- •Введение
- •1 Основы оценки стоимости недвижимости
- •Особенности недвижимости как объекта оценки
- •1.2 Принципы стоимостной оценки недвижимости
- •1.3 Подходы и методы к оценке стоимости недвижимости
- •2 Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия зао «Сибтензоприбор»
- •2.1 Краткая характеристика зао «Сибтензоприбор»
- •2.2 Анализ основных технико-экономических показателей
- •2.3 Анализ финансового состояния предприятия
- •2.4 Анализ финансовых результатов
- •3 Оценка объекта недвижимости зао «сибтензоприбор»
- •3.1 Расчет рыночной стоимости доходным подходом
- •3.2 Расчёт рыночной стоимости сравнительным подходом
- •3.3 Расчёт рыночной стоимости затратным подходом
- •3.4 Согласование результатов оценки
3.2 Расчёт рыночной стоимости сравнительным подходом
Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.
Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу. Затем, делаются корректировки, которые существуют между оцениваемым и сопоставляемым объектами. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену продажи оцениваемого объекта, как если бы он был предложен на открытом и конкурентном рынке.
Процедуру определения рыночной стоимости можно разбить на следующие этапы:
– выбор аналогов
– поправки к стоимости продажи на различия, которые имеются между объектом оценки и сопоставимыми объектами недвижимости
– расчет цены 1 кв. м площади оцениваемого объекта
– расчет рыночной стоимости объекта оценки умножением цены продажи 1 кв. м на площадь объекта оценки.
Характеристика объектов аналогов и расчет рыночной стоимости сравнительным подходом представлены в таблице 3.6.
Таблица 3.6 – Расчет рыночной стоимости здания механического цеха сравнительным подходом
Характеристика |
Оцениваемый объект |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Адрес |
г. Топки, ул. Заводская 1 |
г. Кемерово, ул. Шатурская (Заводский район) |
г. Кемерово, (Кировский район) |
г. Кемерово, (Заводский район) |
Цена продажи |
|
5 300 000,00 |
9 500 000,00 |
7 300 000,00 |
Общая площадь, кв.м. |
1016 |
720 |
1188 |
1000 |
Описание объекта |
Производственное здание. Хорошее техническое состояние. |
Производственно - Складское помещение. Электричество. Отопление - угольный котел. Хорошее состояние. |
Производственное здание. Хорошее техническое состояние. |
Производственное здание. Хорошее техническое состояние. Коммуникации. |
Источник информации |
Технический паспорт объекта. Личный осмотр. |
http://agent42.ru/index.php?option=com_adsmanager&page=show_ad&adid=1412&catid=25&Itemid=546 |
Независимый еженедельный журнал Все про недвижимость № 12 (130) 28 марта - 3 апреля 2011 года. стр. 58. |
Независимый еженедельный журнал Все про недвижимость № 12 (130) 28 марта - 3 апреля 2011 года. стр. 57. |
Цена 1 кв. м. |
|
7 361 |
7 997 |
7 300 |
Близость к оцениваемому объекту |
|
не схожее |
не схожее |
не схожее |
Условия продажи |
рыночные |
предложение |
предложение |
предложение |
Корректировка, % |
|
-3,00% |
-3,00% |
-3,00% |
Корректировка стоимости, 1 кв.м. / руб. |
|
-221 |
-240 |
-219 |
Местоположение |
г. Топки, ул. Заводская 1 |
г. Кемерово, ул. Шатурская (Заводский район) |
г. Кемерово, (Кировский район) |
г. Кемерово, (Заводский район) |
Корректировка, % |
|
20,00% |
20,00% |
20,00% |
Корректировка стоимости, 1 кв.м. / руб. |
|
1472 |
1599 |
1460 |
Назначение |
производственное здание |
Производственно - Складское помещение |
производственное здание |
производственное здание |
Корректировка, % |
|
0,00% |
0,00% |
0,00% |
Продолжение таблицы 3.6
Корректировка стоимости, 1 кв.м. / руб. |
|
0 |
0 |
0 |
Оцениваемые права |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
Корректировка, % |
|
0,00% |
0,00% |
0,00% |
Корректировка стоимости, 1 кв.м. / руб. |
|
0 |
0 |
0 |
Стиль и качество строительства |
кирпич/постройка советского периода |
кирпич/постройка советского периода |
кирпич/постройка советского периода |
кирпич/постройка советского периода |
Корректировка, % |
|
0,00% |
0,00% |
0,00% |
Корректировка стоимости, 1 кв.м. / руб. |
|
0 |
0 |
0 |
Время продажи |
март 2011 года |
март 2011 года |
март 2011 года |
март 2011 года |
Корректировка, % |
|
0,00% |
0,00% |
0,00% |
Корректировка стоимости, 1 кв.м. / руб. |
|
0 |
0 |
0 |
Состояние помещения |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
Корректировка, % |
|
0,00% |
0,00% |
0,00% |
Корректировка стоимости, 1 кв.м. / руб. |
|
0 |
0 |
0 |
Возраст |
70 лет |
около 60 лет |
около 50 лет |
около 40 лет |
Износ, % |
70,00% |
60% |
50% |
40% |
Корректировка, % |
|
-10% |
-20% |
-30% |
Корректировка стоимости, 1 кв.м. / руб. |
|
-736 |
-1 599 |
-2 190 |
Транспортная доступность |
автодорога/асфальт |
автодорога/асфальт |
автодорога/асфальт |
автодорога/асфальт |
Корректировка, % |
|
0% |
0% |
0% |
Корректировка стоимости, 1 кв.м. / руб. |
|
0 |
0 |
0 |
Этажность |
1 этаж |
1 этаж |
1 этаж |
1 этаж |
Окончание таблицы 3.6
Корректировка, % |
|
0% |
0% |
0% |
Корректировка стоимости, 1 кв.м. / руб. |
|
0 |
0 |
0 |
Наличие отопления |
местное |
центральное |
центральное |
центральное |
Корректировка, % |
|
-4% |
-4% |
-4% |
Корректировка стоимости, 1 кв.м. / руб. |
|
-302 |
-328 |
-299 |
Наличие электроснабжения |
централизованное |
централизованное |
централизованное |
централизованное |
Корректировка, % |
|
0% |
0% |
0% |
Корректировка стоимости, 1 кв.м. / руб. |
|
0 |
0 |
0 |
Скорректированная стоимость 1 кв. м. |
|
7 575 |
7 429 |
6 052 |
Количество внесенных корректировок |
|
4 |
4 |
4 |
Обратная пропорция к количеству корректировок |
|
0,25 |
0,25 |
0,25 |
Сумма обратной пропорции количества корректировок |
0,75 |
|
|
|
Весовой коэффициент |
|
0,333 |
0,333 |
0,333 |
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м. |
7 018 |
|
|
|
Рыночная стоимость оцениваемого объекта,руб. |
7 131 000 |
|
|
|
Обоснование корректировок:
Корректировка на условия продажи вносится на основании того, что цены предложения всегда более высокие, чем цены реальных сделок купли-продажи. Корректировка введена на основании данных риэлтерских агентств о скидки на уторговывание – 3%.
Корректировка на местоположение. Все объекты аналоги были подобраны в г.Кемерово, оцениваемый объект недвижимости находится в г.Топки (Приложение З).
Учитывая разницу в ценах на данную недвижимость, корректировка была принята в размере 20%.
Транспортная доступность объекта оценки идентична аналогам, корректировка для них не требуется.
Корректировка на время продажи/предложения. Данной корректировки аналоги не требуют. Все объекты предлагались к продаже на дату оценки.
Корректировка на состояние. Корректировка не производилась. Состояние всех объектов схожее.
Корректировка на наличие отопления была рассчитана с учетом того, что у оцениваемого объекта местное отопление, а у объектов аналогов центральное. Снижение стоимости аналогов на 4%.
Корректировка на возраст производилась с учетом износа и возраста объектов аналогов. Так как у всех аналогов возраст был меньше оцениваемого объекта, корректировка на цену произвелась в сторону уменьшения.
Корректировка на этаж не производилась. У всех объектов одинаковая этажность.
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная по сравнительному подходу составила 7 131 000рублей.