3.4 Согласование результатов оценки

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, была произведена тремя возможными подходами, каждый из которых дал свою величину. Необходимо произвести согласование с тем, чтобы отдать предпочтение одному из результатов, либо суммировать их с приданными весами.

Целью сведения результатов является определение наиболее вероятной стоимости оцениваемых объектов на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков проведенных расчетов. Выбор итоговых значений весовых коэффициентов для рассматриваемых подходов осуществлялся на основе реализации техники метода распределения весовых коэффициентов (табл. 3.12).

Таблица 3.12 – Расчет удельных весов по каждому подходу

Критерий	Затратный подход, %	Сравнитель-ный подход, %	Доходный подход, %
1.Достоверность информации	25	40	35
2.Полнота информации	25	40	35
3.Способность учитывать действительные намерения продавца и покупателя	20	45	35
4.Способность учитывать конъюнктуру рынка	30	40	30
5.Способность учитывать размер, местоположение объекта	35	35	30
6.Допущения, принятые в расчетах	30	40	30
Весовые показатели достоверности метода	27,5	40,0	32,5

В результате произведенных расчетов, при согласовании результатов оценки применены следующие весовые коэффициенты:

затратный подход – 0,275;

сравнительный – 0,4;

доходный – 0,325.

Стоимость объекта определяется по формуле [9]:

V = V₁ * Q₁ + V₂ * Q₂ + V₃ * Q_{3, (3.4)}

где: V – обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V₁, V₂, V₃ – стоимость объекта, определенная с использованием затратного подхода, подхода аналогов продаж и доходного подхода соответственно, руб.;

Q₁, Q₂, Q₃ – средневзвешенное значение достоверности затратного подхода, подхода аналога продаж и доходного подхода соответственно.

Подставив полученные значения в формулу, получим рыночную стоимость объекта:

V = 7 082 443*0,2750 + 7 131 000* 0,4000 + 7 137 000 *0,3250 =7 119 597 руб.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение:

Наиболее вероятная рыночная стоимость цеха №% 5, принадлежащего ЗАО «Сибтензоприбор», округленно составляет на дату оценки 23 марта 2011 года 7 119 600 руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет является самым распространенным видом рыночной оценки. Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения оценки рыночной стоимости, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

Рыночная оценка может быть проведена в отношении таких объектов, как:

• земельные участки;

• объекты жилой недвижимости (квартиры, коттеджи, дома);

• объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые и складские площади);

• объекты промышленной недвижимости (здания, сооружения, промышленные комплексы);

• инженерные коммуникации (мосты, путепроводы, газо- и нефтепроводы, теплосети);

• объекты незавершенного строительства.

Оценка рыночной стоимости помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Рыночная оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки не стоит рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

Оценка рыночной стоимости недвижимости означает определение наиболее вероятной цены, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или ча­стично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого иму­щества, находящегося в частной собственности, возникает:

• при купле-продаже объектов недвижимости;

• акционировании предприятий и перераспределении имущест­венных долей;

• внесении объектов недвижимости в качестве вклада в устав­ный капитал предприятий и организаций;

• дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пай­щиков;

• ликвидации объектов недвижимости;

• сдаче недвижимости в аренду;

• уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

• страховании объектов недвижимости;

• кредитовании под залог объектов недвижимости;

• разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

• исполнении прав наследования, судебного приговора, разреше­нии имущественных споров и др.

Рыночная оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к рыночной оценке, проявляемый со стороны местной администрации.

Проведенный во второй главе ретроспективный анализ финансово-хозяйственной деятельности, на основе предоставленных данных ЗАО «СИБТЕНЗОПРИБОР», показал, что уже в 2066-2007гг. предприятие было низко рентабельным, финансово неустойчивым и в ближайшее время не имело возможности восстановить платежеспособность.

Такая оценка мало эффективной деятельности предприятия подтверждается тем, что все экономическое показатели «Сибтензоприбора» за четыре последних года плавно шли вниз. Главной проблемой предприятия была нехватка оборотных средств. А кризис только обострил ситуацию. Обслуживать ранее привлечённые кредитные ресурсы на развитие производства при сокращении заказов со стороны угольных компаний предприятию стало не по силам. Завод задолжал кредиторам 267 млн. рублей (только основной долг), а балансовая стоимость активов составляла 206 млн. рублей. В итоге завод сам подал заявление о своём банкротстве.

В настоящий момент ЗАО «СИБТЕНЗОПРИБОР» находится в процедуре банкротства. Это обосновывает актуальность оценки недвижимого имущества предприятия с целью продажи.

В рамках темы дипломной работы была проведена оценка объекта недвижимости ЗАО «СИБТЕНЗОПРИБОР», в результате которой, выведена наиболее вероятная рыночная стоимость механического цеха на основе трех подходов к оценке. Рыночная стоимость цеха №5 на март 2011 года составила 7 119 600 рублей.

Предполагаемое использование – производственные, складские помещения.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ с изм. от 24.07.2007 г.

2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 256.

3. Абрютина М.С., Грачев А.В. Анализ финансово-экономической деятельности предприятия [Текст]. – М.: Дело и сервис, 2002.- 447с.

4. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст] / А.Н. Асаул. – СПб.: Питер, 2007. – 624 с.

5. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория анализа хозяйственной деятельности [Текст]: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2000.– 425с.

6. Балабанов И.Т. Финансовый анализ и планирование хозяйствующего субъекта [Текст]: учебное пособие – М.: «Финансы и статистика», 2001. – 298 с.

7. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости. 4-е изд. [Текст] / В.А. Горемыкин. – М.: Высшее образование, 2007. – 656 с.

8. Европейские стандарты оценки 2003 [Текст]. – М.: Российское общество оценщиков, 2007. – 508 с.

9. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости [Текст]: учебное пособие / под ред. проф. М.А. Федотовой. – М: КНОРУС, 2007. – 344 с.

10. Ковалев В.В., Волкова О.Н. Анализ хозяйственной деятельности предприятия [Текст]: учебное пособие. – М.: «Проспект», 2000. – 304 с.

11. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуации [Текст]: учебное пособие / под ред. И.В. Грановой. – СПб: Питер, 2002. – 254 с.

12. Оценка объектов недвижимости [Текст]: теоретические и практические аспекты / под ред. В.В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 2000. – 278 с.

13. Оценка рыночной стоимости недвижимости [Текст]: учебное пособие / под ред. В.М. Рутгайзера. – М.: Дело, 2007. – 448 с.

14. Оценка недвижимости [Текст]: учебник / под ред. проф. А.Г. Грязновой, проф. М.А. Федотовой. – М: Финансы и статистика, 2004. – 496 с.

15. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия [Текст]: Учебник. – М.: ИНФРА-М, 2002.-336 с.

16. Смагин, В.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учебное пособие / под ред. В.Н. Смагина, В.А. Киселевой. – 2-е пзд., перераб. и доп. – М.: Эксмо, 2008. – 240 с.

17. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью [Текст] / С.П. Коростелев. – М.: Маросейка, 2009. – 416 с.

18. Тесты и задачи по оценочной деятельности [Текст]: учебное пособие / под ред. В.Е.Есипова, Г.А. Маховиковой, В.В.Тереховой. – СПб: Питер, 2002. – 128 с.

19. Тэпман, Л.Н. Оценка недвижимости [Текст]: учебное пособие для вузов / под ред. проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА , 2002. – 304 с.

20. Шеремет, А.Д. Теория экономического анализа [Текст]: учебное пособие. - М.:«Инфра-М», 2002. – 320 с.

21. Экономический анализ [Текст]: учебное пособие для вузов / Под редакцией Гиляровской Л.Т. – М.: «Юнита», 2002. – 316 с.

22. Российское общество оценщиков – http: / www. mrsa. ru/

23. Центр Независимой экспертизы собственности – http: / www. centerip. ru/ home. htm

24. Недвижимость России (база данных) – http: / www. marketdom. ru

25. Информационный портал рынка Недвижимости г. Кемерово – Http://www.kemereal.ru

26. Информация о недвижимости г. Кемерово и Кемеровской области – Http://www.sibestate.ru

27. Рекламные объявления города Кемерово – Http://www.reklama-kemerovo.ru

60