1. Управление многоквартирными домами

1.1. Общие положения, основные понятия

Жилищное законодательство представляет собой систему нормативных правовых актов. Главным нормативным правовым актом любой отрасли законодательства, в том числе и жилищного, является Конституция Российской Федерации.

На федеральном уровне жилищное законодательство представляет достаточно большое количество источников жилищного права (законов и других нормативных актов). Вместе с тем, основным актом, регулирующим жилищные отношения, является Жилищный кодекс, определяющий основные принципы реализации конституционных прав граждан на жилище, регулирующий жилищные отношения при различных формах собственности и видах жилых помещений.

1.2. Многоквартирный дом

Как такового локального определения многоквартирного дома нет. Тем не менее, существуют признаки, которые определяют многоквартирный дом как отдельное жилое здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, законченное строительством и принятое в эксплуатацию в соответствии с установленным порядком, состоящее из двух и более квартир и имеющее помещения общего пользования.

Помещения в многоквартирном доме являются объектами права собственности, собственниками которых могут быть граждане, юридические лица и публичные образования. При этом состав собственников многоквартирного дома может быть различен.

Многоквартирный дом рассматривается как единый комплекс недвижимого имущества и не может быть самостоятельным объектом права собственности.

1.3. Собственники помещений в многоквартирном доме.

Частный жилищный фонд:

Собственниками приватизированных, построенных (ЖСК, ТСЖ) и приобретенных в результате купли-продажи, наследования и/или дарения квартир, комнат в квартирах являются граждане.

Собственниками жилых помещений, построенных и/или приобретенных за счет средств юридических лиц частной формы собственности являются юридические лица.

Государственный жилищный фонд:

Собственником жилых и нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, является Российская Федерация.

Собственником жилых и нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации, является субъект Российской Федерации.

Муниципальный жилищный фонд:

Собственником жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям, являются муниципальные образования.

1.4. Структура имущества многоквартирного дома

В структуре имущества многоквартирного дома можно выделить три составляющие:

Жилые помещения

Нежилые помещения

Общее имущество

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям в многоквартирном доме относятся квартира, часть квартиры, комната.

К нежилым помещениям относятся помещения ставшие таковыми в результате их перевода в установленном порядке из жилых, либо изначально (при строительстве) спланированные и построенные для использования их в административных и иных, не связанных с проживанием граждан, целях.

Право собственности на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме, как на самостоятельный объект недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации в уполномоченных органах (ст. 18 ЖК РФ, ст. 131 ГК РФ). Право собственности подтверждается и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

К общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе:

- межквартирные лестничные площадки,

- лестницы,

- лифты, лифтовые и иные шахты,

- коридоры,

- технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы),

а также:

- крыши,

- ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома,

- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения,

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. (Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.)

Перечисленный перечень общего имущества многоквартирного дома не является исчерпывающим и может быть расширен.

Общее имущество в многоквартирном доме является единым неделимым объектом и находится в общей долевой собственности.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади жилого или нежилого помещения собственника.

Собственник помещения несет бремя его содержания, а также общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Именно собственник помещения несет бремя финансовых расходов по содержанию, ремонту, страхованию, регистрации, оплате жилищных, коммунальных и прочих услуг, налогов и других расходов.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 ст. 36 ЖК РФ).

Определение размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме имеет существенное значение, поскольку размер платежей за содержание и ремонт общего имущества, а также участие в голосовании на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома определяются пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.