1.3 Подходы и методы к оценке стоимости недвижимости

В оценочной практике, для определения стоимости недвижимости применяют три подхода к оценке – доходный, сравнительный и затратный.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два основных метода [9]:

1) метод дисконтированных денежных потоков;

2) метод капитализации дохода.

Выбор метода определяется динамикой будущих доходов. Если, по мнению оценщика, прогнозируемые доходы по годам будут существенно меняться, то оценку следует проводить методом дисконтированных денежных потоков, а если ожидаемые доходы будут стабильными, либо стабильно изменяющимися, можно использовать метод капитализации доходов. Предполагается, что результат оценки не зависит от используемого метода, поскольку выбор определяется не субъективным решением оценщика, а объективными факторами. Вместе с тем сравнение процедуры оценки, характера используемой информации позволяет сделать вывод о том, что метод дисконтированных денежных потоков отличается более высокой степенью трудоемкости и точности расчетов, однако в ряде случаев метод капитализации доходов более приемлем, так как позволяет минимизировать затраты времени и стоимость оценочных работ.

Особенностью прогнозирования различных видов дохода от оцениваемого объекта является то, что в основе расчетов лежит годовая ставка арендной платы как единственная форма извлечения дохода из недвижимости. Оценщик может использовать рыночные и договорные ставки арендной платы.

Для оценки рыночной стоимости можно использовать различные уровни (виды) дохода, который приносит собственнику объект недвижимости. Оценщик рассчитывает следующие виды дохода:

• потенциальный валовой доход;

• действительный валовой доход;

• прочие доходы;

• чистый операционный доход;

• денежный поток до вычета налогов;

• денежный поток после вычета налогов;

• стоимость реверсии.

Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитализации.

Этапы оценки рыночной стоимости методом капитализации дохода следующие.

1. Расчет годового чистого операционного дохода.

2. Расчет коэффициента капитализации.

3. Расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле [9]:

Сн = ЧОД / Кк (1.1)

где С_н - рыночная стоимость недвижимости;

ЧОД - чистый операционный доход;

K_к - коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это доход, который может принести объект оцениваемой недвижимости при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течение всего года [14]:

ПВД = S * А год , (1.2)

где Агод - годовая арендная плата (рыночная или договорная);

S - площадь, предназначенная для сдачи в аренду.

Для расчета потенциального валового дохода важно правильно выбрать площадь недвижимости. По объекту оценки можно рассчитать как минимум три вида площади:

1) общую площадь объекта;

2) площадь, предназначенную для сдачи в аренду;

3) площадь, не занятую собственником.

Для целей оценки целесообразно использовать величину площади, предназначенной для сдачи в аренду, поскольку именно она отражает потенциал доходности объекта. Если собственник использует часть площадей для своих целей, например под свой офис, фактические финансовые поступления будут меньше потенциально возможных. Однако в случае, когда оценке подлежит объект недвижимости в целом, необходимо в расчетах учитывать размер приносящей доход площади (площадь, предназначенная для сдачи в аренду).

Фактически полная загрузка площадей в течение всего года маловероятна. Собственник может столкнуться с частичной сдачей потенциальных площадей. Кроме того, сданные в аренду площади могут не приносить доход в связи с преждевременным уходом арендатора с рынка либо задержкой платежей. Поэтому для стоимостной оценки рассчитывается действительный валовой доход, который учитывает соотношение спроса и предложения на подобные объекты, состояние территориального рынка недвижимости, деловую активность арендаторов.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход, скорректированный на коэффициент потерь от недосдачи площадей и недосбора платежей. Коэффициент потерь определяется экспертно на основе анализа рыночной информации в процентах к потенциальному валовому доходу:

ДВД = ПВД * (1 – Кп), (1.3)

где ПВД - потенциальный валовой доход;

Кп - общие потери от недосдачи площадей и недосбора платежей.

Прочие доходы, учитываемые при оценке, - это доходы, не связанные со сдачей площадей в аренду. Например, владелец гостиничной недвижимости может предоставлять постояльцам дополнительные услуги и получать от этого доход.

Действительные поступления валового дохода требуют от собственника определенных расходов, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости. Такие расходы называют операционными.

Чистый операционный доход (ЧОД) - это действительный валовой доход, скорректированный на величину расходов, связанных с владением недвижимостью и ее эксплуатацией.

ЧОД = ДВД – Ропер, (1.4)

где Ропер – операционные расходы

Коэффициент капитализации - это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора на вложенный капитал и норму возврата капитала [9]:

K_н = R_н + Н_в.к., (1.5)

где K_н - коэффициент капитализации для недвижимости;

R_н - ставка доходности инвестора на вложенный капитал;

Н_в.к. - норма возврата капитала.

Ставка доходности инвестора на вложенный капитал - это норма дохода, которую владелец недвижимости рассчитывает получить исходя из уровня рисков, присущих оцениваемой недвижимости.

Норма возврата капитала - это процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций.

В оценочной практике используется три метода расчета нормы возврата капитала:

1) метод Ринга;

2) метод Инвуда;

3) метод Хоскольда.

Метод Ринга предполагает линейный возврат вложенного в недвижимость капитала. В данном случае возврат капитала не предполагает его последующего реинвестирования для извлечения дохода. Обычно метод Ринга используется при оценке объектов, находящихся на последней фазе экономической жизни. Для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта. Расчет нормы возврата капитала методом Ринга осуществляется по формуле:

Нв.к. = 1 / n, (1.6)

где Н_в.к. - норма возврата капитала;

n - остаточный срок службы недвижимости.

Метод дисконтирования денежных потоков определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов от использования объекта в будущем и реверсии с учетом корректировки на степень риска их получения.

Базовая формула для расчета стоимости объектов недвижимости в рамках метода дисконтированных денежных потоков выглядит следующим образом [9]:

, (1.7)

где С_н - стоимость объекта недвижимости на дату оценки;

ДП_n - денежный поток;

R - ставка дисконтирования денежного потока периода t;

Cr - стоимость реверсии в конце прогнозного периода.

Таким образом, метод дисконтированных денежных потоков при оценке недвижимости требует:

• моделирования денежных поступлений с учетом динамики их изменения;

• составления прогноза относительно изменения стоимости недвижимости в течение установленного прогнозного периода;

• оценки риска, присущего объекту;

• расчета ставки доходности.

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявленные различия.

Сравнительный подход требует от оценщика следующих знаний специфических приемов или инструментов, отличающих данный подход от остальных [14]:

1) единиц сравнения;

2) элементов сравнения;

3) видов корректировок (поправок);

4) способов внесения поправок;

5) методов расчета поправок.

Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости. При оценке земельных участков обычно используются цены единиц сравнения земли.

• цена за 1 га;

• цена за сотку;

• цена за 1 фронтальный метр;

• цена за 1 м².

Сравнительный подход включает следующие методы:

1. метод сравнения продаж;

2. метод валового рентного мультипликатора;

3. метод общего коэффициента капитализации.

Метод сравнительного анализа продаж в настоящее время наиболее востребован в российской оценочной практике. Данное обстоятельство связано с характером используемой в данной процедуре информации и ее доступности при проведении индивидуальной оценки недвижимости.

Рассмотрим этапы оценки стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж.

1 этап. Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по недавно совершенным сделкам и предложениям о покупке или продаже объектов, сходных с оцениваемым объектом по назначению, размеру, физическому состоянию, местоположению и др.

2 этап. Проверка достоверности информации и анализ типичности отобранных объектов-аналогов на соответствие рыночной конъюнктуре.

3 этап. Составление списка объектов-аналогов и позиционирование оцениваемого объекта недвижимости среди отобранных аналогов.

4 этап. Выбор рациональных единиц сравнения, анализ элементов сравнения оцениваемой недвижимости и объектов-аналогов, расчет и внесение необходимых корректировок в цену каждого объекта-аналога.

5 этап. Анализ скорректированных цен аналогов и согласование полученных результатов для выведения итоговой стоимости недвижимости сравнительным подходом.

Метод валового рентного мультипликатора. Валовой рентный мультипликатор это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный валовой доход, а также в том случае, если этот вид дохода дает более объективную оценку.

Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле [9]:

Сн = ВДоц * ВРМср., (1.8)

или Сн = ВДоц * (Цан.i / ВДi +…+ Цан.i / ВДi) / i

где С_н - расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта;

ВД - потенциальный или действительный валовой доход;

ВРМ - валовой рентный мультипликатор;

Ц_ан - цена сделки с аналогичным объектом недвижимости;

оц - оцениваемый объект;

ан - аналогичный объект недвижимости;

i - число используемых аналогов.

Метод общего коэффициента капитализации. Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.

Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, проводится в соответствующем по назначению сегменте рынка недвижимости, идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т. д.

Вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой [9]:

Сн = ЧОДоц / ОККср., (1.9)

или Сн = ЧОДоц / (ЧОДi /Цан.i +…+ ЧОДi /Цан.i ) / i

где С_н - расчетная рыночная цена объекта оценки;

ЧОД - чистый операционный доход;

Ц_ан - цена аналога;

оц - оцениваемый объект,

ан - аналог;

i - число аналогов, используемых для оценки.

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам он основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости затратным подходом. После обследования района, участков и строений, а также сбора необходимой информации оценщик выполняет следующую процедуру оценки стоимости затратным подходом [9].

1 этап. Оценка стоимости земельного участка как незастроенного с учетом варианта его наиболее эффективного использования.

2 этап. Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зданий на дату оценки.

3 этап. Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.

4 этап. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.

5 этап. Расчет общего накопленного износа здания как суммы физического, функционального и внешнего старения.

6 этап. Расчет остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.

7 этап. Расчет стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.

В общем виде стоимость недвижимости затратным подходом определяется по следующей формуле:

Сн = Сз.у. + (ПВСзд. – ∑И), (1.10)

Где Сз.у – стоимость земельного участка;

ПВДзд. – полная восстановительная стоимость зданий, сооружений;

∑И – общий накопленный износ здания.