
- •Содержание
- •Введение
- •1. Экономический смысл дисконтирования затрат и доходов во времени
- •2. Система международных показателей оценки инвестиций
- •Доходы от реализации проекта
- •3. Пример решения задачи по оценке эффективности строительного проекта в условиях маркетинговой определенности рынка недвижимости
- •Данные задания инвестора для реализации инвестиционного проекта
- •Предварительная оценка стоимости строительства объекта и оценка жизнеспособности проекта
- •Планирование строительства здания
- •Оценка эффективности вариантов проекта
- •3.4. Анализ моделей продажи квартир
- •Заключение
2. Система международных показателей оценки инвестиций
Система показателей оценки инвестиций, включает показатели внутренней нормы доходности, чистого приведенного дохода, рентабельности инвестиций и срока окупаемости инвестиций.
Методика оценки не требует применения всех показателей во всех проектах, поскольку они сильно отличаются друг от друга. В конкретных случаях используют те из них, которые учитывают индивидуальные особенности проекта.
Показатель внутренней нормы доходности наиболее полно отражает абсолютную оценку доходности конкретного проекта. Внутренняя норма доходности (рентабельности) характеризует величину чистой прибыли, приходящуюся на единицу инвестиционных вложений, получаемой инвестором в каждом временном интервале жизненного цикла проекта.
Во времени поток затрат и доходов можно представить следующим образом (рис. 5).
Инвестиционные вложения
К1 К2 К3
D1 D2 D3 D4 D5 D6 D7 D8
Доходы от реализации проекта
Рис. 5. График потока доходов и затрат проекта во времени
Методически расчет показателя внутренней нормы доходности основан на формулах (12 и 13), экономический смысл которых состоит в том, что минимальная внутренняя норма доходности должна обеспечить безубыточное соотношение инвестиционных вложений и доходов от реализации проекта. Доходы и расходы дисконтируются к началу временного периода
T T
∑ Di / (1+g)i = ∑ Ki / (1+g)i ; (12)
i=0 i=0
или
T T
∑ Di / (1+g)i - ∑ Ki / (1+g)i = 0; (13)
i=0 i=0
где:
Di = Ji * (Bi – Ci) - доход в каждом временном интервале проекта с учетом прогноза инфляции;
Ki = Фвi * Ri - величина инвестиционных вложений в каждом инвестиционном интервале с учетом инфляции национальной валюты;
Ri - инвестиционные платежи по проекту в каждом временном интервале без учета инфляции.
g - показатель внутренней нормы доходности за временной интервал (в долях 1);
i - текущий временной интервал, принимающий значения от 0 до Т;
T - длительность жизненного цикла проекта, исчисляемая в принятых временных интервалах.
Расчету показателя g предшествует определение величин капитальных вложений и доходов по годам временного интервала. Расчет же самого показателя внутренней нормы доходности выполняется в иттеративном режиме, т. е. путем последовательного приближения результата формулы (13) к нулю при последовательном изменении величины g .
Показатель внутренней нормы рентабельности имеет особенно важное значение при оценке крупных производств, масштабных проектов, реализация которых характеризуется растянутостью жизненного цикла, что существенно влияет на величину приведенного дохода.
Показатель чистого приведенного дохода (или чистая приведенная стоимость) можно получить из формулы (14).
T T
Ч = ∑ Di / (1+gн)i - ∑ Ki / (1+gн)i = 0; (14)
i=0 i=0
Где:
Ч – чистый приведенный доход за период жизненного цикла проекта;
gн - норматив дисконтирования затрат и результатов проекта, принимаемый на момент начала его жизненного цикла, определяется по формуле (15)
gн = g r + g c + g o ; (15)
где:
g г - гарантированная норма получения дивидендов на вложенный капитал в высоконадежном банке;
g с - страховая норма, учитывающая риск вложений, а также наличие и полноту страхования инвестиционной деятельности;
g о - минимальная граница доходности проекта, которая устраивает предпринимателя.
Экономический смысл этого показателя графически иллюстрируется следующим образом (рис.6).
Показатели эффективности инвестиций |
||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ч=0 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
0 g1 g g2 gн gн |
Рис. 6. Изменения величины чистого дохода в зависимости от изменения величины норматива дисконтирования затрат и результатов проекта
Наклонная прямая отражает линейный закон изменения величины чистого дохода от изменения величины норматива дисконтирования затрат и результатов проекта:
так при gн равном внутренней норме доходности, рассчитанной по формуле (15), величина чистого приведенного дохода будет равна 0;
при gн больше внутренней норме доходности чистый приведенный доход будет отрицательной величиной;
при gн меньше внутренней норме доходности чистый приведенный доход больше 0 и будет расти, если снижать gн ;
при gн=0 чистый приведенный доход будет равен разнице между доходом и инвестиционными вложениями, рассчитанными без учета фактора времени.
Таким образом, величина чистого приведенного дохода в большой степени будет определяться не только объективными параметрами дохода предприятия и инвестиций в проект за его жизненный цикл, но и установленным нормативом дисконтирования. Ошибка в его установлении приведет и к ошибке в определении чистого приведенного дохода.
Рассмотренный показатель достаточно широко применяется на предприятиях среднего бизнеса и в ограниченных случаях в сфере крупного и мелкого бизнеса. Так на крупных предприятиях предпочтение отдается показателю внутренней нормы доходности, а на малых – показателям срока окупаемости инвестиций и срока окупаемости эксплуатируемого объекта.
Показатель рентабельности инвестиций. Его экономический смысл заключается в том, что он характеризует долю чистого приведенного дохода, приходящуюся на единицу дисконтированных к началу жизненного цикла проекта инвестиционных вложений; рассчитывается по формуле (16).
∑ Di / (1+gн)i
Р= ------------------- -1 > 0 ; (16)
∑Ki / (1+gн)i)
Инвестор, выбрав определенный вариант инвестиций, полностью вернет свои вложения и дополнительно получит чистый дисконтированный доход. Величина рентабельности увеличивается по мере движения на графике (рис.6) влево. При g н =0 она будет максимальной и соответствует условиям, при которых не учитывается фактор времени, упущенная выгода, страховка и минимально установленная доходность проекта.
Показатели срока окупаемости инвестиций имеет особенно большое значение для малого бизнеса, т.к. показывает сроки возвращения вложенных денежных средств. Существует несколько различных показателей срока окупаемости вложений, в том числе: срок окупаемости инвестиций; срок окупаемости действующего проекта (объекта); коэффициент нарастания дохода.
Экономический смысл срока окупаемости инвестиций рассмотрим на примере (таблица 1), который графически можно представить следующим образом (рис.7).
Таблица 1
Наименование показателей |
Моменты вложения инвестиций и получения дохода |
|||||||
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
|
Величина вложений |
20 |
25 |
30 |
|
|
|
|
|
Величина дохода |
|
|
|
10 |
15 |
25 |
15 |
20 |
Эксплуатация объекта начинается со 2-го временного интервала. Как видно, доходная составляющая проекта пересекает на графике ее инвестиционную составляющую на 6,5 временного интервала, что означает покрытие инвестиций предпринимателем посредством доходов в указанный срок.
Аналитически расчет показателя срока окупаемости можно определить по следующей формуле (17).
∑ Ki = ∑ Di ; (17)
где:
Ki - инвестиционные вложения в i-м временном интервале;
Di - доход от эксплуатации проекта в i-м временном интервале;
t - количество временных интервалов функционирования проекта, за которое суммарные инвестиции сравняются с суммой доходов от эксплуатации; это и является сроком окупаемости инвестиций.
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Инвестиции |
|
|
|
|
|
80 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
70 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
60 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
50 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
40 |
|
|
|
|
|
Доходы |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
30 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
20 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Время, |
|
|
|
Срок окупаемости инвестиций |
|
в интервалах |
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Рис. 7. График окупаемости инвестиций во времени
Срок окупаемости действующего проекта отличается от срока окупаемости инвестиций, т.к. эксплуатация проекта начинается после окончания проектной и строительных фаз. Величину показателя срока окупаемости действующего проекта можно определить по формуле (18)
t o = t - ∆ t ; (18)
Где:
t o – срок окупаемости действующего объекта в избранных временных интервалах;
t – срок окупаемости инвестиционных вложений в проект;
∆ t – время от начала инвестирования до начала эксплуатации.
Коэффициент нарастания дохода может быть в экономическом смысле рассмотрен с помощью рис. 8., где показаны варианты нарастания дохода от функционирования проекта после ввода его в эксплуатацию. Характер нарастания дохода может быть различным в зависимости от масштабов будущего бизнеса, принятой технологии производства, возможности ее освоения, квалификации трудовых ресурсов, скорости реализации выпускаемой продукции и т.д. Поэтому доход может расти по линейному закону или по кривой (вогнутой или выпуклой).
Наиболее благоприятный вариант нарастания дохода – «выпуклый», при котором доход растет быстро и прогрессивно в начале проекта и постепенно замедляется к концу срока окупаемости, а наихудший вариант – «вогнутый». Графически это можно показать с помощью рис.9.
Очевидно, что лучшему варианту соответствует график, у которого площадь дохода больше. Площадь фигуры дохода можно определить графически и аналитически.
Вложения и доходы |
|
|
||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
Время в интервалах |
|
|
|
∆ t |
|
|
|
to |
|
|
||
|
|
|
|
|
t |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Рис. 8. График вариантов динамики доходов и расходов инвестиционного проекта
Различия в качестве окупаемости авансированных вложений и оценивает количественно коэффициент нарастания дохода, рассчитываемый по формуле (19)
Кд = Sd/Su ; (19)
Где:
Sd - площадь фигуры, характеризующей нарастание дохода;
Su - площадь фигуры, характеризующей динамику инвестиций.
При прочих равных условиях эффективность инвестиций выше, чем больше коэффициент нарастания дохода.
Величина коэффициента зависит факторов, которые увеличивают площадь фигуры дохода и уменьшают площадь фигуры инвестиций, а именно от:
сроков начала эксплуатации проекта, а значит от технологий прединвестиционных операций;
качества подготовки проекта к эксплуатации за счет применения прогрессивных технологий, техники, организации и управления производством, что в целом позволяет быстрее освоить производственную мощность бизнеса и на ранних стадиях получать высокие доходы.
Коэффициент лишен самостоятельного значения и лишь является дополнительным показателем эффективности инвестиций.
Задача выбора лучшего варианта инвестиций возникает при наличии в достаточном объеме финансовых ресурсов и проектов их вложения. Она бывает двух типов:
выбор вариантов вложений для достижения одной цели, которые отличаются между собой организационным, управленческим, технологическим, хозяйственным или экологическим критерием, В результате средства достижения цели могут быть разными и требуют разных инвестиционных вложений, которые обеспечивают различные результаты при функционировании проекта.
выбор вариантов инвестирования для достижения разных целей, у каждой из которых имеется своя потребность в инвестиционных вложениях и свои возможности получения финансовых результатов.
-
1
2
3
4
5
6
7
8
Рис. 9а. «Выпуклое» нарастание дохода
-
1
2
3
4
5
6
7
8
Рис.9б. «Вогнутое» нарастание дохода
-
1
2
3
4
5
6
7
8
Рис.9в. «Равномерное » нарастание дохода
В методологическом плане оба варианта относятся к задачам сравнительной экономической эффективности и решаются с помощью системы международных показателей после предварительного отбора по каким-либо соображениям инвестора. Варианты могут быть более или менее предпочтительны по каждому из показателей, поэтому инвестор должен предварительно выделить для себя приоритетность рассматриваемых показателей. Иначе говоря, сформулировать критерий отбора наиболее предпочтительного варианта из числа всей совокупности международных показателей и на этой основе проранжировать варианты проекта.
Например, в результате проектирования рассмотрены 4 варианта проекта, оценочные показатели которых представлены в таблице 2.
Таблица 2
Варианты инвестирования |
1 |
2 |
3 |
4 |
Внутренняя норма доходности |
0,0645 |
0,0589 |
0,0621 |
0,714 |
Чистый приведенный доход |
2345 |
2786 |
2534 |
2487 |
Рентабельность инвестиций |
0,731 |
0, 695 |
0,758 |
0,710 |
Срок окупаемости инвестиций |
2,35 |
2,47 |
2,93 |
3,22 |
Видно, что каждый из вариантов по своему интересен для инвестора: по показателю внутренней нормы доходности лучшим является 4 вариант; по чистому приведенному доходу – 2, по рентабельности инвестиций – 3; если критерием оценки выбран срок окупаемости инвестиций, то предпочтительным будет 1 вариант инвестиций.
Если основным показателем будет выбран срок окупаемости инвестиций, то таблица примет вид
Таблица 3
Варианты инвестирования |
1 |
2 |
3 |
4 |
Внутренняя норма доходности |
0,0645 |
0,0589 |
0,0621 |
0,714 |
Чистый приведенный доход |
2345 |
2786 |
2534 |
2487 |
Рентабельность инвестиций |
0,731 |
0, 695 |
0,758 |
0,710 |
Срок окупаемости инвестиций |
2,35 |
2,47 |
2,93 |
3,22 |
Причем, по остальным показателям выбранный варрант уступает другим.