47. Понятие договора аренды

Договор аренды: понятие и характеристика

Аренда - гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование, а арендатор уплачивает за это арендную плату.

Характеристика договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Виды договора аренды:

• договор проката;

• договор аренды транспортных средств;

• договор аренды зданий и сооружений;

• договор аренды предприятия;

• договор финансовой аренды (лизинг).

Договор аренды регулируется в основном ГК РФ. Также к числу нормативных актов, регулирующих аренду, следует отнести:

• Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»;

• Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

• транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

• ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

• Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

• Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

• Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах».

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Предмет договора — любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имущество - непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми документами.

При заключении договора: обязательное требование — подробное описание арендуемого имущества.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (последнее выступает в арендных отношениях через свои органы).

В качестве арендодателя выступают собственники мущества, а также лица, управомоченные законом или собственником. Субъект права хозяйственного ведения может выступать арендодателем движимого имущества без согласия собственника, недвижимого — только с согласия собственника.

В качестве арендатора может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и в договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката предпринимателем должна быть лишь одна сторона — арендодатель (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Форма договора аренды

Договор между физическими лицами на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. При аренде недвижимого имущества письменная форма также обязательна.

Если аренда предполагает выкуп имущества, т.е. перемену собственника. то форма договора аренды должна соответствовать форме договора купли-продажи данного вида имущества.

Срок договора не является существенным условием договора. При этом существует правило: если срок не указан (т.е. договор заключен на неопределенный срок), то любая сторона может отказаться в любое время в одностороннем порядке от договора, но при условии предупреждения своего контрагента об отказе за I месяц, в случае если арендуемое имущество является движимым; а при недвижимом имуществе — за 3 месяца (однако эти сроки могут быть изменены законом или договором — п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору (он устанавливается в договоре либо предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение, так как непередача имущества арендатору влечет за собой право арендатора требовать возмещения убытков и передачи вещи либо требовать расторжения договора и также возмещения убытков.

При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либобезвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендаторурасходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков.

Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора.

При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Договор аренды является возмездным.

Основное обязательство — выплата арендной платы.

Если стороны не определили порядок, условия и сроки внесения арендной платы, то действуют правила о том, что стороны имели в виду порядок, условия и сроки арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Виды арендной платы:

• Платежи в твердой сумме, вносимой периодически или единовременно.

• Установление доли от результатов хозяйственной деятельности арендатора.

• Представление арендодателю определенных услуг.

• Передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленного имущества.

• Возложение на арендатора затрат на улучшение арендуемого имущества.

Размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаше одного раза в год.

Имущество должно использоваться арендатором согласно условиям договора и в соответствии с назначением имущества.

Субаренда - договор аренды уже арендуемого имущества, заключенного арендатором с третьим лицом, который может быть заключен лишь с согласия арендодателя.

От субаренды отличается перенаем - передача прав и обязанностей со стороны арендатора другому лицу. При этом происходит перемена лица арендатора с согласия арендодателя.

Содержание арендуемого имущества

На арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести бремя расходов по его содержанию. На арендодателя возлагается обязанность производить капитальный ремонт. Если капитальный ремонт произведен арендатором. то он вправе требовать возмещения понесенных расходов.

Договор аренды является обременением, т.е. перемена собственника имущества не является основанием для расторжения или изменения договора аренды.

Арендатор имеет право на предъявление виндикационного иска, втом числе и к собственнику имущества.

Предполагается преимущественное право арендатора, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, при этом бремя доказывания иного лежит на арендодателе (при предъявлении виндикационного иска).

Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Преимущественное право действует, если до истечения срока договора арендатор письменно уведомил арендодателя о желании продлить договор. Если арендодатель отказался от заключения договора на новый срок и вместе с тем подписал договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей и возмещения убытков в связи с отказом возобновить договор.

Допускается вариант продления срока договора на неопределенный срок по факту того, что арендатор продолжает владеть и пользоваться имуществом после истечения срока договора, а арендодатель против этого не возражает.

В данном случае договор считается продленным на неопределенный срок и каждая из сторон может требовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за 3 месяца (для недвижимого имущества).

Стороны договора аренды

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст. 294-297 ГК РФ.

Содержание и исполнение договора аренды

Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Имущество должно быть передано арендатору со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором, в срок, установленный договором, а в случае, если такой срок не указан, в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор вправе истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением данного обязательства.

Имущество, передаваемое в аренду, должно соответствовать условиям договора и назначению самого имущества. Арендодатель несет ответственность за недостатки, которые препятствуют использованию имущества как полностью, так и частично. Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были ранее известны ему, а также за недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра арендуемого имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного имущества в аренду возлагается на арендодателя.

Арендатор в свою очередь, обнаружив недостатки, может потребовать по своему выбору:

• безвозмездного устранения недостатков имущества;

• соразмерного уменьшения арендной платы;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

• досрочного расторжения договора.

Кроме того, арендатор вправе удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Арендодатель может избежать этих негативных последствий, если после получения уведомления от арендатора без промедления заменит предоставленное арендатору имущество на другое аналогичное надлежащего качества либо безвозмездно устранит недостатки имущества.

Передавая имущество в аренду, арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на него. Закон не содержит исчерпывающего перечня прав, о которых арендатор должен извещать арендодателя. По смыслу закона, предупреждать необходимо не только о вещных, но и обязательственных правах третьих лиц.

Арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей арендованного имущества, без которого его нельзя использовать по назначению. Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором, если срок не оговорен или возникла неотложная необходимость в его проведении в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

• произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть его в счет арендной платы;

• потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

• потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Необходимо отметить, что обязанность производить капитальный ремонт носит диспозитивный характер и в соответствии с договором она может быть возложена на арендатора.

Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с его согласия и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Арендатор имеет право на возмещение своих затрат на неотделимые улучшения имущества при наличии следующих условий:

• согласия арендодателя на производство улучшений (оно может быть оговорено в самом договоре либо получено в письменной форме);

• улучшения должны быть произведены за счет средств арендатора. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ). Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. После окончания договора аренды отделимые улучшения могут быть оставлены арендатором за собой.

Учитывая двустороннеобязываюший характер договора аренды, арендатор обязан выполнить следующие обязанности: надлежащим образом пользоваться имуществом, вносить арендную плату и после окончания срока действия договора вернуть арендованное имущество.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, если условия пользования не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Пользование как правомочие в договоре аренды является одним из понятий, определяющих его правовую природу, и соответственно законодатель этому уделял и уделяет особое внимание. Без пользования нет и надлежащего исполнения данного договорного обязательства. В этой связи в случае нарушения установленного порядка пользования имуществом арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пользуясь имуществом, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616).

Право пользования арендованным имуществом может быть передано другим лицам в определенных пределах и правовых формах, при этом данное право может быть осуществлено арендатором лишь с согласия арендодателя. К числу этих прав законодатель относит: право передавать имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Согласие во всех перечисленных ситуациях необходимо для того, чтобы в результате осуществления этих прав арендатором арендодатель не утратил права собственности на арендуемое имущество.

Не менее важной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за пользование арендованным имуществом. Как указывалось выше, арендная плата, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ). В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в срок, установленный арендодателем. При этом арендодатель не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или решению суда.

Как и в других обязательствах, основанием прекращения арендного обязательства является истечение срока действия договора, однако, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом за пределами срока и арендодатель против этого не возражает, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Досрочное прекращение обязательства возможно при расторжении договора аренды. В ст. 619 ГК РФ перечислены следующие основания, позволяющие арендодателю требовать расторжения договора: использование имущества не по назначению, существенные нарушения условий договора; значительное ухудшение арендатором арендованного имущества; несвоевременное внесение арендной платы (более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа); невыполнение обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества. Стороны могут предусмотреть и иные основания расторжения договора. Применяя указанные положения, следует помнить, что они являются специальными основаниями расторжения договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 450 существенным признается нарушение обязательства одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания прекращения договора аренды:

• исполнение договора:

• ликвидация юридического лица в случае, если оно является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ), смерть же гражданина — участника договора аренды не прекращает договора: права и обязанности умершего переходят к наследнику;

• соглашение сторон о расторжении договора;

• исковое требование в суд одной из сторон (договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае существенного нарушения другой стороной условий договора).