сол сияқты мекемелерге, қайырымдылық, ғылыми және оқу мекемелерiне, қорларға, мұражайлар мен басқа да мәдениет мекемелерiне, қоғамдық және дiни бiрлестiктерге, сондай-ақ мемлекетке және басқа да субъектiлерiне жасалуы мүмкiн. Қайырмалдықты алуға ешкiмнiң рұқсаты немесе келiсiмi талап етiлмейдi. Азаматқа мүлiк қайырмалдыққа берілуге тиiс, ал заңды тұлғаларға қайырмалдық етушi осы мүлiктi белгiлi бiр мақсатқа пайдалануды ескертiп беруi мұмкiн. Мұндай талап болмаған жағдайда азаматқа мүлiктi қайырмалдыққа беру жай сыйға тарту болып есептеледi, ал басқа жағдайларда қайырмалдыққа берiлген мүлiктi сый алушы мүлiктi мақсатына сай пайдаланады.

Рента шарты бойынша бiр тарап (рента алушы) екiншi тараптың (рента төлеушiге) меншiгiне тұрғын үйді немесе пәтерді бередi, ал рента төлеушi алған тұрғын үйге немесе пәтерге айырбас ретiнде рента алушыға белгiлi бiр ақша сомасы түрiнде немесе оны ұстау үшiн өзге де нысанда қаражат беру түрiнде мезгiл-мезгiл рента төлеп отыруға мiндеттенедi. Рента шарты бойынша рента алушыға рентаны мерзiмсiз (тұрақты рента) немесе өмiр бойы төлеу (ғұмырлық рента) мiндетiн бекiтуге жол берiледi (ҚР АК 535-б.).

Мұрагерлік бойынша тұрғын үйді алу мүра негізінде жүреді, бұл қайтыс болған азамат (мұра қалдырушы) мүлкiнiң басқа адамға (адамдарға) - мұрагерге (мұрагерлерге) ауысуы (ҚР АК 1038-б.).

Жекешелендіру деп ерікті негізде азаматтардың меншігіне мемлекеттік тұрғын үй қорынан өздері тұрған тұрғын үйді тегін беруді айтамыз.

Жекешелендіру бір жағынан тұрғын үйдің азамат-меншік иесі пәтердің иесі ретінде өзін сезінеді, оған осы мүлікті пайдалану және билік ету бойынша кең мүмкіншіліктер береді, ал екінші жағынан пәтерді, тұрғын үйді ұстаумен, тиісті жағдайда ұстаумен, оған жөндеу жұмыстарын жүргізумен байланысты шығындарды жүктейді, ал тұрғын үй үйымдарын аталған міндеттерден босатып, тек бақылау мен басқару қызметін сақтап қалады.

Жекешелендірудің қағидаттары:

1) жекешелендірудің ерікті сипаты;

2) қайтарымсыздығы;

3) берудің бір жақты сипаты.

Тұрғын үйді жекешелендірудің субъектілері ретінде бір тарабынан жалға алушы және онымен бірген тұратын отбасы мүшелері, екінші жағынан азаматтың меншігіне тұрғын үйді беруге уәкілетті жергілікті өзін-өзі басқару органдары мен ұйымдары болып табылады.

Тұрғын үйге меншік құқығының тоқтатылуы.

Меншiк құқығы меншiк иесi өз тұрғын үйін басқа адамдарға берген, меншiк иесi меншiк құқығынан бас тартқан, тұрғын үйін қираған немесе жойылған, меншік иесінің қайтыс болған жағдайда және заң құжаттарында көзделген өзге де реттерде мүлiкке меншiк құқығынан айрылған жағдайда тоқтатылады.

Тұрғын үйді меншiк иесiнің құқығын мәжбүрлеп тоқтату Заңмен көзделген мына жағдайларда жол беріледі:

- меншiк иесiнiң мiндеттемелерi бойынша тұрғын үйге өндiрiлiп алынған ақы айналымға түскен;

- реквизицияланған - дүлей апаттар, авариялар, жұқпалы аурулар, iндеттер және төтенше сипаттағы өзге де жағдайлар болған ретте тұрғын үй қоғам мүддесi үшiн мемлекеттiк органдар шешiмi бойынша заң құжаттарында белгiленген тәртiп пен жағдайларда меншiк иесiнен оған тұрғын үйдің құны төлене отырып алып қойылуы мүмкiн;

3) тәркiлеген;

4) жер учаскесiн алып қоюға байланысты қозғалмайтын мүлiктi иелiктен айырған.

Мемлекет мұқтаждықтары үшін реквизиция және үй орналасқан жер телімін алып қоюмен байланысты тұрғын үйге меншік құқығын мәжбүрлеп тоқтатқан жағдайда меншік иесінің тандауы бойынша оған мыналар ұсынылуы мүмкін:

1) жер участогының құнын және ала айлай қалған табыс ескере отырып тұрғын үй құнынан тұратын меншік құқығы тоқтағанға дейін меншік иесіне төленетін ақшалай өтем;

2) меншікке жаңа тұрғын үйді (пәтерді немесе үйді) алу;

3) дүлей апаттар, авариялар, жұқпалы аурулар, iндеттер және төтенше сипаттағы өзге де жағдайлар тоқтаған кезде, меншік иесіне келген шығынды толық өтей отырып, реквизицияланған тұрғын үйді қайтару.

Меншік иесінің борыштары бойынша жер телімімен бірге тұрғын үйге өндiрiлiп алуды артумен және тәркілеумен байланысты тұрғын үйге меншік құқығы тоқтаған кезде меншік иесі және онымен бірге тұратын отбасы мүшелері басқа тұрғын үйді берусіз шығарылуға жатады.

Ортақ бірлескен меншіктегі тұрғын үйді алып қою барлық меншік иелерінің келісімімен ғана жүреді. Егер мәміле кәмелетке толмаған балалардың мүдделеріне қатысты болса, онда қамқоршылық және қорғаншылық органының келісімі қажет.