94. Недвижимость как актив для инвестирования. Инвестиции в недвижимость

Недвижимость – это земля, земельные участки – все, что находится на поверхности земли и под ней, включая все объекты, присоединенные к ней, независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы человеком.

Недвижимое имущество включает права на объект недвижимости.

Преимущества инвестиций в недвижимость – эти вложения:

1) дают хорошую отдачу (например, более высокую, чем предоставление кредита под залог недвижимости и получение соответствующего процента);

2) являются надежным способом страхования от падения покупательной способности валюты и роста цен.

Недостатки инвестиций в недвижимость : 1) не обладают высокой ликвидностью в коротком периоде времени; 2) опасно вложение средств без квалифицированных рекомендаций; 3) обладание недвижимостью влечет за собой необходимость управлять ею; 4) высок риск того, что вложения не принесут такого дохода, на который инвестор рассчитывает.

Особенности развития рынка недвижимости:

1) это рынок узко локализированный, сегментированный по: использованию, географическому фактору, цене, качеству, инвестиционной мотивации, типу прав собственности;

2) подвержен внешним влияниям, вызванным колебаниями сезонной активности, изменением общей социально‑экономической ситуации, налогового законодательства, денежной политики правительства и политики коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли‑продажи недвижимости.

Отличия рынка недвижимости от других рынков : 1) сделки купли‑продажи недвижимости не осуществляются по образцам; 2) сделки с недвижимостью затрагивают широкий спектр юридических прав; 3) очень мало достоверной информации о состоянии рынка, что увеличивает риск; 4) финансирование может ограничивать свободное функционирование рынка.

Развитие рынка недвижимости зависит от: 1) экономического роста (или его ожидания); 2) финансовых возможностей приобретения недвижимости; 3) взаимосвязи между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.

95. Формирование портфеля недвижимости. Ипотека

Классификация недвижимости : в зависимости от характера использования выделяют группы: для жилья, для ведения коммерческой деятельности, для производственных целей, для сельскохозяйственной деятельности.

Важными с точки зрения инвестирования в недвижимость являются экономические и физические показатели.

Экономические включают наличие различных пристроек, их особенности.

Физические – это неподвижность недвижимости, ее неразрушимость (обусловливает стабильность инвестиций), неоднородность (не существует двух одинаковых объектов).

Для принятия решения об инвестировании необходим анализ рынка недвижимости и решение вопросов об оценке стоимости отдельных видов недвижимости, о выявлении наиболее доходных сегментов; определение уровня рисков инвесторов, целесообразность инвестирования в строительство.

При формировании портфеля недвижимости необходимо планировать его доходность путем подбора недвижимости различных типов.

Выделяют этапы формирования портфеля недвижимости:

1) подбор типов недвижимости с учетом приемлемой ставки доходности;

2) рассмотрение возможных вариантов размещения типов недвижимости в регионах;

3) анализ полученной информации;

4) принятие инвестиционного решения.

Ипотека – это разновидность залога недвижимости для получения ссуды. Особенности ипотечного кредита:

1) ссуда предоставляется под определенный залог (в качестве него используется имущество предприятия);

2) ипотечные кредиты предоставляются на срок от 10 до 30 лет;

3) ипотечные ссуды имеют целевое назначение (для формирования, приобретения, постройки, перепланировки, освоения земельных участков);

4) есть возможность получения под залог одного и того же имущества дополнительных ипотечных ссуд;

5) необходимость регистрации залога: ипотечная ссуда оформляется закладной; закладные обращаются на вторичном рынке.