6. Право приобретения чужой недвижимой вещи

На основании права приобретения чужой недвижимой вещи лицо имеет исключительно перед другими лицами право на приобретение этой вещи в свою собственность¹.

В случае перехода права собственности на недвижимую вещь к иному лицу, к такому лицу переходят все права и обязанности перед лицом, имеющим право приобретения этой вещи.

В случае обременения недвижимой вещи ее собственником вещными правами третьих лиц, в том числе ипотекой, правом застройки без письменного согласия лица, имеющего право приобретения этой вещи, указанные права прекращаются с момента возникновения права собственности на эту вещь у данного лица, если он не согласится на сохранение указанных прав.

Право приобретения чужой недвижимой вещи устанавливается на срок, определяемый соглашением между собственником недвижимой вещи и лицом, имеющим право приобретения этой вещи, но не более чем на десять лет.

Если соглашением сторон не предусмотрено, что право приобретения чужой недвижимой вещи предоставляется ее собственником за плату, такое право представляется безвозмездно (ст.304 ГК РФ).

Право приобретения чужой недвижимой вещи возникает у лица на основании его договора с собственником недвижимой вещи, а в случаях, установленных законом, на основании договора с лицом, которое не является ее собственником на момент заключения договора, но станет таковым после создания соответствующей недвижимой вещи (п.1 ст.304.1 ГК РФ).

Право приобретений чужой недвижимой вещи подлежит государственной регистрации как регистрация обременения этой вещи, а если вещь еще не создана, как регистрация обременения другой недвижимой вещи, на которой, в составе которой, или из которой будет создана новая недвижимая вещь (земельного участка, на котором будет возводиться объект недвижимости; объект незавершенного строительства, в котором будет находиться помещение и др.).

Отсутствие государственной регистрации права приобретения чужой недвижимой вещи не освобождает стороны от исполнения обязательств по договору, в том числе от обязанности передать недвижимую вещь в собственность ее приобретателя (ст.304.2 ГК РФ).

Договор, предусматривающий возникновение права приобретения чужой недвижимой вещи, должен содержать:

1) данные, позволяющие определить эту вещь;

2) срок существования права приобретения чужой недвижимой вещи;

3) размер платы за право приобретения чужой недвижимой вещи, если это право предоставляется за плату;

4) срок передачи вещи;

5) цена и срок оплаты приобретаемой вещи (ст.304.3 ГК РФ).

Лицо, имеющее право приобретения чужой недвижимой вещи, может передать это право другому лицу с одновременной передачей этому же лицу своих прав и обязанностей по договору, предусматривающему отчуждение вещи в его собственность (ст.304.4 ГК РФ).

Собственник недвижимой вещи вправе выкупить право приобретения чужой недвижимой вещи по соглашению с лицом, имеющим это право (ст.304.5 ГК РФ).

Право приобретения чужой недвижимой вещи прекращается в случаях:

1) поступления вещи в собственность лица, имеющего право приобретения этой вещи;

2) выкупа собственником вещи права приобретения этой вещи;

3) прекращение договора, из которого возникло право приобретения чужой недвижимой вещи;

4) истечения срока существования права приобретения чужой недвижимой вещи;

5) гибели недвижимой вещи, обремененной правом ее приобретения (ст.304.6 ГК РФ).