Глава 3 Эконометрическое моделирование стоимости квартир

3.1 Сбор информации и выбор факторов необходимых для построения моделей

Ярославская область -  один из наиболее крупных и развитых  регионов, находящихся в непосредственной близости от Москвы. Несмотря на то, что объемы строительства в последние годы постоянно растут, спрос на жилье остается в области неудовлетворенным.

Оценка недвижимости Ярославской области независимыми специалистами показывает высокую востребованность по всем видам риэлтерских сделок. В базах агентств по недвижимости представлен  сегодня широкий выбор коммерческой и полный спектр жилой недвижимости. Риэлтерами в короткие сроки осуществляется профессиональный анализ недвижимости Ярославля и  Ярославской области и  формируется ежедневное пакетное предложение, как для покупателей, так и для продавцов. Большинство сделок, проходящих на вторичном рынке, - это различного рода обмены, а в условиях кризиса - практически единственная форма приобретения жилья. Так что изменение жилищных условий для многих начинается с продажи имеющейся квартиры.

Современный рынок недвижимости Ярославской области представлен практически всеми видами жилой – квартиры и загородные дома, частные владения в центре и таунхаусы, коттеджи. Ведущие агентства и бюро недвижимости Ярославской области осуществляют широкий спектр услуг по всем видам операций с жильем, как на первичном, так и на вторичном рынках. Покупателям оказывается всевозможное содействие в получении кредитов на покупку недвижимости, а также обеспечивается полное юридическое сопровождение сделок.

Рынок недвижимости городов Ярославской области, как и  любой другой, имеет ряд специфических особенностей функционирования, которые известны лишь опытным риэлтерам, проводящим регулярный анализ недвижимости по всему спектру объектов.

В настоящее время в условиях после экономического кризиса на рынке жилой недвижимости наблюдается повышение активности. По данным риэлторских агентств к концу 2011 года увеличился объем сделок, совершаемых на вторичном рынке жилья. При этом объем предложений на рынке к концу года несколько снизился, срок экспозиции уменьшился. Если за период декабрь 2010 – декабрь 2011 падение цен на вторичном рынке жилья составил в среднем -21%, то за последние три месяца наблюдается положительная динамика: в целом цены в марте 2011 года повысилась по сравнению с декабрем 2011 года примерно на 1,5%. Наметилась тенденция к росту цен практически во всех районах города. В целом по области цены предложений по сравнению с февралем 2011 года практически не изменились [36].

Наиболее значимыми ценообразующими факторами на региональном рынке вторичного жилья остаются:

• местоположение;

• число комнат в квартире (1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные, многокомнатные);

• тип квартиры (хрущевки, брежневки, улучшенной планировки, новые);

• материал наружных стен.

Сбор информации и формирование выборки — первый и самый трудоемкий этап моделирования. Этот этап надо начинать с тщательно­го анализа и описания объектов, вносимых в выборку [20]. Это определит дальнейшие результаты работы, если при внесении данных совершить ошибку, это может привести к получению некорректных результатов исследования.

Перед тем как собирать информацию, следует изучить рынок объектов оценки по видам, выявить перечень основных ценообразующих факторов по всем типам объектов оценки. Это осуществляет­ся на основе информации, публикуемой в печати, анализа ценообразующих факторов, описанием которых сопровождается публикуемая информация о предложениях к покупке или продаже объектов недви­жимости.

Необходимо учесть тот факт, что данные о фактически совершившихся сделках на вторичном рынке являются сугубо конфи­денциальными, в связи, с чем предлагается рассматривать информация по ценам предложения на конкретные объекты жилой недвижимости. В дальнейшем цены предложений обязательно должны быть откорректированы с помощью коэффициента трансакции, чтобы найти стоимость объектов. В данной работе не проводился поиск величины данной поправки, что связано со спецификой нахождения и обработки данной информации. Необходимо работать напрямую с риэлторами, которые постоянно работают со сделками на рынке недвижимости и могут предоставить информацию об уторговании.

Кроме задачи формирования выборки на данном этапе необходимо решить проблему оцифровки качественных ценообразующих факторов. Для проведения расчетов в данной работе были взята информация о предложении жилых домов в городе Ярославле.

При сравнении стоимости квартир можно выделить следующие ценообразующие факторы:

• характеристика района (обеспеченность объектами социальной инфраструктуры, удаленность от центра, обеспеченность общественным транспортом, расстояние до остановки, экологическая обстановка, удобство подъезда);

• параметры квартала (состояние прилегающей территории, объекты промышленной инфраструктуры, характеристика дома, год постройки, материал стен, тип планировки квартир, материал перекрытий, коммуникации, привлекательность дома, состояние двора, домофон и другие);

• характеристика квартиры (этаж, расположение, планировка комнат, площадь кухни, санузел, балкон или лоджия, дополнительные системы безопасности, ориентация окон, уровень отделки, состояние квартиры).

Однако при нахождении огромного количества информации возникает сложность выявления данных характеристик и их последующей обработки.

Д ля сбора информации огромную роль играют периодические издания. В результате анализа источников информации о предложениях на рынке жилой недвижимости г. Ярославля были выделены следующие параметры, которые на первый взгляд можно счи тать ценообразующими (рисунок 5):

Рисунок 5 Возможные факторы ценообразования на вторичном

рынке жилой недвижимости г. Ярославля

Таким образом, ценообразующие факторы можно разделит на несколько уровней.

В первом уровне: количество комнат, местоположение, тип планировки, материал стен, этаж и этажность. Эти факторы обусловлены их сильным влиянием на цену объектов. При поиске квартиры покупатель, прежде всего, определяет цену квартиры, опираясь на эти факторы, при их равноценности он переходит на следующий уровень сравнения, используя второй уровень ценообразующих факторов.

Во втором уровне: состояние квартиры, санузел, угловая или не угловая, балкон и лоджия. Факторы данного уровня менее значимы, но так, же влияют на цену недвижимости.

Опишем каждый из представленных выше факторов, оценим также полноту информации о каждом параметре и ее достоверность.

Под типом планировки понимается, прежде всего, серия дома и соответствующая ей планировка и площадь квартиры, год постройки дома.

К местоположению необходимо отнести общее влияние на цену транспортной доступности объекта и экологической обстановки в районе.

Материал стен в Ярославской области представлен тремя значениями – это кирпич, панель и монолит. Монолитные дома представлены небольшим количеством домов, в основном, новой постройки.

Состояние квартиры довольно субъективный фактор ценообразования, когда мы говорим о построении математической модели. Его можно определить, прежде всего, по заявлению продавца объекта в объявлении, однако оно может не соответствовать реальному состоянию квартиры. Многие из продавцов за период продажи объекта часто меняют данную характеристику. Именно поэтому необходимо отнести данный ценообразующий фактор во второй уровень, как менее важный вследствие его наибольшей субъективности и трудности определения для построения эконометрических моделей.

Наличие или отсутствие балкона или лоджии так же влияет на цену квартиры. Но степень влияния данного показателя не так велико, так как для каждого покупателя или продавца данный фактор будет иметь различную ценность. Поэтому относим этот фактор ко второму уровню.

Основываясь на вышеизложенном, можно выделить основные ценообразующие факторы которые свободно в большом количестве доступны в средствах массовой информации:

1. Число комнат;

2. Местоположение;

3. Тип планировки;

4. Материал стен.

Анализ среды местоположения объекта оценки является очень важным этапом во всем процессе оценки. Местоположение является одним из ключевых параметров, определяющих возможную доходность объекта. Проблема в том, что необходимо самостоятельно, опираясь на собственный опыт и логические рассуждения, отнести объекты к одной или другой группе местоположения.

К факторам местоположения относятся:

• Престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуемый сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов.

• Удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения, в том числе от административных, общественных, финансовых и торговых.

• Транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта.

Таким же субъективным фактором является состояние квартиры. Обычно продавец указывает состояние квартиры, ремонта, наличие пластиковых окон, новой сантехники и др. На основе данной информации можно сделать вывод о состоянии объекта.

Остальные факторы указываются продавцом в объявлении и не подлежат изменению, если же существует неуверенность в достоверности сведений, в данном случае такой объект не стоит включать в выборку.

Рассмотрим еще примеры перехода от качественных переменных к количественным. Самый простой случай, когда исследуемый ценообразующий фактор имеет только два качественных уровня, т.е. описывает на­личие или отсутствие какого-либо свойства (необходимость проведения текущего ремонта, наличие места для парковки). Тогда для отображе­ния в расчетных моделях данного фактора применяется бинарная пере­менная, которая при наличии признака равна 1, а при отсутствии — 0.

Если же значение признака может принимать несколько альтерна­тивных значений, которые составляют полную группу (т.е. учтены все возможные случаи), то для его отображения выбирается базовое свой­ство и объект характеризуется (n-1) бинарными переменными, каждая из которых означает наличие или отсутствие у данного объекта одного из альтернативных свойств. Если все (n-1) признака равны 0, это озна­чает, что объект обладает базовым п-м свойством. В качестве базового свойства можно выбрать то, с которым вы бы хотели сравнить все ос­тальные свойства. Обычно в качестве базового выбирается свойство, встречающееся в выборке чаще других.

Факторы и информация, используемые при расчетах

Объектом исследования в данной работе являются однокомнатные квартиры вторичного рынка жилой недвижимости в городах Ярославской области: Ярославле, Рыбинске, Тутаеве, Угличе.

Для проведения статистического анализа и эконометрического моделирования однокомнатных квартир вторичного рынка жилой недвижимости на основе объявлений о продаже квартир различных риэлторских агентств городов Ярославской области, рассматриваемых в данной работе, и газеты «Из рук в руки» была построена выборка, содержащая 80 наблюдений [Приложение1], в каждом городе было отобрано по 20 однокомнатных квартир.

Изучив объявления и предметную область, можно сказать, что целесообразно проводить оценку по следующим основным ценообразующим факторам, которыми характеризуется каждый исследуемый объект:

х₁ – тип дома;

х₂ – материал стен дома;

х₃ – этаж расположения квартиры;

х₄ – этажность дома;

х₅ – общая площадь квартиры;

х₆ – жилая площадь квартиры;

х₇ – площадь кухни;

х₈ – тип санузла;

х₉ – наличие лоджии или балкона;

х₁₀ – состояние квартиры;

х₁₁ – престижность района;

х₁₂ – удаленность от областного центра;

х₁₃ – развитость инфраструктуры района;

х₁₄ – застраиваемость района;

Данные, используемые в анализе, можно подразделить на два типа: количественные и качественные.

Относительно рассматриваемой нами статистической совокупности, к количественным признакам относятся:

• этаж расположения квартиры;

• этажность дома;

• общая площадь квартиры;

• жилая площадь квартиры;

• площадь кухни.

К качественным признакам следует отнести:

• тип дома;

• материал стен дома;

• тип санузла;

• наличие лоджии или балкона;

• состояние квартиры;

• удаленность от областного центра;

• развитость инфраструктуры района;

• престижность района;

• застраиваемость района.

Большинство качественных показателей в большей степени оказывают влияние на цену объекта.

Таблица 7

Алгоритм преобразования качественных данных в количественные

Тип дома
Хрущевка	2
Бркжневка	3
Улучшенной планировки	4
Новый	5
Состояние
Бюджетная отделка	1
Удовлетворительное	3
Хорошее	5
Материал стен
Панель	1
Кирпич	3
Тип санузла
Совмещенный	1
Раздельный	3
Наличие балкона/лоджии
Отсутвствует	1
Балкон	3
Лоджия	4
Уровень престижности города
Низкий	1
Средний	2-3
Высокий	4-5
Уровень удаленности
Высокий	1
Средний	2-3
Низкий	4-5
Уровень развитости инфраструктуры
Низкий	1
Средний	2-3
Высокий	4-5
Уровень застраиваемости
Низкий	1
Средний	2-3
Высокий	4-5

Каждый из них характеризуется определенными признаками, так, например, материал стен в Ярославской области представлен тремя значениями – это кирпич, панель и монолит. Монолитные дома представлены в городе небольшим количеством домов, в основном, новой постройки.

Под типом планировки понимается, прежде всего, серия дома и соответствующая ей планировка и площадь квартиры, год постройки дома.

Престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуется сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов.

Удаленность характеризуется удаленностью города от областного центра деловой активности и жизнеобеспечения, в том числе от административных, общественных, финансовых и торговых и т.д.

Так как большинство факторов это качественные показатели, для того чтоб использовать их в расчетах необходимо привести их к количественным данным.

Недостатком такого преобразования может служить неправильный подбор аналитиком значений переменных. Что приведет к модели, не отвечающей нужной достоверностью.

Для приведения качественных признаков к пригодной для моделирования и использования форме, значения таких факторов заменяют кодами, отражающими влияние каждого их них на результирующий показатель, то есть оценками каждого из значений по какой-либо шкале. Пример таких преобразований относительно составленной нами выборки показан в таблице 7.