3 Оценка объекта недвижимости зао «сибтензоприбор»

3.1 Расчет рыночной стоимости доходным подходом

Количественные характеристики объекта оценки, установленные на основании данных Технического плана (Приложение Д). Техническое состояние объекта оценки исследовано на основании личного осмотра и разъяснений главного конструктора.

Таблица 3.1 – Описание объекта оценки

Объект оценки	Здание механического цеха
Адрес объекта оценки	г. Топки, ул. Заводская 1, Цех №5
Год постройки	1941
Общая площадь объекта, кв.м.	1016
Число этажей надземной части	1
Отопление	местное
Канализация	нет
Водоснабжение	нет
Газоснабжение	нет
Электроснабжение	центральное
Разрешенное использование	Под промышленные предприятия
Фактическое использование	производственные работы
Транспортная доступность	хорошая

В цехе находится оборудование, предназначенное для сварки и резки металла (см. Приложение Ж).

В данном случае для оценки стоимости объекта был использован доходный подход в предположении, какие доходы мог бы принести данный объект недвижимости при сдаче его в аренду.

В рамках доходного подхода использовался метод капитализации доходов. Этот метод представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

-определение ожидаемого годового дохода, в качестве дохода генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

-расчет ставки капитализации;

-определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Ставка капитализации определяется методом кумулятивного построения и должна учитывать следующие факторы:

• Безрисковая ставка доходности;

• Премия за региональный риск инвестирования;

• Премия за риск вложения;

• Премия за риск ликвидности;

Безрисковая ставка доходности - это ставка процента вложений в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то ни было риска не возврата.

В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям и векселям). Считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банкротства практически исключается).

В настоящий момент наиболее разумным финансовым инструментом для определения безрисковой ставки представляются ставки доходность ОФЗ. Среди всех аналогов они обладают максимальным объемом выпуска, наличием большого количества траншей и легкостью получения необходимой информации об их доходности. Используемая ставка доходности установлена на основании данным обзора ЦБ РФ [22].

Региональный риск, т.е. риск вложения денежных средств в недвижимость, находящуюся в конкретном регионе, характеризующимся определенным экономическим и социальным положением.

Расчет регионального риска производится на основании данных исследований кредитной истории регионов рейтингового агентства «Эксперт РА». Ранг инвестиционного риска по Кемеровской области - 53 (т.е. 53 место среди 85 регионов). По пятибалльной шкале оценки регионального риска – риск для Кемеровской области составит 3,12%.

Расчет премии за риск вложений в объект недвижимости представлен в таблице 3.2.

Таблица 3.2 – Расчет премии за риск вложений

Виды и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	Динамичный						1
Увеличение числа конкурирующих объектов	Динамичный			1
Изменение федерального или местного законодательства	Динамичный		1
Несистематический риск
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	Статичный		1
Неполучение платежей	Динамичный	1
Неэффективный менеджмент	Динамичный				1
Криминогенные факторы	Динамичный	1
Финансовые проверки	Динамичный			1
Неправильное оформление договоров	Динамичный	1
Количество наблюдений		3	2	2	1	0	1	0	0	0	0
Взвешенный итог		3	4	6	4	0	6	0	0	0	0
Сумма	23
Количество факторов	9
Поправка на риск вложений		2,5%

Риск ликвидности определяем по формуле [9]:

Rликв.= Rf * Тэксп. / 12 (3.1)

Время экспозиции (Тэксп) производственно-складских помещений от 4 до 8 месяцев, принимаем в расчет среднее значение интервала равное 6 месяцам. Таким образом, риск низкой ликвидности составит – 4 %.

Для определения нормы возврата капитала используем метод Ринга (формула 1.6):

Нв.к. = 1/100 = 0, 01 (1%)

Поставляем полученные результаты в формулу 1.5. Полученные расчеты представлены в таблице 3.3.

Таблица 3.3 - Расчет коэффициента капитализации для здания

Факторы риска	Уровень фактора, %
Безрисковая ставка	8,00%
Региональный риск	3,12%
Риск вложений в недвижимость	2,5%
Риск ликвидности объекта	4,00%
Норма возврата капитала	1,00%
Коэффицент капитализации,%	18,62%

Для определения средней арендной ставки за 1 кв.м. был проведен анализ рынка Кемеровской области по производственно-складским помещениям (табл. 3.4).

Таблица 3.4 – Объекты аналоги для определения средней стоимости аренды

№	Район	Адрес	Назначение	Площадь, кв.м.	Цена, руб./мес. кв.м
1	ЗАВ	ул. Грузовая	Производственно-складское	1500	100
2	ЗАВ	ул. Муромцева	Производственно-складское	860	125
3	ЗАВ	ул. Шатурская	Производственно-складское	800	180
4	ЗАВ	ул. Шатурская	Производственно-складское	1000	100
5	КИР	ул. Народная	Производственно-складское	1000	100
6	ЗАВ	ул. Карла Маркса	Производственно-складское	800	150
7	ЗАВ	ул. Новгородская	Производственно-складское	1500	200
	Итого:				955

Средняя стоимость аренды 1 кв.м. производственно-складского помещения составила 136 рублей (955 руб. / 7).

Чистый операционный доход – действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год (формула 1.4)

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода, делятся на условно-постоянные и условно-переменные [8].

Состав операционных расходов зависит от оцениваемого объекта недвижимости, однако в любом случае в их состав не включаются амортизационные отчисления, расходы на финансирование и налог на прибыль [9].

Амортизационные отчисления не являются для собственника затратами и, по сути, представляют собой возврат через арендные платежи ранее понесенных расходов на приобретение недвижимости, т.е. данная статья для собственника объекта является притоком денежных средств.

Условно-постоянные расходы – налог на имущество 2,2%. Рассчитывается от стоимости, посчитанной по затратному подходу, деленной на площадь оцениваемого объекта и на количество месяцев.

Условно-переменные расходы – коммунальные платежи, содержание территории и уборка мусора. На основании анализа доля эксплуатационных расходов в величине ставки арендной платы по нежилым помещениям составляет от 10% до 15%. В нашем случае для расчета применяется доля эксплуатационных расходов 10%. Расчет рыночной стоимости сведен в таблицу 3.5.

Таблица 3.5 – Расчет стоимости доходным подходом

№	Показатель	Величина
1	Площадь объекта, сдаваемая в аренду, кв.м.	1016
2	Загруженные площади, сдаваемые в аренду, кв.м.	1016
3	Ставка аренды помещений, руб. / мес. (с НДС)	136
4	Расходы на содержание 1 кв.м. помещений, руб./мес.	27
	налог на имущество	13
	эксплуатационные расходы	14
5	Чистый операционный доход, руб. кв.м./мес. (с НДС)	109
7	Чистый операционный доход, руб. кв.м./год.	1308
8	Чистый операционный доход от эксплуатации объекта, руб. в год	1328928
9	Коэффициент капитализации, %	18,62%
10	Стоимость объекта, рассчитанная доходным подходом, руб.	7 137 000

Рыночная стоимость здания механического цеха, рассчитанная с применением доходного подхода, составляет 7 137 000 рублей.