- •Введение
- •1. Управление многоквартирными домами
- •1.1. Общие положения, основные понятия
- •1.2. Многоквартирный дом
- •1.5. Управление многоквартирным домом
- •Непосредственное управление многоквартирным домом
- •Управление Товариществом собственников жилья
- •Управление многоквартирным домом управляющей организацией
- •Общие собрания собственников помещений. Общие положения
- •Организация проведения общего собрания в многоквартирном доме
- •Формы проведения общих собраний
- •Процедура проведения общих собраний
- •Вопросы для включения в повестку дня первого общего собрания собственников многоквартирного дома
- •Выбор способа управления многоквартирным домом.
- •Выбор управляющей организации
- •2. Договор управления многоквартирным домом
- •Расторжение договора управления
- •Как выбрать управляющую компанию для жилого дома
- •3. Содержание общего имущества многоквартирных жилых домов
- •3. Содержание помещений и придомовой территории
- •4. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерного оборудования
- •Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме
- •I. Определение состава общего имущества
- •II. Требования к содержанию общего имущества
- •III. Несение собственниками помещений общих расходов на содержание и ремонт общего имущества
- •IV. Контроль за содержанием общего имущества
- •5. Составление дефектных ведомостей для капитального ремонта многоквартирных жилых домов
- •Составление дефектных ведомостей на капитальный ремонт жилищного фонда
- •1. Дефектная ведомость Ремонт кровли
- •Паспорт
- •1. Технико – экономические показатели.
- •Трубопроводы и арматура
- •3. Кровля
- •4. Подвальное помещение
- •5. Энергоснабжающая установка
- •Подъезды
- •6. Составление сметной документации для капитального ремонта многоквартирных жилых домов
- •6.1. Основные положения системы ценообразования в строительстве и методы определения сметной стоимости
- •6.2. Виды сметных нормативов и основы новой системы нормативов
- •6.3. Методика определения сметной стоимости строительства
- •6.4. Особенности определения сметной стоимости капитального ремонта и реконструкции зданий (сооружений)
- •6.5 Локальные сметные расчеты (сметы) на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов
- •7. Качество предоставления услуг при эксплуатации многоквартирных жилых домов
- •1. Термины и определения
- •2. Общие положения
- •3. Область распространения системы
- •Приложения
- •Перечень
- •Перечень Сборников государственных элементных сметных норм на ремонтно-строительные работы (гэсНр –2001)
- •Укрупненные нормативы накладных расходов по основным видам строительства
- •Нормы накладных расходов
- •Нормативы накладных расходов по видам
- •Нормативы сметной прибыли по видам
- •Приложение 6.8. Коэффициенты стесненных условий труда при проведении
- •Локальная ресурсная ведомость № 1 на ремонт помещения административного здания
- •Обоснование: чертежи ___________________
- •Локальный сметный расчет №1 на ремонт помещения административного здания
- •Основание: чертежи № _______________________
6.4. Особенности определения сметной стоимости капитального ремонта и реконструкции зданий (сооружений)
Капитальный ремонт – это особый, наиболее сложный и трудоемкий вид строительных работ. Технология ремонтно-строительных работ заметно отличается от технологии строительно-монтажных работ по возведению новых зданий и сооружений. Эти специфические особенности в определенной мере находят свое отражение в ценообразовании и определении сметной стоимости капитального ремонта.
Сметную стоимость ремонта и реконструкции зданий определяют в соответствии с МДС81-6.2000 «Методическое пособие по определению сметной стоимости капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения».
Для составления локальных смет ресурсным методом рекомендуется использовать Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы (ГЭСНр). Кроме того, они предназначены для определения состава и потребности в ресурсах, необходимых для выполнения ремонтно-строительных работ по разборке, демонтажу, ремонту, усилению и замене строительных конструкций, инженерного оборудования и восстановлению отделочных покрытий в условиях организации рабочих мест и внутрипостроечного перемещения строительных материалов, деталей и конструкций на объектах ремонта и реконструкции зданий и сооружений. ГЭСНР разработаны в составе 19 сборников (№51-69). В них учтены усложненные условия выполнения ремонтно-строительных работ: рассосредоточенность объемов работ, ограниченные возможности применения высокопроизводительных средств механизации, повышенные затраты ручного труда на внутрипостроечном транспорте и транспорте материалов в рабочей зоне и т.п.
Работы по смене конструкций, не предусмотренные в ГЭСНр , но встречающиеся при ремонте зданий и сооружений, следует нормировать как разборку конструкций по сборнику ГЭСН на строительные работы № 46 «Работы при реконструкции зданий и сооружений», а устройство их вновь – по соответствующим нормам сборников на строительные работы.
Выполняемые при ремонте и реконструкции зданий и сооружений работы, аналогичные технологическим процессам в новом строительстве (в том числе затраты на возведение новых конструктивных элементов) и не учтенные в ГЭСНр, следует нормировать по соответствующим нормам ГЭСН (кроме сборника № 46) на строительные работы с применением коэффициентов:
- к затратам труда рабочих-строителей – 1,15
- к затратам на эксплуатацию машин (в том числе затратам труда машинистов) – 1,25.
Затраты по вывозке строительного мусора, получаемого в процессе ремонта, следует определять по действующим ценам на перевозки грузов для строительства, исходя из массы мусора и расстояния, на которое его отвозят от строительной площадки до места свалки. Объемная масса строительного мусора принимается:
- при разборке каменных, бетонных, железобетонных конструкций и отбивке штукатурки – 1800 кг/м3
- при разборке деревянных, каркасно-засыпных конструкций – 600 кг/м3
- при выполнении прочих работ по разборке – 1200 кг/м3.
В ГЭСНр учтены работы по выгрузке строительных материалов, изделий и конструкций на приобъектном складе, горизонтальное и вертикальное их перемещение от приобъектного склада до места их установки, монтажа или укладки в дело. Нормы также учитывают вертикальное транспортирование материалов, изделий и конструкций и мусора, получаемого при разборке и ремонте конструкций до места их складирования на строительной площадке.
При производстве работ в эксплуатируемых зданиях и сооружениях, вблизи объектов, находящихся под высоким напряжением, на территории действующих предприятий, имеющих разветвленную сеть транспортных и инженерных коммуникаций и стесненные условия для складирования материалов, и в других усложняющих условиях проведения ремонтно-строительных работ к затратам труда рабочих-строителей, машинистов, времени использования строительных машин применяются коэффициенты, представленные в письме Федерального агентства по строительству и ЖКХ №АП-3230/06 от 23.06.2004г.
Затраты на выполнение работ по демонтажу отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений, внутренних санитарно-технических устройств и наружных инженерных сетей (при отсутствии ГЭСНр на их демонтаж и в ГЭСН № 46) могут определяться по соответствующим ГЭСН на строительные работы с применением к затратам труда рабочих-строителей, машинистов, времени использования машин и механизмов следующих коэффициентов:
- при демонтаже сборных железобетонных и бетонных конструкций–0,8;
- при демонтаже сборных деревянных конструкций – 0,8;
- при демонтаже внутренних санитарно-технических устройств (водопровода, канализации, водостоков, отопления, вентиляции) – 0,4;
- при демонтаже наружных сетей водопровода, канализации, теплоснабжения и газоснабжения – 0,6;
- при демонтаже металлических конструкций: к затратам труда основных рабочих –0,6; к затратам по эксплуатации машин, в том числе к затратам труда машинистов – 0,7.
Величина накладных расходов в локальной смете на ремонтные работы определяется: на основе общеотраслевых укрупненных нормативов по основным видам строительства и нормативов накладных расходов по видам строительных и монтажных работ с применением коэффициента 0,9; по виду строительства, как капитальный ремонт и видам ремонтно-строительных работ без применения коэффициентов.
Общеотраслевой норматив сметной прибыли в составе сметной стоимости ремонтно-строительных работ составляет 50% к величине средств на оплату труда рабочих (строителей и механизаторов). Норматив сметной прибыли по видам ремонтно-строительных работ определяется в соответствии с письмом №АП-1336/06 от 6.11.2004.
Для составления локальных смет базисно-индексным методом рекомендуется использовать Териториальные единичные расценки на общестроительные работы (ТЕР), Териториальные единичные расценки на ремонтные работы (ТЕРр), а также ФЕР и ФЕРр.
При расчете объектной сметы для определения полной стоимости капитального ремонта (реконструкции) объекта, необходимой для расчетов за выполненные работы между заказчиком и подрядчиком, к стоимости строительных и монтажных работ, определенной в текущем уровне цен, дополнительно включаются средства на покрытие лимитированных затрат:
- на удорожание работ, выполняемых в зимнее время, временные здания и сооружения и другие затраты, предусматриваемые в главе «Прочие работы и затраты» сводного сметного расчета стоимости капитального ремонта;
- резерв средств на непредвиденные работы и затраты, предусмотренные в сводном сметном расчете, в части, предназначенной для возмещения затрат подрядчика, размер которой определяется по согласованию между заказчиком и подрядчиком. Резерв включается лишь в том случае, если расчеты осуществляются исходя из твердой договорной цены на ремонт объекта.
Норматив затрат на временные здания и сооружения при производстве ремонтно-строительных работ (ГСНр81-05-01-2001) выражен в процентах от сметной стоимости, определен в зависимости от вида капитального ремонта и сгруппирован в следующие разделы:
- капитальный ремонт зданий в целом;
- капитальный ремонт отдельных элементов здания;
- капитальный ремонт наружных инженерных коммуникаций;
- капитальный ремонт объектов благоустройства.
Сметные нормы затрат на временные здания и сооружения приведены в приложении 6.9 .
Для определения удорожания работ, выполняемых в зимнее время, применяется ГСНр81-05-02-2001 «Сборник сметных норм дополнительных затрат при производстве ремонтно-строительных работ в зимнее время»(Приложение 6.10). Сметными нормами учтены все дополнительные затраты, связанные с усложнением производства работ в зимнее время, в том числе доплаты к заработной плате рабочих при работе на открытом воздухе и в неотапливаемых помещениях, а также затраты, связанные с изменением технологии производства отдельных работ, устройством тепляков и с повышенным расходом строительных материалов, затрат на эксплуатацию машин.
Если объектная смета (или сводный сметный расчет) не составляются, лимитированные затраты определяются по итогу локальной сметы после начисления накладных расходов и сметной прибыли.
При составлении сводного сметного расчета для объектов капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения средства рекомендуется распределять по следующим главам:
Подготовка площадок (территории) капитального ремонта;
Основные объекты;
Объекты подсобного и обслуживающего назначения;
Наружные сети и сооружения (водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и т.п.);
Благоустройство и озеленение территории;
Временные здания и сооружения;
Прочие работы и затраты;
Технический надзор;
Проектные и изыскательские работы, авторский надзор.
В сводном сметном расчете капитального ремонта приводятся итоговые данные по каждой главе, по сумме глав 1-5, 1-6, 1-7, 1-9, а также после начисления суммы резерва средств на непредвиденные работы и затраты – «Всего по сводному сметному расчету».