1.2 Оценка недвижимости в налогообложении

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В настоящее время деятельность по оценке недвижимости регламентируется Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 06.08.98 № 135 – ФЗ и Федеральными стандартами оценки, в которые, на данный момент, входят:

• ФСО-1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2007 года N 256;

• ФСО-2 "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 20 июля 2007 года N 255;

• ФСО-3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20 июля 2007 года N 254;

• ФСО-4 «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22 октября 2010 года N 50;

• ФСО-5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 4 июля 2011 года N 238;

• ФСО-6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» от 7 ноября 2011 года N 628.

Необходимость оценки объектов недвижимости обусловлена причинами, которые можно объединить в следующие группы: 1. Оценка необходима для обоснованного налогообложения, поскольку занижение оценок недвижимости при продаже государственной собственности или сдаче ее в аренду приводит к потерям в бюджете города. В этом случае речь идет о так называемой массовой оценке объектов недвижимости, включенных в крупные совокупности (например, жилищный фонд или городская территория, характеризующиеся определенным набором качественных признаков); 2. Объективные оценки и эффективное налогообложение способствует легализации рынка недвижимости и сужает сферу действия «черного рынка». 3. Оценка недвижимости (массовая для целей налогообложения) служит базой для индивидуальных оценок (конкретных объектов недвижимости), что обеспечивает защиту интересов собственников при операциях с недвижимостью. 4. Оценка нужна для компенсации собственникам в случае изменения властями целей использования земель или их отчуждения. 5. Оценка земли (нормативная цена) требуется для регулирования земельных отношений при передаче ее в собственность, по наследству, при дарении, установлении долевой и совместной собственности на землю, получении кредита под залог земельных участков. 6. Она играет важную роль и в процессе градостроительного планирования и перспективного развития города для учета социально-экономической и историко-архитектурной ценности территории. 7. Оценка земли необходима также для предупреждения отрицательных последствий налоговой политики, когда может возникнуть социальная напряженность (например, в случае необоснованно высоких налогов на недвижимость). 8. Оценка нужна для определения потерь доходов городского бюджета при освобождении от налогов и соответствующего регулирования этого процесса.

Массовая оценка недвижимости в налогообложении

С точки зрения технологии расчетов, практика оценки различает два

способа оценки недвижимости – массовый и индивидуальный[16].

Эти виды оценки являются задачами прикладного экономического анализа, но отличаются объектом оценки, анализом его использования, количеством и составом используемых аналогов и факторов. Краткая сравнительная характеристика индивидуальной и массовой оценок на текущем этапе их развития представлена в таблице 1.

Таблица1

Отличия массовой оценки и индивидуальной оценки

Характеристика	Индивидуальная оценка	Массовая оценка
Использование	Наиболее эффективное	Текущее
Объект оценки	Один объект недвижимости	Много объектов недвижимости
Количество аналогов	Единицы	Десятки – сотни – тысячи
Количество факторов стоимости	Неограниченное	Ограниченное
Состав факторов	Количественные + качественные (измеряемые и неизмеряемые)	Количественные + измеряемые качественные
Оценка точности	Качественная	Количественная

Ориентируясь на эти данные, индивидуальную и массовую оценки можно определить следующим образом.

Индивидуальная оценка – способ получения оценок рыночных стоимостных характеристик объекта недвижимости с учетом анализа наиболее эффективного его использования путем сравнения с небольшим количеством аналогов, имеющих близкое по характеристике качество местоположения, с использованием всех возможных ценообразующих факторов.

Массовая оценка – систематизированный способ получения оценок рыночных стоимостных показателей большой группы однородных объектов недвижимости с использованием методов статистической обработки информации на основе сравнительного анализа большого количества аналогов с использованием объективно измеряемых ценообразующих факторов, являющихся общими для всех аналогов.

Оба вида оценки основаны на одних и тех же экономических принципах, но различаются целями, задачами и техникой (методами) оценки одних и тех же экономических показателей.

Организация массовой оценки недвижимости, обеспечивающей установление ее налогооблагаемой стоимости, в максимальной мере приближенной к категории «рыночная стоимость» недвижимости, создает основу реализации эффективной фискальной политики. Проведение такой крупномасштабной оценки недвижимости на основе рыночной методологии позволит снять существующую «деформацию» налогооблагаемых стоимостных характеристик объектов недвижимости, исчисленных на базе их «инвентаризационной» стоимости, обеспечить равновыгодные условия налогообложения для всех владельцев недвижимости.

Массовая оценка недвижимости важна и для соответствующих государственных структур как представителей собственника недвижимости (государства) при реализации вещных прав собственника (продажа, передача в аренду или срочное пользование и т.п.). Методы массовой оценки целесообразно использовать для оценки объектов, по которым есть хорошая статистика: типовых (серийных) объектов недвижимости, например, квартир в многоквартирных домах.

Для того чтобы массовая оценка недвижимости производилась как целостная операция с определенным набором последовательных мероприятий, не обходимы:

• отработанная методика оценки недвижимости, указанная с планом перспективного развития города;

• нормативно-законодательная база, регламентирующая процесс проведения оценки земель и других объектов недвижимости и обеспечивающая правовую защиту на местном уровне;

• формирование института профессиональных оценщиков;

• создание надежной информационной базы.

Массовая оценка, по определению, является менее точным инструментом оценки, чем индивидуальная. Поэтому результат массовой оценки предлагается умножать на понижающий коэффициент (коэффициент доверия или надежности) так, чтобы итоговое значение стоимости объекта налогообложения оказалось на нижней границе доверительного интервала. Такой коэффициент целесообразно определить на основе стандартной ошибки оценки. Этот коэффициент в зависимости от чистоты рыночной информации может находиться в пределах от 0,85 до 0,65[16].

Виды стоимости

В оценочной деятельности следует различать понятия стоимость и цена, затраты и себестоимость.

Цена обычно означает совершенное действие и представляет собой сумму, по которой конкретные стороны готовы совершить данную сделку в данных обстоятельствах, отражающих рыночные условия.

Затраты представляют денежное выражение величины ресурсов, которые предполагается использовать в определенных целях. Оценка затрат в денежном эквиваленте позволяет суммировать различные ресурсы и средства.

Себестоимость связана с этапом создания строительной продукции, к которому она имеет отношение. Так, фактическая себестоимость строительства обычно включает прямые затраты (оплата строительных рабочих, машин и материалов), а также косвенные затраты подрядчика.

Термин стоимость отражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости. В рыночных условиях стоимость обычно подразумевает будущие выгоды, которые будут получены от недвижимости в будущем. Поскольку размер будущих выгод от недвижимости со временем меняется – оценка стоимости представляет ее величину на конкретную дату.

Цель оценки определяет тип определяемой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) и тип тех прав, которые к нему относятся. Например, целью может быть определение рыночной стоимости прав на долгосрочную аренду земельного участка при определенных ограничениях его использования.

Функция оценки определяет ее назначение и область последующего использования. Она может быть использована для определения стартовой цены земельного конкурса или аукциона, выкупа прав аренды, получения кредита, страховки, внесения в уставный капитал предприятия и т.д.

Точность оценки стоимости объектов недвижимости существенно зависит от цели и функции оценки – в результате, в начале любой оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком стоит проблема выбора вида стоимости для расчетов. Эта проблема связана с тем, что в зависимости от целей и функций оценки выбирается тот или иной вид стоимости. Последний, в свою очередь, обусловливает выбор метода оценки объекта недвижимости.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

В условиях рыночной экономики наиболее распространенным видом стоимости объектов недвижимости является рыночная стоимость.

С методологической точки зрения оценку рыночной стоимости можно определить как науку прикладного экономического анализа, основная задача которого состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупки актива (товара) на основе анализа динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке.

Практическая оценка недвижимости требует от оценщиков использования в дополнение к рыночной стоимости других видов стоимости.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость сходно с понятием «стоимость в использовании», но отражает ценность объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Кадастровая стоимость - определенная методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения является стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Данный вид стоимости определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости. В России в настоящее время оценка в целях налогообложения производится путем рассчитываемой инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости.

Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды.

Основные подходы к оценке недвижимости

Массовая оценка не движимости, так же как индивидуальная, предполагает использование известных подходов к оценке: сравнительного, затратного и доходного, в рамках которых используются различные методы. Каждый из этих подходов оценки, по сути, представляет собой процедуру построения некоторой математической модели, устанавливающей связь между наиболее вероятной ценой, ценами аналогов и ценообразующими факторами. Иными словами, основная задача оценки состоит в том, чтобы понять:

а) какие характеристики влияют на цены объектов недвижимости;

б) как именно характеристики влияют на цены объектов недвижимости.

Отвечая на эти вопросы, оценщик, по существу, решает задачу создания модели рынка оцениваемого объекта на вербальном или формальном (формульном) уровне. При этом в процессе массовой оценки учитываются только те факторы, которые:

а) могут быть объективно измерены;

б) присущи всем объектам оценки.

Применимость того или иного подхода к оценке стоимости в рамках индивидуальной или массовой оценки зависит от объема и качества информации, которой обладает оценщик – создатель модели оценки стоимости. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация – довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.

С точки зрения теории оценки, недвижимость жилого назначения целесообразно оценивать с использованием двух подходов: сравнительного и затратного[15].

Доходный подход

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход используется при определении инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта. Также он используется при определении рыночной стоимости.

Основной недостаток данного подхода заключается в том, что, в отличие от других подходов, он основан на прогнозных данных.

Базовая формула доходного подхода:

C=ЧОД/К (1.1)

или

, где (1.2)

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧОД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Расчет ставки капитализации.

3. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

4. Преобразование чистого операционного дохода в стоимость объектанедвижимости.

Метод капитализации доходов используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

• Метод дисконтированных денежных потоков применяется, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Несмотря на существующий в Ярославском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «чёрным». Договоры аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.

Доходный подход для оценки жилой недвижимости, как правило, не используется, т.к. в России нет узаконенной практики использования жилья в коммерческих целях.

Затратный подход

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимы для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применявшихся на дату оценки.

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Нужно учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив, создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

• технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

• обоснование необходимости обновления действующего объекта;

• оценка зданий специального назначения;

• при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

• анализ эффективности использования земли;

• решение задач страхования объекта;

• решение задач налогообложения;

• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Этапы затратного подхода:

1. расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования;

2. расчет прямых и косвенных затрат для строительства здания на дату оценки;

3. определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка;

4. расчет полной восстановительной стоимости как суммы косвенных и прямых затрат и предпринимательской прибыли;

5. расчет общего накопленного износа как суммы физического, функционального и внешнего износа:

Для налогообложения жилой недвижимости необходимо использовать наиболее простую схему учета износа − физический износ, рассчитанный на основе линейной схемы на базе срока экономической жизни (срока до капитального ремонта здания), плюс для депрессивных районов − внешний (экономический износ), который можно измерить, например, отношением средних уровней дохода оцениваемого поселения и среднего города страны. Практика показывает, что для недвижимости жилого назначения функциональный износ объективно измерить очень сложно. У каждого человека свое собственное мнение о функциональных недостатках жилья. Для методики оценки стоимости жилой недвижимости для налогообложения целесообразно использовать только два износа: физический и внешний.

6. расчет остаточной стоимости как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа;

7. определение итоговой стоимости недвижимости.

Применение затратного подхода для определения рыночной стоимости квартир, по мнению оценщиков, является некорректным, поскольку строительство отдельно взятой квартиры является объективно невозможным, расчет же рыночной стоимости квартиры пропорционально её объему в общем строительном объеме здания дает в высшей степени спорные результаты, так как такой подход не учитывает существенные отличия в стоимости строительства различных конструктивных элементов здания (фундаменты, подвальные и чердачные помещения, технические инженерные системы и жилые помещения).

Сравнительный подход

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. 

Этот подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, который говорит о том, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенного того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно (или по которым существуют предложения на открытом рынке);

2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектов;

3. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов;

4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

(1.3)

С_i – стоимость аналога;

W_i – вес (вклад) i-го аналога в стоимость объекта оценки;

n – количество аналогов.

Основными критериями выбора сопоставимых объектов (аналогов) являются права собственности на недвижимость, условия финансирования сделки,  условия и время продажи (предложения), местоположение объекта недвижимости, физические характеристики оцениваемого объекта.

При применении сравнительного подхода необходимо соблюдение следующих условий:

• объект не должен быть уникальным;

• информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

• факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

• На практике для оценки рыночной стоимости объектов жилой недвижимости применяется только сравнительный подход. В отчете об оценке оценщик должен обосновать свой отказ от использования затратного и доходного подходов.

По мнению оценщиков, наиболее приемлемым подходом к оценке массовой оценке жилой недвижимости в целях налогообложения можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты и является приоритетным для оценки всех видов недвижимости.