Тема 3. Економічна оцінка нерухомості

1. Стратегія власника на ринку нерухомості

У ринковій економіці будівництва фігура замовника - головна, тому що:

- йому належить інвестиційна ініціатива;

- він формує економічні умови для роботи підрядчиків;

- він - споживач страхової продукції, тому що регулює потребу в ній у межах суспільства.

Економічна стратегія замовника заснована на законах макро і мікроекономіки. Ідеологія замовника оригінальна в тому, що з'єднує в собі суб'єкта інвестиційних ініціатив і загальним напрямком мікроекономіки, що визначається ринком. В області будівництва зустрічається два типи інтересів замовника: він сам виступає майбутнім власником об'єкта і його користувача.

1. Замовник сам реалізує кінцеву продукцію, експлуатує побудований об'єкт.

2. Замовник залежить від ринкових цін на продукцію чи послуги, пов'язані з експлуатацією об'єкта: замовник продає об'єкт його майбутньому користувачу чи здає в оренду.

Вартість нерухомості складеться з зарплати:

- зв'язані з відводом і придбання земельної ділянки;

- облаштованість ділянки;

- витрати на проектно-изыскательные роботи (ескізний проект, експертиза);

- витрати на будівництво;

- накладні та інші витрати (управлінські і посередницькі витрати, страхування, плата за кредит);

- податки;

- прибуток інвестора.

Структура цих витрат коливається в залежності від призначення об'єкта. Значення і питома вага зазначених витрат коливається в залежності від призначення об'єкта. Будинки підвищеної комфортабельності мають ціну значно вище, ніж інші. При цьому мають місце високі витрати на устаткування місцевості, накладні витрати, у результаті чого досягається в замовника високий прибуток. Стратегічна довгострокова мета замовника об'єктів, призначених на продаж - максимізація прибутку. Якщо замовником виступає підприємець, то він іноді залучає частину позикових засобів. При цьому в структурі витрат з'являється важлива стаття. З урахуванням цієї статті підприємець прагне максимізувати прибуток як відношення різниці доходів і витрат до власного інвестиційного капіталу. При будівництві окремого об'єкта доходи утворяться тільки після одержання грошей від його реалізації. При цьому велике значення для замовника має термін реалізації об'єкта, до настання якого витрати замовника як би "повисають" на ньому без віддачі і супроводжуються платою за кредит, накладними витратами і т.д. Стратегія законів ринкової економіки розрізняється з видів будівельних об'єктів. При реконструкції об'єкта метою замовника є максимізація співвідношення між ефектом і інвестиціями, що викликали цей ефект. Ефект можна підвищити за рахунок збільшення цін на модернизування об'єкта.

2. ОЦІНКА НЕРУХОМОСТІ З ПОЗИЦІЇ КОРИСТУВАЧА

Закінчений об'єкт сам по собі не є кінцевою метою економічний діяльності підприємства, якщо він не спеціалізувався на будівництві для продажу. Тому важливим питанням є оцінка нерухомості. Необхідно відзначити, що оцінка нерухомості не еквівалентна проектної чи фактичної вартості будівництва, а в більшому значенні зв'язана з економічною корисністю.

Розглянемо визначення вартості для випадку, коли його власник є сам замовником будівництва, і проаналізуємо як при цьому змінюється вартість будівництва в залежності від часу.

По-перше, власник може установити рентабельність проекту і зіставити її з мінімально прийнятним рівнем.

По-друге, порівняти капітальні вкладення з дисконтованими поточними грошовими потоками.

ДИСКОНТУВАННЯ - це процес приведення витрат і результатів до першого моменту часу.

Звісно, що в результаті цих порівнянь вартість об'єкта для власника не дорівнює сумі грошей, витрачених на будівництво. Вона може бути нижче, якщо інвестовані рішення були правильними, а може бути і вище.

Отже, якщо нерухомість приносить доход, то її вартість визначається дисконтуванням доходів і витрат, зв'язаних з будівництвом і експлуатацією об'єкта. Звідси можна зробити висновок, що при зміні характеру експлуатації об'єкта, ціни на ці об'єкти, а також на ремонтні роботи міняються.

З одного боку, продавець визначає для себе ціну, що він готовий одержати зараз, з огляду на свої минулі витрати, але не з огляду на майбутні доходи і витрати. З іншого боку, враховується розрахунок покупця з його планами на перспективу.

Процес купівлі-продажу здійснюється тоді, коли ідея покупця виявляється більш прибутковою. Ціна встановлюється в межах цінового полю, верхня границя якого для продавця - ефективність, а для покупця прийнятна рентабельність.

У зв'язку з великою роллю амортизації розглянемо її вплив на вартість нерухомості. На практиці в ринковій економіці застосовується так звана угода і податкові правила, у відповідності просто визначити вартість об'єктів за винятком зносів. Облік цієї вартості особливо важливий для регулювання відтоку прибутку з фірми у вигляді дивідендів. До того, як розподілиться прибуток, її частина у виді амортизаційних відрахувань залишається у власника для відновлення нерухомості.

3. ЕКСПЛУАТАЦІЙНІ ВИТРАТИ І ТЕРМІН СЛУЖБИ БУДИНКІВ

Будинки і спорудження на відміну від промислової продукції не можна перемістити і не можна збільшувати термін їхньої служби без істотних втрат. У зв'язку з цим важко вибрати рішення, при якому будинок з малими витратами можна пристосувати для різних цілей, що з'являються в той чи інший період експлуатації, щоб при цьому експлуатаційні витрати були менше, ніж у випадку ліквідації будинку і заміни його новим.

Важливо установити оптимальний термін і вартість будинків і споруджень, після чого подальша експлуатація недоцільна, тому що момент доцільності будівництва рано чи пізно настане. У процесі проектування необхідно передбачити ув'язання термінів служби окремих частин будинку, таким чином, щоб їхній знос відбувався по можливості однаково і до моменту зносу у будинку не виявилося дорогих і незношених матеріалів.

Зазначена задача по складності еквівалентна задачі про оптимальну структуру капіталу на макрорівні.

Якщо експлуатаційні витрати зіставляються з вартістю, за якої будинок може бути продано, то тут мається на увазі процес використання будинку покупцем. Як правило, у звичайній економічній ситуації витрати на відновлення і ремонт у сполученні з продуктивністю будинків, що знижується, устаткування, машин приводить до доцільності їхньої заміни.

Після з'ясування терміну заміни старого майна виникає проблема, купувати будинок чи брати його в оренду. Відповідь може бути отриманий порівнянням нинішньої вартості альтернативних варіантів.

Важливими логічними факторами, що визначають вибір оптимального варіанта, є:

1. важливість і значення для інвестора негайних вкладень;

2. передбачувана тривалість експлуатації;

3. норма прибутку;

4. тенденції податкової політики в технічному прогресі даного виду майна;

5. можливість використання для інших цілей і після деякого терміну оренди;

6. наявність умов для обслуговування;

7. для транспортних витрат у вартості орендованого устаткування.