Модуль 2. Практичне застосування основних підходів та методів оцінки для визначення вартості об’єктів

 

Тема 3. Визначення ринкової вартості рухомого та

Нерухомого майна підприємства (бізнесу)

3.1. Методичні поради до самостійного вивчення теми

Вивчення цієї теми слід почати з питань порядку оцінки окремих об’єктів для визначення загальної вартості підприємства. Особливу увагу необхідно приділити питанням визначення вартості об’єктів рухомого і нерухомого майна за допомогою витратного підходу: визначення відновної, залишкової вартості. Визначення фізичного, функціональ­ного, морального зносу об’єкта оцінки.

Застосування доходного підходу для визначення вартості об’єкта оцінки з використанням методу капіталізації.

Застосування порівняльного (аналогового) підходу при визначенні вартості рухомого та нерухомого майна.

Суттєвим моментом є вивчення питань визначення загальної вартості об’єкта з урахуванням понижуючих та підвищуючих коефіцієнтів.

 

3.2. Плани практичних та семінарських занять Практичне заняття 1

1. 1.     Оцінка об’єктів нерухомого майна за допомогою витратного підходу.

2. 2. Застосування доходного підходу для визначення вартості об’єктів нерухомого майна.

3. 3. Застосування порівняльного (аналогового) підходу при визначенні вартості нерухомого майна. Практичне заняття 2

1. 1.     Особливості процесу оцінки рухомого майна.

2. 2.     Порядок застосування понижуючих та підвищуючих коефіцієнтів у процесі оцінки об’єктів.

3. 3.     Визначення загальної вартості об’єкта оцінки.

 

Питання для обговорення (2 бали)

1. 1.     Порядок визначення залишкової вартості нерухомого майна.

2. 2.     Характеристика видів зносу нерухомого майна.

3. 3.     Особливості використання методу капіталізації при оцінці нерухомого майна.

4. 4.     Порядок розрахунку коригуючих коефіцієнтів при використанні порівняльного підходу оцінки нерухомого майна.

5. 5.     Порядок оцінки ринкової вартості машин та устаткування.

6. 6.     Порядок оцінки автомобілів.

7. 7.     Порядок складання звіту про оцінку рухомого і нерухомого майна.

 

Тестове завдання (0,5 за один тест)

1. Згідно з законодавством України нерухомість – це:

1. 1.     будівлі, споруди;

2. 2.     земельна ділянка з поліпшеннями;

3. 3.     земельна ділянка з усією нерухомістю, яка розташована над нею і під нею;

4. 4.     земельна ділянка, а також об’єкти, що розташовані на ній, і переміщення яких неможливо без їх знецінення та зміни їх призначення.

2. Об’єктам нерухомості притаманні специфічні ознаки:

1. 1.     стаціонарність, комплексність, матеріальність;

2. 2.     довгостроковість, стаціонарність, матеріальність;

3. 3.     матеріальність, стаціонарність, системність.

3. Будинки – це:

1. 1.     будівельно-архітектурні об’єкти, призначенням яких є створення умов для виробничого процесу;

2. 2.     будь-які фізичні об’єкти, розташовані в межах земельної ділянки та фізично пов’язані з нею;

3. 3.     інженерно-будівельні об’єкти, призначені для створення і виконання технічних функцій.

4. Реєстрація об’єктів нерухомості необхідна для:

1. 1.     здійснення купівлі продажу;

2. 2.     ідентифікації прав власності;

3. 3.     передання прав власності.

5. За функціональними ознаками нерухоме майно поділяють на:

1. 1.     виробниче, невиробниче;

2. 2.     виробниче, пасивне;

3. 3.     невиробниче, активне.

6. Поліпшення земельної ділянки – це:

1. 1.     будівельно-архітектурні об’єкти, призначенням яких є створення умов для виробничого процесу;

2. 2.     будь-які фізичні об’єкти, розташовані в межах земельної ділянки та фізично пов’язані з нею;

3. 3.     інженерно-будівельні об’єкти, призначені для створення і виконання технічних функцій.

7. Споруди – це:

1. 1.     будівельно-архітектурні об’єкти, призначенням яких є створення умов для виробничого процесу;

2. 2.     будь-які фізичні об’єкти, розташовані в межах земельної ділянки та фізично пов’язані з нею;

3. 3.     інженерно-будівельні об’єкти, призначені для створення і виконання технічних функцій.

 

Практичні завдання (5 балів)

Завдання 1. Необхідно оцінити об’єкт нерухомості з потенційним валовим доходом 15 000 гр. од. У банку даних є наступна інформація щодо об’єктів, проданих протягом останніх трьох місяців.

(тис. грн)

Аналог	Ціна продажу	Потенційний валовий дохід
Підприємство «Альфа»	80 000,0	16 000,0
Підприємство «Мрія»	95 000,0	17 500,0
Підприємство «Люкс»	65 000,0	13 500,0

Завдання 2. Оцінюється двоповерховий цегляний будинок під офіс, розташований у районі Подолу. Для аналізу парних продаж визначено аналог:окремий цегляний двоповерховий будинок, розташований у центрі міста. Аналог був проданий за 125 000 у. о. В базі даних є наступні пари об’єктів-аналогів:

№ п/п	Місцезнаходження об’єкта	Фізичні характеристики об’єкта	Ціна продажу (у. о)
1	Подол	Одноповерховий блочний будинок під офіс	48 000
2	Центр	Одноповерховий блочний будинок під офіс	114 000
3	Центр	Двоповерховий цегляний будинок під магазин	130 000
4	Подол	Двоповерховий цегляний будинок під магазин	90 000

Розрахувати ймовірну ціну об’єкта оцінки, використовуючи метод парних продаж.

Завдання 3. Необхідно оцінити 2-х поверховий будинок з верандою. В якості аналога обрано будинок без веранди (ціна продажу 12 000 у. о.).

№ п/п	Наявність веранди	Фізичні характеристики об’єкта	Ціна продажу (у. о)
1	Присутня	Двохповерховий цегляний будинок	13 500
2	Відсутня	Двохповерховий цегляний будинок	10 800

Розрахувати ймовірну ціну об’єкта оцінки, використовуючи метод парних продаж.

Завдання 4. Необхідно оцінити 2х-поверховий будинок, загальна площа якого дорівнює 400 м². Будинок потребує косметичного ремонту. В якості аналога обрано 2х-по­верховий будинок загальною площею 350 м², в якому ремонт проведено. Ціна продажу об’єкта-аналога 250 000 у. о.

№ п/п	Стан об’єкта	Фізичні характеристики об’єкта	Ціна продажу (у. о).
1	Потребує ремонту	Одноповерховий цегляний будинок – загальна площа 150м2	80 000
2	Ремонт проведено	Одноповерховий цегляний будинок – загальна площа 250м2	160 000

Розрахувати ймовірну ціну об’єкта оцінки, використовуючи метод парних продаж.