3.3 Расчёт рыночной стоимости затратным подходом

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Определение полной восстановительной стоимости объекта недвижимости. В данном случае корректно рассматривать для целей оценки рыночной стоимости здания стоимость восстановления - затраты на создание аналогичного объекта. Расчеты стоимости проводились с использованием Сборников «укрупненных показателей восстановительной зданий и сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства» - по сметам аналогов [24].

Расчет полной восстановительной стоимости (ПВС) конструктивных элементов объектов проводился с использованием метода восстановления. Определение стоимости нового строительства для основных несущих элементов базировалось на пересчете стоимости строительства в базисных ценах 1969 года с учетом прямых затрат, накладных расходов, прибыли подрядчика, к стоимости на дату оценки с помощью индексов удорожания по нормативным материалам справочника «Укрупненные показатели восстановительной стоимости». Расчет представлен в таблице 3.7.

Таблица 3.7 - Расчет переводных коэффициентов

Коэффициенты пересчета стоимости
От цен 1969 года к ценам 1984 года (согласно письма № 94 от 11.05.1983 г. Госстроя СССР)	1,190
От цен 1984 года к ценам 1991 года (согласно письма № 14-Д от 06.09.1990 г. Госстроя СССР).	1,560
Территориальный коэффициент для Кемеровской области (согласно письма № 94 от 11.05.1983 г. Госстроя СССР)	1,020

Продолжение таблицы 3.7

От цен 1991 года к текущим ценам 2 квартала 2010 года (согласно Приложение к письму Минрегиона России от 13 октября 2009 г. № 33498-СК/08)	68,220
От цен 2 квартала 2010 года к ценам на 1 января 2011 года	1,053
Прибыль застройщика	1,184
Налог на добавленную стоимость, 18%	1,180
Общий коэффициент пересчета стоимости	189,987

Данные коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы, изделия и конструкции, увеличение стоимости энергоресурсов, налог на добавленную стоимость, изменение массы накладных расходов. Расчет стоимости ведется без учета стоимости установленного в помещении оборудования.

При определении восстановительной стоимости здания использовался метод сравнительной единицы (табл. 3.8). Он основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового здания или сооружения. Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.

В рамках применения затратного подхода аналогом избран объект, указанный в сборнике № 7 « УПВС», раздел 1 – Здания общего промышленного назначения. Здания одноэтажные I и II групп капитальности, строительным объемом до 35 тыс. куб. м., при средней высоте до 10 м. По данным справочника УПВС восстановительная стоимость 1 куб. м объема здания – 6,9 руб.

Таблица 3.8 - Расчеты полной восстановительной стоимости

Объект оценки	Год ввода	Пло-щадь	Высота, м	Объем, м3	Ст-ть, 1м3, руб	Стоимо-сть аналога, руб.	Перево-дные коэффи-циенты	Восстанови-тельная стоимость, руб.
г. Топки, ул. Заводская 1	1941	1016	9,20	9347,2	6,9	64 495	189,99	12 253 362

Определение износа улучшений.

Процент физического износа по конструктивным элементам объекта оценки принимался на основании данных о сроке службы конструктивного элемента объекта оценки, с учетом данных о том, что здание построено в 1941году, а капитальный ремонт проводился в 1985 году.

Так как в помещении произведен капитальный ремонт, оценка износа отделки производилась по данным осмотра.

В теории оценки выделяют три вида износа:

• физический связанный с физическим устареванием объекта,

• функциональный проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным требованиям;

• внешний возникает в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки - внешней по отношению объекту недвижимости.

Фактический физический износ конструктивных элементов был рассчитан методом срока жизни по срокам эксплуатации сооружений и их элементов, основной формулой для расчета у которого является [9]:

Фэ = Тф / Тн х 100% (3.2)

где: Тф - фактический срок эксплуатации элементов;

Тн - нормативный срок эксплуатации сооружений.

Строения были разделены на конструктивные элементы, отдельно для каждого элемента определялась степень физического износа (табл. 3.9).

Таблица 3.9 – Физический износ в процентах

	Конструктивный элемент	Фактический срок эксплуатации конструктивного элемента строения, лет	Средний предельный срок службы конструктивного элемента строения, лет	Фактический физический износ, %
1	Фундаменты	70	100	70
2	Стены и их наружная отделка	26	100	26

Продолжение таблицы 3.9

3	Крыша (кровля)	26	60	43,33
4	Полы	26	60	43,33
	Проемы оконные	26	60	43,33
	Проемы дверные	26	60	43,33
5	Внутренняя отделка (штукатурка)	26	50	52%

На основе удельного веса каждого конструктивного элемента в общем объеме здания и их фактического физического износа была рассчитана доля физического износа элемента (∆ Фэ) в общем физическом износе здания механического цеха [9]:

∆Фэ = (Фэ х Уэ) / 100 (3.3)

где: Фэ - фактический физический износ элемента;

Уэ - удельный вес каждого элемента в стоимости конкретного строения.

Определение физического износа здания представлено в таблице 3.10.

Таблица 3.10 - Физический износ здания механического цеха

Конструктивные элементы	Удельный вес, %	Физический Износ, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %.
Фундамент	10	70	7
Стены и перегородки	15	26	4
Кровля	30	43,3	13
Полы	25	43,3	10,8
Проемы	5	43,3	2,2
Отделка	10	52	5,2
Итого износ здания, %			42,2

При расчете остаточной стоимости здания на дату оценки (рыночной стоимости) учитываем полную восстановительную стоимость и накопленный износ (формула 1.10), Расчеты представлены в таблице 3.11.

Таблица 3.11 - Расчет рыночной стоимости затратным подходом

Восстанови-тельная стоимость, руб.	Физический износ, %	Функц. износ, %	Внешн. износ, %	Стоимость по затратному подходу, руб.
12 253 362,26	42,2	0,00	0,00	7 082 443

Рыночная стоимость по затратному подходу составила 7 082 443 рублей.