96. Принципы оценки недвижимости для инвестирования

Принципы оценки недвижимости в зависимости от объекта делятся на:

1.  Принципы того, кто использует результаты оценки.

2.  Принципы, связанные с земельным участком и зданиями: остаточная продуктивность выражается в доходе, приходящемся на землю после вложений труда, капитала, управленческих мероприятий.

Принцип сбалансированности заключается в том, что части, составляющие производство, должны сочетаться между собой в определенных пропорциях.

Принцип оптимальных величин исходит из того, что при тенденциях, сложившихся на рынке, большим спросом пользуется определенный тип объекта.

Принцип оптимального разделения имущественных прав подразумевает, что права на объект следует разъединять и соединять так, чтобы увеличить стоимость объекта. Разделение имущественных прав может быть физическим, по времени владения, разделением совокупности имущественных прав, разделением по залоговым правам (накладные, налоговые залоги, судебные залоги).

3.  Принципы, связанные с рыночной средой: принцип зависимости (влияние оказывают различные факторы внешней среды; они делятся на основные и дополнительные, климатические и региональные); принцип соответствия (объект соответствует существующим рыночным стандартам); принцип спроса и предложения (выявление взаимозависимости между потребностью в объекте и ограниченностью его предложения); принцип конкуренции (обострение конкуренции приводит к росту предложения; если спрос не возрастает, снижаются цены); принцип изменения (изменению подвержены как сам объект, так и все факторы внешней среды).

4.  Принцип лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и здания подразумевает их разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую стоимость объекта. Этот принцип является базовым при оценке, применяется при оценке каждого объекта. Анализ происходит в два этапа – 1) земельного участка; 2) здания.

97. Недвижимость как актив для инвестирования. Методы оценки

Затратный метод – основан на предположении, что затраты на строительство объекта (кроме износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка являются приемлемым ориентиром для определения стоимости объекта. Метод применяется для определения восстановительной стоимости, для налогообложения, при осуществлении технико‑экономического обоснования нового строительства, при выборе профиля объекта недвижимости, при оценке зданий специального назначения, для страхования.

Порядок применения затратного метода:

1) определение рыночной стоимости неосвоенного земельного участка – с помощью сопоставимых продаж, метода соотнесения, капитализации земельной ренты;

2) освоение земельного участка – использование для определения стоимости участка, пригодного для разбиения;

3) определение восстановительной стоимости – с помощью метода сравнительной единицы (текущая стоимость определяется как стоимость 1 единицы на число единиц), поэлементного способа, сметного способа расчета, индексного способа;

4) определение износа объекта недвижимости – по видам износа: а) физический износ (под воздействием факторов эксплуатации, под воздействием естественных и природных факторов; устранимый и неустранимый; устранимый предполагает, что затраты на ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость, неустранимый – что затраты на ремонт больше добавленной стоимости); б) моральный износ (устаревание объекта с точки зрения функциональной полезности; в) экологический износ – снижение стоимости здания вследствие негативного изменения внешней среды;

5) определение стоимости объекта недвижимости с учетом износа;

6) определение общей стоимости объекта.

Доходный метод – включает определение будущих доходов; использует анализ прямой капитализации (она заключается в расчете текущей стоимости полученных доходов:

С = Д/К, где

Д – чистый доход; К – коэффициент капитализации, преобразующий чистый доход в стоимость объекта).

Метод сравнительного анализа продаж – основан на сопоставлении стоимости оцениваемого фонда со стоимостью других сопоставимых фондов.