51. Отличительные особенности рентных договоров (постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением).

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Характеристика. Договор ренты реальный, формальный, возмездный, одностороннеобязывающий.

Сторонами договора являются получатель ренты (рентополучатель), плательщик ренты (рентодатель). Ими могут быть любые субъекты гражданских отношений.

Форма договора ренты — нотариальное удостоверение; при передаче недвижимости договор подлежит государственной регистрации.

Обязательные требования и условия при заключении договора ренты:

1. Если передается недвижимость, то договор ренты следует за ней при отчуждении новому собственнику.

2. Обязательно предусматривается обеспечение договора ренты. Условие о способе обеспечения уплаты ренты является существенным условием данного договора.

3. Если рентополучатель передает под выплату недвижимость, то у него на период договора остается право залога.

4. Если передается движимое имущество, то стороны в договоре должны определить способ обеспечения.

5. За просрочку выплаты ренты плательщик платит проценты (указанная норма носит императивный характер).

Разновидностями договора ренты являются:

- договор постоянной ренты,

- договор пожизненной ренты,

- договор пожизненного содержания с иждивением.

Договор постоянной ренты бессрочный. Договор пожизненной ренты - срочный и срок его окончания - момент смерти рентополучателя. Разновидностью договора пожизненной ренты является пожизненное содержание с иждивением. Предметом ренты может быть как движимое, так и недвижимое имущество.

Целью правового регулирования договора ренты является гарантирование интересов ее получателя. Если плательщик ренты отчуждает недвижимое имущество, указанное в договоре ренты, третьему лицу, к новому приобретателю недвижимости переходят права и обязанности плательщика ренты. В случае отказа выполнять эти условия, третье лицо несет ответственность по договору, а первоначальный плательщик ренты несет субсидиарную ответственность. Кроме того, дополнительно применяются общие положения обязательственного и договорного права.

Законодателем установлены специальные гарантии прав получателя ренты. В частности, при передаче недвижимости получатель ренты выступает в роли залогодержателя. Кроме того, существуют другие способы обеспечения либо страхования в пользу получателя ренты риска нарушения плательщиком своего обязательства по выплате ренты.

Формы рентных платежей могут быть различными. Это:

- предоставление вещей;

- выплата денег;

- выполнение работ или оказание услуг;

- удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, уход за ним, оплата ритуальных услуг и др.

Договор постоянной ренты

Получателем постоянной ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации, если такой договор соответствует цели их деятельности и не противоречит закону.

Предметом договора является имущество и рента.

Размер и порядок выплаты ренты определяется сторонами в договоре. Если договором не установлена индексация рентных платежей, она должна производиться пропорционально росту минимального размера оплаты труда.

Если иное не установлено договором, законодатель определяет порядок выплаты ренты - не реже одного раза в квартал по его окончании. Взамен денежной суммы ренты возможна имущественная замена указанной суммы.

Условием договора является условие о выкупе и выкупной цене постоянной ренты, которая определяется договором. Если стороны не включили такое условие в договор, выкупная цена определяется в размере, соответствующей годовой сумме рентных платежей.

В случае, если договором не установлена выкупная цена и имущество передано под выплату ренты бесплатно, выкупная цена определяется из расчета годовой суммы рентных платежей плюс сумма стоимости аналогичного имущества (предмета) в данной местности. Требование плательщика постоянной ренты о выплате должно быть заявлено в письменной форме и не менее чем за три месяца до прекращения платежей по договору. Плательщик не вправе отказаться от права выкупа постоянной ренты.

Договором может быть ограничен срок выкупа постоянной ренты. Такой срок устанавливается законодателем либо сроком жизни получателя ренты, либо иным сроком, не превышающем 30 лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК).

Риск случайной гибели имущества лежит на его собственнике - плательщике ренты. Если имущество перешло по договору бесплатно, то при его случайной гибели плательщик продолжает платить ренту, а если за плату — плательщик может требовать прекращения или изменения договора. Выкуп постоянной ренты может быть произведен по требованию получателя в следующих случаях:

- просрочка платежей ренты (более одного года);

- неплатежеспособность плательщика ренты;

- если имущество (недвижимое), переданное по договору ренты, стало общим или подлежит разделу;

- нарушение обязательства плательщиком по обеспечению выплаты ренты.

Основаниями прекращения договора могут быть:

- переход прав получателя ренты к лицу, которое не может быть получателем ренты (например, государство);

- выплата выкупной цены постоянной ренты и истечение срока рентных платежей.

Пожизненная рента

Пожизненная рента — разновидность договора ренты, отличающаяся от постоянной ренты сроком рентных платежей и некоторыми особенностями. Пожизненная рента — это рента, установленная на срок жизни одного или нескольких получателей ренты.

Пожизненная рента в отличие от постоянной ренты имеет некоторые особенности.

По субъектному составу:

- получателем ренты может быть только гражданин или граждане;

- плательщиком ренты — любой субъект гражданских правоотношений.

По предмету договора пожизненная рента может быть только в денежном выражении. Если получателей ренты несколько человек и их доли не определены договором, то такие доли признаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты, его доля перераспределяется среди других получателей ренты пропорционально, если иное не установлено договором.

Существенным условием договора также является размер и порядок платежей, которые должны быть предусмотрены в договоре в расчете не ниже минимального размера оплаты труда в месяц.

Кроме того, законодатель предусмотрел обязательную индексацию платежей. Периодичность платежей должна быть установлена договором. При отсутствии такого положения, выплаты должны производиться по окончании каждого календарного месяца.

Риск гибели имущества лежит на плательщике ренты и не освобождает плательщика ренты от исполнения своих обязательств.

По инициативе получателя ренты договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора. Такое нарушение дает право получателю ренты:

1) потребовать от плательщика выкупа ренты на тех же условиях, что и по договору постоянной ренты;

2) расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков;

3) если имущество было отчуждено бесплатно под выплату ренты, потребовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иное недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который берет на себя обязательство осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица или нескольких лиц.

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте за исключением норм, регулируемых параграфом пожизненного содержания с иждивением. По субъектному составу оба вида договора схожи. Поэтому правила, регулируемые оба вида договора с несколькими получателями ренты, единые.

Предметом договора являются:

- передаваемое получателем ренты только недвижимое имущество;

- передаваемое плательщиком ренты пожизненное содержание с иждивением гражданина (граждан).

Рентные платежи включают в себя как имущественное обеспечение - предоставление жилища, питания, одежды, необходимых медикаментов и т.д., так и оказание различного рода бытовых услуг, связанных с уходом за иждивенцем. То есть, предусмотрена натуральная форма рентных платежей. Вместе с тем законодатель допускает возможность замены натуральной формы содержания с иждивением денежной формой. В договор может быть включено в качестве содержания с иждивением условие об оказании плательщиком ренты ритуальных услуг.

Если договором установлена натуральная форма содержания с иждивением, то она должна быть определена в стоимостном выражении. Стоимость общего объема содержания с иждивением в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

В случае возникновения спора об объеме содержания спор подлежит рассмотрению в суде. При этом суд при рассмотрении спора должен руководствоваться принципами разумности и добросовестности.

Правомочия плательщика ренты по договору как собственника имущества ограничены. Так, отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, он может только с предварительного согласия получателя ренты. Плательщик ренты обязан поддерживать переданный по договору объект недвижимости в таком состоянии, чтобы не снижалась его стоимость.

Помимо общих оснований прекращения обязательств, договор пожизненного содержания с иждивением прекращается также в случае:

1) смерти получателя ренты;

2) существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по требованию получателя ренты.

В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему покупной цены. Отличительной особенностью данного вида договора от договора пожизненной ренты является то, что при возврате имущества плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.