46

Содержание

Содержание. ……………………………………………………………….4

Введение…………………………………………………………………….5

Глава 1 Теоретические основы оценки недвижимости для налогообложения….…………………………………………………....9

1.1 Налогообложение недвижимости в России………….9

1.2 Оценка недвижимости в целях налогообложения…..26

Глава 2 Особенности использования статистических и математических методов в оценке с целью налогообложения…………………………………............................42

2.1 Применение эконометрических моделей в массовой оценке недвижимости ……………………………………42

2.2 Этапы построения эконометрической модели стоимости жилой недвижимости………………………....58

Глава 3 Эконометрическое моделирование стоимости квартир…...78

3.1 Сбор информации и выбор факторов необходимых для построения моделей…………………………………..78

3.2 Построение модели стоимости жилой недвижимости в городах Ярославской области……………………………87

Заключение…………………………………………………………….....97

Список использованных источников…...……………………………..100

Приложения...……………………………………………………….......103

Введение

Оценочная деятельность представляет собой важнейшую составляющую при создании развитой инфраструктуры, которая необходима для дальнейших экономических преобразований в нашей стране. Сегодня оценка стоимости заняла достойное место в рыночной системе хозяйствования. Современный этап становления рыночных отношений требует активного формирования институциональных основ и инфраструктуры оценки. Это понятие включает в себя создание необходимой законодательной базы, выработку отечественных стандартов оценки, развитие сети оценочных фирм, создание учебных центров по подготовке и переподготовке специалистов.

Оценка недвижимости - это прикладной экономический анализ, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта, так как цена объектов недвижимости может меняться в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

В экономически развитых странах для оценки больших групп объектов эффективно применяется механизм массовой оценки. Система массовой оценки способна обеспечивать получение корректных данных о стоимости большого числа объектов недвижимости, при этом затраты на ее проведение (как финансовые, так и временные) существенно ниже, чем на проведение индивидуальной оценки.

В основе массовой оценки должна лежать экономико-математическая модель, построенная на реальных рыночных данных за исследуемый период времени, которая отражала бы зависимость ценовых показателей от основных ценообразующих факторов.

Во всех развитых странах для определения налоговой базы применяется массовая оценка - практика оценки по множеству объектов имущества на данную дату путем систематического и единообразного применения методов оценки и методик, которые учитывают статистическое обозрение и анализ результатов.

Однако большинство современных научных трудов посвящено в основном частным проблемам налоговых платежей за отдельные объекты имущества, а также критике действующей системы налогообложения имущества. Открытыми для дальнейшего исследования остаются еще многие вопросы методического обеспечения, организационные и методологические основы построения адаптированной к современным условиям эффективной системы налогообложения недвижимости в России. С налогообложением недвижимости связаны значительные сложности как экономического, так и политического характера. В число первых входят в основном вопросы выбора формы налогообложения недвижимости, определения налогооблагаемой базы, расчета стоимости объектов налогообложения и эффективной ставки налога. Необходимо четко определиться в вопросах о налоговых льготах и вычетах из налоговой базы, а также в подходах к налогообложению отдельных видов недвижимости. Все это свидетельствует об актуальности данной темы, в которой комплексно анализируются вопросы построения налога на недвижимость и оценки недвижимости для целей налогообложения на основе опыта России, особенности использования статистических и математических методов в оценке с целью налогообложения.

Целью дипломной работы является изучение теории и практики оценки недвижимости, выделение и анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов оценки, построение регрессионной модели для массовой оценки жилой недвижимости в целях налогообложения.

Для реализации основной цели поставлены следующие задачи:

• изучение принципов, стандартов и подходов к оценке недвижимости в налогообложении;

• изучение математических методов статистического моделирования и массовой оценки недвижимого имущества;

• рассмотреть этапы построения эконометрической модели стоимости жилой недвижимости;

• разработать регрессионную модель стоимости жилой недвижимости в целях налогообложения на основе анализа рынка недвижимости Ярославской области.

Объектом дипломной работы является вторичный рынок жилой недвижимости по городам Ярославской области.

Предметом исследования является проблема построения регрессионной модели позволяющей рассчитать стоимость квартир на вторичном рынке жилой недвижимости на примере городов Ярославской области в целях налогообложения.

Теоретической основой исследования в дипломной работе послужили законодательные акты РФ, нормативные и методические материалы, научные труды таких отечественных и зарубежных авторов в области оценки стоимости недвижимости как С.В.Грибовский,Е.И.Тарасевич, М.А.Федотова, Д.Фридман.

Дипломная работа состоит из введения, основной части, заключения, списка использованных источников и приложения. Основная часть состоит из трех глав, каждая из которых, в свою очередь, состоит из нескольких параграфов.

Первая глава посвящена теоретическим основам оценки недвижимости для налогообложения. В ней рассмотрены: понятие и особенности рынка недвижимости, структура рынка недвижимости, виды недвижимости (классификация объектов недвижимости), принципы налогообложения недвижимости в России, а также особенности оценки в целях налогообложения.

Во второй главе данной работы рассмотрены факторы, основные подходы к оценке недвижимости, факторы, влияющие на стоимость объектов оценки, применение эконометрических моделей в массовой оценке недвижимости и этапы построения.

В третьей главе описывается сбор информации, выбор факторов необходимых для построения моделей и построение регрессионной модели для оценки стоимости жилой недвижимости в городах Ярославской области.

В заключении сделаны выводы по итогам исследования.