- •Введение
- •1 Основы оценки стоимости недвижимости
- •Особенности недвижимости как объекта оценки
- •1.2 Принципы стоимостной оценки недвижимости
- •1.3 Подходы и методы к оценке стоимости недвижимости
- •2 Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия зао «Сибтензоприбор»
- •2.1 Краткая характеристика зао «Сибтензоприбор»
- •2.2 Анализ основных технико-экономических показателей
- •2.3 Анализ финансового состояния предприятия
- •2.4 Анализ финансовых результатов
- •3 Оценка объекта недвижимости зао «сибтензоприбор»
- •3.1 Расчет рыночной стоимости доходным подходом
- •3.2 Расчёт рыночной стоимости сравнительным подходом
- •3.3 Расчёт рыночной стоимости затратным подходом
- •3.4 Согласование результатов оценки
2.3 Анализ финансового состояния предприятия
В работе использован метод оценки финансовой устойчивости основанный на анализе абсолютных показателей (таб. 2.9). Он заключается в определении типа финансовой устойчивости на основе выявления излишка или недостатка источников средств для формирования запасов и затрат и расчета группы показателей [15]:
наличие собственных оборотных средств (490-190);
наличие собственных и долгосрочных заёмных источников формирования запасов и затрат или функционирующий капитал (490+590-190);
общая величина основных источников формирования запасов и затрат (490+590+610-190).
Таблица 2.9 – Тип финансовой устойчивости предприятия
Показатели |
ед. изм. |
2006г. |
2007г. |
1. Источники собственных средств (итого по разделу III баланса) |
т. руб. |
21923 |
26322 |
2. Внеоборотные активы (итого по разделу I) |
т. руб. |
47771 |
90453 |
3. Наличие собственных оборотных средств (стр. 1 – 2) |
т. руб. |
-25848 |
- 64131 |
4. Долгосрочные обязательства (итого по разделу IV) |
т. руб. |
4156 |
6162 |
5. Наличие собственных и долгосрочных заемных источников (стр. 3+4) |
т. руб. |
-21692 |
- 57969 |
6. Краткосрочные обязательства (стр. 610+620+630+660 баланса) |
т. руб. |
136799 |
168468 |
7. Общая величина собственных источников формирования запасов и затрат (стр.5+6) |
т. руб. |
115107 |
110499 |
8. Запасы и затраты (стр. 210 баланса) |
т. руб. |
81860 |
80386 |
9. Излишек (+) или недостаток (-) собственных оборотных средств (стр. 3-8) |
т. руб. |
- 107708 |
- 144517 |
10. Излишек (+) или недостаток (-) собственных и долгосрочных заемных источников формирования запасов и затрат (стр. 5-8) |
т. руб. |
- 103552 |
- 138355 |
11. Излишек (+) или недостаток (-) общей величины собственных и заемных источников формирования запасов и затрат (стр. 7-8) |
т. руб. |
+ 33247 |
+ 30113 |
{+,+,+} – абсолютная финансовая устойчивость
{-,+,+} – нормальная финансовая устойчивость
{-,-,+} – неустойчивое финансовое состояние
{-,-,-} – кризисное финансовое состояние
Анализ финансовой устойчивости ЗАО «Сибтензоприбор» показал (стр. 9,10,11 таблицы 2.9), что финансовое состояние предприятия в анализируемом периоде является неустойчивым.
Устойчивость финансового состояния может быть восстановлена путем:
а) ускорения оборачиваемости капитала в текущих активах, в результате чего произойдет относительное его сокращение на 1 руб. выручки от реализации;
б) обоснованного уменьшения запасов и затрат (до норматива);
в) пополнения собственного оборотного капитала за счет внутренних и внешних источников.
Для анализа ликвидности баланса сравним средства предприятия по активу, сгруппированные по степени ликвидности, с краткосрочными обязательствами по пассиву, которые группируются по степени срочности их погашения, в таблице 2.10.
Из таблицы видим, что условие абсолютной ликвидности баланса предприятия не выполняется (А1>П1, А2>П2, А3>П3, А4<П4), так как в анализируемом периоде выполняется только одно соотношение А3>П3, то есть баланс предприятия неликвиден по наиболее ликвидным активам предприятия – А1, а наименее ликвидные активы – А4 превышают собственный капитал предприятия..
Таблица 2.10 – Данные для оценки ликвидности баланса ЗАО «Сибтензоприбор» за 2006-2007 годы (в тыс.рублей)
Показатели |
2006г. |
2007г.
|
Показатели |
2006г.
|
2007г.
|
А1 –Денежные средства и краткосрочные вложения (стр.260+250) |
404 |
11 |
П1 –Кредиторская задолженность (стр. 620) |
53698 |
55101 |
А2 – Готовая продукция, товары отгруженные, дебиторская задол-женность, ожидаемая в течение 12 месяцев (стр. 214+240) |
60356 |
62353 |
П2 – краткосрочные кредиты банка (стр. 610)
|
83009 |
113131 |
А3- дебиторская задолженность, ожидаемая через 12 мес.; производ-е запасы; незавершенное произ-во; расходы будущих периодов (стр.211+213+216+ 230) |
54048 |
48798 |
П3- долгосрочные кредиты банка (стр. 510)
|
- |
- |
А4 – основные ср-ва, нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения, незавершенное строительство (стр.190) |
47771 |
90458 |
П4 – собственный капитал (стр. 490)
|
21923 |
26322 |
Для оценки платежеспособности предприятия рассчитаем следующие показатели: коэффициент текущей ликвидности, коэффициент абсолютной ликвидности, коэффициент общей платежеспособности, которые показаны в таблице 2.11.
Таблица 2.11 – Показатели платежеспособности ЗАО «Сибтензоприбор»
Показатели |
Норматив |
2006г. |
2007г. |
Коэффициент текущей ликвидности (стр. 290-220-230/610+620+630+660) |
>2 |
0,84 |
0,66 |
Коэффициент абсолютной ликвидности (стр. 250+260/610+620+630+660) |
>0,2 |
0,003 |
0,00007 |
Коэффициент общей платежеспособности (краткосрочные обязательства / активы предприятия) |
>2 |
0,84 |
0,84 |
Коэффициент текущей ликвидности определяет общую обеспеченность предприятия оборотными средствами для ведения бизнеса и своевременного погашения кредиторской задолженности. Он показывает потенциальные возможности предприятия по покрытию краткосрочных обязательств ликвидными активами.
Из таблицы видно, что коэффициент текущей ликвидности ниже норматива в анализируемом периоде, то есть резервного запаса для компенсации убытков, которые может понести предприятие при размещении и ликвидации всех текущих активов, кроме наличности, недостаточно, к тому же наблюдается отрицательная динамика.
Коэффициент абсолютной ликвидности показывает потенциальные возможности предприятия по покрытию краткосрочных обязательств быстрореализуемыми активами. По данным таблицы видно, что коэффициент абсолютной ликвидности не соответствует нормативному значению, а в 2007 году стал еще ниже показателя предыдущего года почти в 40 раз, то есть денежных средств на счетах предприятия практически нет. Даже при условии своевременного проведения расчетов с дебиторами предприятие не сможет сразу рассчитаться по обязательствам.
Платежеспособность предприятия считается необеспеченной, если коэффициент текущей ликвидности меньше 1.
Коэффициент общей платежеспособности показывает потенциальные возможности предприятия по покрытию краткосрочных обязательств всеми активами, включая основной капитал.
Из таблицы видно, что коэффициент общей платежеспособности предприятия ниже нормативного значения, то есть предприятие не способно в случае необходимости своевременно рассчитаться с кредиторами даже продажей части основного капитала.
В соответствии с методическими рекомендациями Федеральной службы по финансовому оздоровлению предприятий в процессе анализа платежеспособности оценивают возможность восстановления (утраты) платежеспособности [15]. В соответствии с данной методикой структура баланса предприятия признается удовлетворительной, а предприятие платежеспособным, если соблюдаются два условия: коэффициент текущей ликвидности больше 2, а коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами больше 0,1. Тогда оценивается риск утраты платежеспособности в ближайшие 3 месяца.
В случае если хотя бы одно условие не выполняется, как на данном предприятии, структура баланса признается неудовлетворительной, а платежеспособность предприятия не соответствует требованиям ФСФО. В этом случае оценивается возможность восстановления платежеспособности до теоретически нормального уровня в течение ближайших 6 месяцев.
Расчет коэффициента восстановления (утраты) платежеспособности определяется по формуле [15]:
Ктк + t/Т * (Ктк – Ктн)
Кв(у) = _______________________ , (2.4)
2
где Ктн, Ктк – значение коэффициента текущей ликвидности на начало и конец периода; Т – длительность анализируемого периода, мес.; t – длительность прогнозируемого периода (6 мес. – при оценке возможности восстановления, 3 мес. – при оценке вероятности утраты платежеспособности).
Если коэффициент восстановления платежеспособности больше 1, у предприятия есть реальная возможность восстановить платежеспособность.
0,66 + 6/12 * (0,66 – 0,84)
Кв = = 0,3.
2
Таким образом, анализируемое предприятие не платежеспособно и в ближайшие 6 месяцев не имеет возможности восстановить платежеспособность.
