Глава 7.

Договор купли-продажи недвижимости

Вопрос 16. Понятие, форма

и существенные условия договора купли-продажи недвижимости

1. Понятие договора купли-продажи недвижимости.

2. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

3. Форма договора купли-продажи недвижимости.

. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять иму­щество и уплатить за него определенную сумму денег (цену). Договор купли-продажи недвижимости - это разновидность договора купли-продажи, поэтому отношения по купле-продаже недвижимого имущества в субсидиарном порядке регулируются «Общими положени­ями о купле-продаже».

Закон относит к недвижимости земельные участки, участки недр, обо­собленные важные объекты и иные объекты, прочно связанные с зем­лей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несораз­мерного ущерба их хозяйственному назначению, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, подлежащие государственной регистрации.

» Существенные условия договора купли-продажи недвижимости:

предмет договора. В договоре должны быть указаны данные, позволяю­щие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижи­мости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества;

цена договора.

i Договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письмен­ной форме путем составления единого документа, содержащего все су­щественные условия договора и подписанного обеими сторонами.

Вопрос 17. Передача недвижимости

/. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество. ~_

2. Передана недвижимости. —

3. Особенности перехода прав на земельный zi участок при продаже недвижимости. —

Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит госу­дарственной регистрация. Именно с момента такой регистрации у поку­пателя возникает право собственности на купленную недвижимость.

• По общему правилу договор купли-продажи недвижимости считается исполненным с момента составления передаточного акта или иного документа о передаче имущества, подписанного обеими сторонами. Отказ от подписанного передаточного акта рассматривается как отказ от ис­полнения договора и влечет соответствующие последствия (возмеще­ние убытков, неустойка и т. п.). В случае передачи продавцом недвижи­мого имущества ненадлежащего качества покупатель вправе требовать возмещения причиненных ему убытков, даже если недостатки имуще­ства были зафиксированы в передаточном акте и покупатель принял имущество.

'» При продаже здания, сооружения или иного недвижимого имущества к покупателю одновременно переходит определенное право на часть зе­мельного участка, занятую недвижимостью и необходимую для его ис­пользования.

Если продавец имеет право собственности на соответствующий земель­ный участок, то и покупателю переходит либо указанное право соб­ственности, либо право аренды, пользования и т. п. Если же продавец владеет участком на ином праве, то и покупателю переходит при прода­же находящегося на этом участке недвижимого имущества такое же право на участок, как то, которым обладал продавец.

В случае продажи земельного участка без находящейся на нем недвижи­мости при отсутствии в договоре иных условий у продавца остается ог­раниченное вещное право (сервитут) на ту часть проданного земельно­го участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.