Общие собрания собственников помещений. Общие положения

При всех рассмотренных способах управления жилым многоквартирным домом органом управления домом является общее собрание собственников помещений, на котором собственники помещений в таком доме реализуют свои права и обязанности по управлению.

Статья 161 ЖК РФ определяет управление многоквартирным домом как деятельность, обеспечивающую благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме.

Деятельность по управлению должна отвечать указанным критериям независимо от выбранного собственниками помещений способа управления домом.

Управление многоквартирным домом, независимо от выбранного способа должно строиться на единых подходах и принципах.

Условия договоров, заключаемых собственниками жилых помещений в зависимости от выбранного ими способа управления с целью обеспечения текущего содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома (договоры оказания услуг по текущему содержанию и ремонту либо договор управления), устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. При этом собственники помещений в многоквартирном доме решением общего собрания вправе самостоятельно устанавливать эти условия: определять стоимость жилищных услуг и сроки их выполнения, набор коммунальных услуг и Т.Д.

Таким образом, управление многоквартирным домом осуществляется по принципу «Один договор – один дом».

В случае, если до 1 января 2007 года собственники помещений в многоквартирных домах не выбрали способ управления или не реализовали принятое на собрании решения по выбору способа управления домом (не были подписаны соответствующие договорные отношения по содержанию, ремонту дома, его управлению и поставке коммунальных услуг), то орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для выполнения функций по управлению таким домом.

При этом собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления домом с управляющей организацией, выбранной по результатам проведенного конкурса. Через год после заключения такого договора управления орган местного самоуправления созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.

Указанная функция органов местного самоуправления должна исполняться до тех пор, пока собственники помещений в отдельных многоквартирных домах не примут самостоятельного решения по способу управления домом.

Организация проведения общего собрания в многоквартирном доме

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: • принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; • принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; • принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

• выбор способа управления многоквартирным домом;

• другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Инициатором проведения общего собрания в многоквартирном жилом доме может быть любой из собственников.

Учитывая, что практически в каждом доме имеется муниципальная собственность виде жилых помещений, сдаваемых по договору найма, либо муниципальных нежилых помещений, администрация города приняла решение инициировать проведения внеочередных общих собраний в многоквартирных домах от имени собственников муниципальных помещений.

Полномочия по участию в общих собраниях переданы администрациям районов администраций города Иркутска.

В тех домах, где отсутствует муниципальная собственность, инициатива в проведении общих собраний может поступить от одного из собственников в таком доме либо от инициативной группы.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда правомочно принимать решения (имеет кворум) по вопросам, включенным в повестку дня конкретного собрания, когда в нем приняли участие собственники помещений в данном доме (или их представители) обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

При отсутствии кворума для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание.

Собственник помещения в многоквартирном доме может участвовать в общем собрании как лично, так и через своего представителя, действующего в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование, которая должна быть оформлена в соответствии с требованиями ст. 185 Гражданского кодекса РФ.

Формы доверенности установлена как простая письменная и не требует нотариального удостоверения.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме и части.3 ст. 36 ЖК РФ, которые принимаются только с согласия всех собственников. (К таким решениям относятся решения: о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, о ремонте общего имущества в многоквартирном доме, пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введении ограничений пользования им, передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, а также решения о реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества, принимаются только с согласия всех собственников помещений).

Для определения правомочности общего собрания необходимо определить (рассчитать в процентном соотношении) голоса, принадлежащие каждому из участвующих на собрании. Для этого, прежде всего, необходимо определить общую площадь всех помещений, принадлежащих собственникам в многоквартирном доме.

Общая площадь помещений в многоквартирном доме является основным показателем для расчета голосов, принадлежащих каждому из собственников, для определения наличия кворума.

Процент голосов каждого собственника определяется по формуле: (Sc : Sоб) х 100% , где «Sс» - площадь помещения (жилого, нежилого), принадлежащего конкретному собственнику, «Sоб» - общая площадь помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.