3.2 Методы оценки эффективности ипотечного кредитования

Рассмотрим методики оценки кредитоспособности заемщика, при выдаче ипотечного жилищного кредита физическому лицу.

Кредитный риск банков при кредитовании физических лиц, понимаемый как риск невозвратности ссуды и неуплаты процентов по ней в полном объеме, зависит и от материального положения, от физического состояния заемщика и его личностных качеств. В связи с этим при кредитовании частных лиц банк оценивает факторы обеспечения кредита и человеческих качеств заемщика. Заявление заемщика на выдачу ссуды представляет собой стандартную анкету: заявление состоит из нескольких смысловых частей. Эти блоки включают в себя формальные сведения о клиенте (ФИО, адрес), характеристика испрашиваемой ссуды (размер, срок, цель), данные о финансовом состоянии. Сейчас для этого используется «скоринг» кредитование. Сущность кредитного скоринга состоит в том, что каждый параметр оценки кредитоспособности заемщика имеет реальную оценку. Итоговая сумма баллов - это оценка кредитоспособности заемщика. Каждый вопрос имеет максимально возможный балл, который выше для таких важных вопросов, как профессия, и ниже, как возраст. Оценка кредитоспособности по методу скоринга является обезличенной.

Таким образом, система анализа кредитоспособности физического лица состоит из двух блоков:

1.cистема оценки кредитоспособности клиента, основанная на экспертных оценках экономической целесообразности предоставления кредита;

2. балльные оценки (методы кредитного скоринга).

Но нельзя использовать только метод скоринга, можно использовать и детализированную информацию, которая может включать в себя следующие вопросы:

-внешность - манеры, степень откровенности, возраст, семейное положение, семейные -обязательства, хобби, почетные должности;

-образование;

-квалификация;

-физическое состояние - знание спортом, хронические заболевания с учетом последних лет;

-имущество - личное, личные доходы, личные долги, налоговые долги

В некоторых случаях требуются дополнительные документы. Так, при получении ссуд на строительство жилого здания требуется справка о разрешении строительства с указанием сметной стоимости строительства и т.п. В анкетах, используемых для оценки кредитного риска в мировой практике ключевым пунктом является величина доходов заемщика. Банк может проверить достоверность сведений о величине годового дохода заемщика. В нашей стране только еще идет налаживание подобной системы, поэтому наши банки не могут проверить достоверность величины фактического дохода заемщика и полагаются только на его честность. Поэтому -то наши банки первым делом обращают внимание на то, чем и как будет обеспечиваться кредит, например. залогом или поручительством. Таким образом, в отечественных условиях при оценке кредитного риска представляется целесообразным пользоваться как анкетами, так и интуицией кредитного работника. В то же время интуиционный подход должен основываться на объективных данных анкеты. Основная проблема скорингового метода оценки кредитного риска в нашей стране состоит в невозможности проверки истинной величины доходов заемщика.

Процесс кредитования сопровождается воздействием на заемщика множества факторов риска, которые могут повлечь за собой непогашение или несвоевременное погашение кредита, что принесет банку убыток. Подобный исход может явиться следствием действия форс-мажорных обстоятельств, но чаще всего в этом виновно одно из следующих взаимосвязанных звеньев: кредитор - банковский продукт - заемщик. Дополнительные затруднения в оценку кредитоспособности потенциального заемщика по ипотечному жилищному кредиту вносят длительный срок кредитования и сравнительно большие размеры кредитов.

Как правило, оценку кредитоспособности заемщика банк начинает проводить после этапа предварительной квалификации. При положительных результатах предварительной квалификации заемщик собирает полный комплект необходимых документов и заполняет подробное заявление-анкету на кредит. На основании предоставленных документов банк производит оценку платежеспособности и кредитоспособности заемщика и окончательно определяет, на какую максимальную сумму кредита заемщик может рассчитывать. Решение принимается на основе экспертных оценок сотрудников кредитного подразделения банка - это методика экспертной оценки кредитоспособности заемщика - физического лица.

Полный комплект необходимых документов включает в себя:

-документы, удостоверяющие личность и семейное положение заемщика/созаемщика;

-документы, характеризующие место постоянного жительства заемщика/созаемщика (справку о регистрации, документы, подтверждающие право собственности на жилье, -характеристику жилого помещения);

-документы, подтверждающие сведения о доходе заемщика/созаемщика;

-документы об образовании;

-паспортные данные членов семьи;

-документы, подтверждающие здоровье заемщика/созаемщика (водительское удостоверение, военный билет и/или справки из медицинских учреждений);

-документы, подтверждающие сведения о занятости и доходах (копию трудовой книжки, копию свидетельства о постановке на учет в налоговых органах и т.п.);

-сведения об активах заемщика;

-документы по приобретаемой квартире (правоустанавливающие документы, справку о задолженности по коммунальным платежам, отчет о независимой оценке, справку об уплате налога на имущество, справку об отсутствии задолженности за телефон, разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи и ипотеки и разрешение на дачу обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи об освобождении заложенной квартиры в случае обращения на нее взыскания и др. документы).

Стандартная заявление-анкета на кредит обычно состоит из следующих разделов:

-условия предоставления ссуды;

-сведения о заемщике/созаемщике;

-сведения об образовании и занятости заемщика/созаемщика;

-активы заемщика/созаемщика;

-обязательства заемщика/созаемщика;

-недвижимое имущество в собственности заемщика/созаемщика;

-первоначальный взнос;

-сведения о приобретаемой недвижимости;

-сведения о предстоящей сделке;

-сведения правового характера.

После получения всех необходимых документов и заполнения анкеты кредитующее подразделение направляет полный пакет документов юридической службе и службе безопасности банка. Юридическая служба анализирует представленные документы с точки зрения правильности оформления и соответствия действующему законодательству. Служба безопасности проводит проверку паспортных данных (данных удостоверения личности), места жительства, места работы заемщика и сведений, указанных в анкете. По результатам проверки и анализа документов юридическая служба и служба безопасности составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение. Поскольку ипотечный кредит рассчитан, как правило, на длительный период времени (5-10 лет) заемщику, как и кредитору, нужна гарантия своевременного возврата кредита. Поэтому, чтобы определить, будет ли заемщик в состоянии выплачивать кредит, кредитующему подразделению необходимо проанализировать множество различной информации, связанной с заемщиком. Обращается внимание на стабильность трудовой занятости, учитывается перспективность направления работы заемщика и его фирмы в целом. В современных казахстанских условиях стабильность трудовой занятости практически отсутствует, поэтому банкам приходится искать другие гарантии своевременности возврата кредитных средств или же предоставлять кредиты гражданам под гарантии их работодателей. Единственной категорией заемщиков, чью стабильность трудовой занятости банк может более или менее точно оценить, являются сотрудники самого банка, желающие получить ипотечный жилищный кредит.

Расчет суммы кредита, которая может быть выдана заемщику, производится на основе стабильного и подтвержденного официальными документами дохода. Заемщику необходимо предоставить документы о получении стабильного дохода за текущий отчетный период и за прошлый календарный год. Это является препятствием для получения кредита для многих казахстанских граждан, так как они не могут официально подтвердить свои доходы и показать свою платежеспособность. Поэтому многие казахстанские банки уже не требуют официального подтверждения дохода заемщика при предоставлении ипотечного жилищного кредита. Особенно это касается предоставления кредитов для покупки квартир в новостройках. Банки, тесно связанные с риэлтерскими и строительными компаниями, заинтересованы в скорейшей продаже квартир в кредит, пусть и с большим риском. Итак, при оценке платежеспособности потенциального заемщика ключевым моментом является его возможность регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту, исходя из документально подтвержденных доходов. Рассматривается информация относительно стабильности трудовой занятости и получения доходов, а также расходов, на основании чего делается вывод о возможностях заемщика своевременно погашать кредит.

При этом банком учитываются следующие источники получения доходов:

-заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;

-доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;

-доход в виде дивидендов;

-доход в виде процентов и постоянных страховых выплат;

-пенсионные выплаты и стипендии;

-чистый доход в форме арендной платы;

-алименты и пособия на детей;

Кроме того, банк производит анализ расходов заемщика, среди которых выделяются следующие:

-Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства:

-ежемесячные платежи по кредиту (возврат основного долга и уплата процентов);

-ежемесячные платежи по страхованию (страхование жизни заемщика, страхование квартиры, страхование риска утраты права собственности на квартиру);

-ежемесячные платежи по налогу на имущество (по приобретаемой недвижимости);

-ежемесячные платежи по квартплате за приобретаемую квартиру.

-Постоянные ежемесячные расходы, не связанные с приобретаемой квартирой:

-содержание иждивенцев и членов семьи заемщика, включая самого заемщика (в настоящее время - минимум $50 на человека);

-ежемесячные выплаты по алиментам;

-возврат других кредитов (кроме данного ипотечного кредита);

-обязательные налоговые платежи (налог на другое имущество, налог на владельцев автотранспортных средств);

иные обязательные ежемесячные расходы (аренда жилья; содержание автомобиля; -плата за образование; содержание, обслуживание, страховка другого движимого и недвижимого имущества; дополнительная медицинская страховка).

-Разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита:

средства для первоначального взноса в счет оплаты стоимости квартиры (не менее 30% стоимости квартиры);

-расходы, связанные с заключением и регистрацией соответствующего договора -купли-продажи и ипотеки квартиры (государственная пошлина за нотариальное -удостоверение и плата за государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством);

-плата за независимую оценку недвижимого имущества, комиссия риэлтору и т.д.

Заключение

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в Республике Казахстан, можно сделать следующие выводы:

1.      Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции – сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.

2.      Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования в Казахстане – это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.

3.      Ипотечное кредитование в Казахстане существует всего около 11 лет. К сожалению, пока еще не все население привыкло к мысли о том, что можно приобретать дорогостоящие товары в кредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности. Все еще устойчива привычка накапливать необходимые средства. Отсюда – во многом «ментальная» проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов – нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% - 15 % от стоимости жилья, срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет. К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.

4.      Инициатором внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане выступил Нацбанк, избравший в качестве прототипа малазийскую модель. В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов.

5.      С расширением ипотечных предложений появилась насущная потребность в создании финансового института, обеспечивающего решение вопросов ликвидности банков при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала. Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может напрямую финансировать программу, главным фактором развития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономике это – средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке. Казахстанская ипотечная компания планирует изыскать необходимые средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом прав требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент для многих стран мира, и он пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, поскольку является очень удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности.

6.      Рынок кредитования элитного жилья ограничен, ведь немногие могут себе позволить приобрести подобное жилье. Кроме того, данный вид кредитования содержит высокую степень риска: размер обязательств заемщиков велик. Еще один фактор риска – высокая степень вероятности резкого снижения стоимости жилья вследствие ограниченности спроса. Очевидно, в ближайшее время наибольшие перспективы роста будут иметь операции по кредитованию приобретения жилья среднего качества на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация должна выровняться

7.      В Казахстане должна функционировать система ипотечного кредитования, направленная прежде всего на удовлетворение потребностей простых людей. Следует создать предпосылки для увеличения объемов кредитования на приемлемых условиях, а именно: кредитовать в тенге без фиксации валютного эквивалента, при невысоких ставках вознаграждения и на длительный срок.

Список использованной литературы

1.  Грибанова Светлана “Жизнь в кредит” – НП №24 (212), 14 июня 2002г.

2.  Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года N 1290 “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования”

3.  Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование - Деньги и кредит. - 1995. - № 8. — С.49

4.  Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития - Деньги и кредит.- 1997. -№3.- С. 54.

5.  Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике - Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной

6.  www.akorda.kz

7.  www.inform.kz

8.  журнал “БАНКИ КАЗАХСТАНА ” • №2 • 2008 статья “Ипотечный кризис в США и его влияние на финансовый рынок Казахстана” Баишев Б.К.

9.  www.nationalbank.kz

10.  www.stat.kz

11.  Второй Всероссийский Конгресс Ипотечных и Кредитных Брокеров(27 октября 2008 г)

12.  www.kmc.kz

13.  www.gazeta.kz

14.  www.ipoteca.kz

15.  www.wfin.kz

16.  Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях - Финансист. -2002. -№1

17.  Мельников В.Д. Основы финансов. Учебник. – Алматы: ТОО «Издательство LEM», .2005

18.  Мельников В.Д., Ильясов К.К. Финансы. Учебник для вузов. – Алматы: ФинЭко, 2001

19.  Берстембаева Р.К.Организация государственных финансов в отдельных развитых странах. /Алматы, Институт Развития,2001г.

20.  Баймуратов У.Национальная экономическая система. Алматы, издательство «Гылым», 2000г.

21.  Баймуратов У.Деньги и финансы: нелинейная система. Алматы, 2005г.

22.  Баймуратов У. Инвестиции и инновации: нелинейный синтез. Том 3.Алматы, БИС,2005г.

23.  Баймуратов У.Финансы Казахстана Том 2.Алматы,издательствуо БИС.2005г.

24.  Финансово-кредитный словарь. Т.1,2,3 – М.: Финансы и статистика, 1984, 1986, 1988

25.  Ведомости Парламента Республики Казахстан. – Астана: Аппарат Сената Парламента Республики Казахстан

26.  Нормативные акты по финансам, налогам, бухгалтерскому учету, страхованию. Министерство финансов Республики Казахстан. Официальное издание. – Алматы, «Каржы-Каражат».