Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиков выглядит следующим образом:

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: Разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.

Вопрос № 101. Методы оценки имущества предприятия.

Экономическая оценка имущества.

1.1.Фирма как объект купли-продажи. Виды стоимостей.

Полезность фирмы определяет цену со стороны спроса, а затраты на воспроизводство аналогичной фирмы диктует цену со стороны предложения. В результате торга стороны определяют взаимоприемлемую цену, то есть установят рыночную стоимость объектов сделки.

По стандартам многих стран понятие "рыночная стоимость" означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на свободном конкурентном рынке при соблюдении всех необходимых для продажи условий, по которыми понимаются в том числе и следующие: покупатель и продавец обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют осмотрительно, сделка купли-продажи не является вынужденной ни для одной из сторон, принимающих в ней участие. Безусловным для этого определения является оформление продажи в ограниченные сроки и переход права собственности от продавца к покупателю на следующих условиях:

1. Стандартная мотивация продавца и покупателя.

2. Обе стороны сделки либо хорошо проинформированы, либо проконсультированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов.

3. Оплата производится наличными или путем выработки финансовых договоренностей, сравнимых с оплатой наличными.

Наряду с рыночной стоимостью существует понятие "обоснованная рыночная стоимость", под ней понимается цена, по которой совершается акт купли-продажи собственности, когда обе стороны заинтересованы в сделки, действуют не по принуждению, обладают достаточно полной информацией об условиях сделки и считают их справедливыми.

В определении обоснованной рыночной стоимости предполагается возможность заключения некой гипотетической сделки двумя не связанными между собой сторонами. Какой-либо конкретный покупатель не имеется в виду. Этот вид стоимости служит для обоснованной цены, по которой собственность может перейти из рук в руки, если обе стороны готовы совершить сделку. Фактическая цена сделки может отличаться от обоснованной рыночной стоимости вследствие действий таких факторов, как мотивация сторон, их навыки ведения переговоров, а также условия сделки.

При оценки бизнеса используются и другие виды стоимостей. К ним относится инвестиционная стоимость.

Инвестиционная стоимость – стоимость фирмы для конкретного или предполагаемого владельца.

Соответственно методы, используемые для оценки фирмы в этом случае, учитывают "ноу-хау" и планы организационной деятельности предполагаемого владельца, экономию на издержках, которую он рассчитывается получить, и результаты проведенного им анализа риска.

В отличие от обоснованной рыночной стоимости здесь предполагается участи в сделке конкретного покупателя.

Различают также восстановительную стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость – это затраты на воспроизводство аналогичного предприятия или другого актива.

Стоимость замещения – есть выраженная в текущих ценах стоимость предмета, наиболее схожего по своей полезности с оцениваемым предметом.

Наконец, существует и оценка по данным баланса, то есть балансовая стоимость. Применительно к фирме – это разница между общей стоимостью активов (за вычетом стоимости износа, использованных ресурсов и амортизации) и общей суммой обязательств в соответствии с данными балансового отчета.

В случае банкротства фирмы и прекращения ее деятельности все ее активы оцениваются, исходя из ликвидации стоимости. Ликвидационная стоимость показывает, сколько денежных средств останется после реализации активов и выплаты долгов. Она меньше балансовой стоимости на величину ликвидационных издержек. К ним относятся расходы по демонтажу оборудования, реализации всегда ниже рыночной при необходимости быстрой распродажи.

В России недвижимость оценивается:

Основные фонды оцениваются по остаточной стоимости, рассчитанной путем уменьшения величины их первоначальной стоимости (балансовой) на величину износа, начисленного по данным бухгалтерского учета на момент оценки, исходя из норм амортизации основных средств.

Стоимость запасов и затрат, а также стоимость денежных средств рассчитывалась в сумма, отраженных в балансе фирмы на дату проведения оценки. Однако, при оценке фирмы не учитывается цена земельного участка, что значительно снижает объективность оценки.

Согласно этой методике, для получения стоимости имущества фирмы из балансовой стоимости активов нужно вычесть обязательства фирмы.

В некоторых методиках, предлагаемых к использованию в нашей стране, при оценке стоимости имущества учитывается финансовое состояние фирмы, ее доходность, перспективы развития. Однако эти методики далеки от совершенства, так как в них мало учитываются особенности оценки в условиях нестабильной инфляционной экономики. В результате на практике используется оценка на базе остаточной (балансовой) стоимости.

По мнению ряда экономистов, оценка фирмы по остаточной стоимости ошибочно по своей сути. Эту точку зрения аргументируют следующим образом:

1. Оценка фирмы должна быть комплексной, то есть даваться как со стороны стоимости, так и со стороны потребительской стоимости. Оценка имущества – это взгляд на фирму-товар только с одной стороны – со стороны затрат на создание аналога.

2. Используемый в настоящее время подход к оценке имущества на основе остаточной стоимости не позволяет дать точную оценку фирме даже с позиции затрат, поскольку остаточная балансовая стоимость не соответствует реальным затратам на создание аналога в рыночной экономике, особенно в условиях инфляции.

3. Оценка стоимости имущества не отражает перспективы развития бизнеса: прибыль, которую получает и может получить фирма в будущем от использования своих активов.

Затратный подход.

В основу затратного подхода положен анализ и перестройка балансового отчета фирмы. Данный подход предусматривает суммирование чистой стоимости активов фирмы с последующим вычитанием из этой суммы ее обязательств.

Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала. Однако Балансовая стоимость активов, исходя из представленного баланса, не отражает их рыночной стоимости. Соответственно в нее необходимо внести поправки, проведя предварительную оценку обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности и определив, насколько балансовая сумма обязательств соответствует их рыночной стоимости.

В целях перестройки баланса фирмы анализируются и оценивается основные средства и текущие активы. Для оценки зданий, оборудования и сооружений приглашаются эксперты по оборудованию и специалисты-сметчики. Что же касается текущих активов (производственные запасы, дебиторская задолженность, готовая продукция и пр.), то их анализ производится на основе документов фирмы и консультаций с ее специалистами.

Оценка зданий (сооружений) проводится как по стоимости воспроизводства, так и по стоимости замещения.

Под полной стоимостью воспроизводства понимается стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, которые воплощают в себе все недостатки и функциональный износ.

Полная же стоимость замещения – это стоимость строительства в текущих ценах объекта, обладающего эквивалентной полезностью с объектом оценки, однако, с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном и планировкой.

Так как в большинстве случаев оценивается объект, сооруженный ранее даты оценки, то из стоимости строительства вычитается общий износ.

Оценке подлежат также нематериальные активы: право на торговую марку, авторские права, управленческое ноу-хау, приобретенные лицензии, маркетинговые исследования и т.п.

Долгосрочные финансовые вложения, включающие активы других фирм, банков и компаний, оцениваются по возможности по рыночной цене. В случае отсутствия такой возможности – по номинальной стоимости.

Корректировка краткосрочной задолженности не проводится, так как платежи по ней являются обязательными в ближайшее время. Также не подлежат корректировке расчеты с кредиторами, по социальному страхованию, расчеты с бюджетом и внебюджетными фондами.

Подход сравнительного анализа.

Сравнительный анализ – это метод оценки компаний закрытого типа, в котором используется информация о сделках с акциями сопоставленных открытых компаний.

Данный метод, базируется на сравнительном подходе, определяет стоимость фирмы на основании сравнения его с аналогичными компаниями, акции которых свободно обращаются на финансовых рынках или уже купленными или проданными в течение недавнего времени компаниями (метод анализа сделок).

Для каждой компании, служащей образом компании – аналога, рассчитывается несколько стоимостных индикаторов или ценовых мультипликаторов (коэффициентов), таких как отношение "цена компании к выручке", "цена компании к денежному потоку", "цена компании к чистой стоимости активов". После того, как данные показатели будут рассчитаны для каждой компании-аналога, на основании анализа рисков и финансовых характеристик подбирается подходящий мультипликатор (коэффициент), который применяется к соответствующей финансовой информации оцениваемой компании.

В результате применения мультипликаторов к финансовым показателям оцениваемой компании появляется предварительная оценка реальной рыночной стоимости компании. В зависимости от условий проведения оценки эта предварительная оценка может быть скорректирована в зависимости от других факторов, таких как скидка на владение контрольным пакетом акций, фактор риска по строкам или низкая конкурентоспособность.

Для определения обоснованной рыночной стоимости фирмы используется, как правило, все три оценочных подхода. В соответствии с каждым подходом получают предварительные величины стоимости фирмы.

Для определения итоговой стоимости фирмы оцениваются для конкретного случая.

Оценки фирмы, полученные в результате использования различных подходов, будут отличаться по своей величине друг от друга.

Вопрос № 102. Виды страхования и страхование имущества предприятия.

Страхование представляет собой отношения по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых или страховых взносов (страховых премий).

Страхование осуществляется в отношении вероятных событий, то есть тех событий, о которых точно неизвестно произойдут они или не произойдут. События, про которые известно, что они обязательно произойдут или никогда не произойдут не являются страховыми.

Важная роль страхования в системе общественного воспроизводства предполагает наличие сферы страховых услуг, соответствующей типу экономического развития государства. В условиях рыночного хозяйства наряду с традиционным использованием возможностей страхования по защите от чрезвычайных явлений природного характера (землетрясения, наводнения и др.) и техногенных рисков (пожары, аварии) резко возрастает потребность у предпринимателей в страховом покрытии ущерба, возникающего при нарушении финансовых и кредитных обязательств, неплатежеспособности контрагентов и действии других экономических факторов, ведущих к потере прибыли и доходов. Страховая защита жизни, здоровья, трудоспособности и материального благосостояния граждан также неразрывно связана с их экономическими интересами и реализуется с помощью услуг имущественного, личного и социального страхования.

Взаимодействие сторон, заинтересованных в заключении страховых соглашений и достижении результативности страховых операций, происходит на страховом рынке. Страховой рынок представляет собой сферу денежных отношений, где объектом купли-продажи является «специфический товар» - страховая услуга, формируются предложение и спрос на нее. Объективной предпосылкой существования страхового рынка является наличие пользователей (заказчиков) страховой услуги, имеющих непосредственный страховой интерес, и исполнителей, способных удовлетворить их потребности.

Страхование - это экономическое отношение, в котором участвуют как минимум две стороны (два лица, субъекта отношения).

Одна сторона (субъект) - это страховая организация (государственная, акционерная или частная), которую называют страховщиком. Страховщик вырабатывает условия страхования (в частности, обязуется возместить страхователю ущерб при страховом событии) и предлагает их своим клиентам - юридическим лицам (предприятиям, организациям, учреждениям) и физическим лицам (отдельным частным гражданам).

Страховщики – юридические лица любой, определенной законодательством организационно-правовой формы, имеющие лицензию на проведение операций страхования, ведающие созданием и расходованием средств страхового фонда. Страховщиками могут выступать государственные страховые организации, акционерные и страховые общества, общества взаимного страхования и перестраховочные компании. Если клиентов устраивают эти условия, то они подписывают договор страхования установленной формы и однократно или регулярно в течении согласованного периода платят страховщику страховые премии (платежи, взносы) в соответствии с договором.

Другая сторона (субъект) страхового экономического отношения - это юридические или физические (отдельные частные граждане) лица, называемые страхователями. Страхователями признаются юридические лица и дееспособные физические лица, заключившие со страховщиками договоры страхования либо являющиеся страхователями в силу закона.

При наступлении страхового случая (стихийное бедствие, падение человека с переломом и т.д.), при котором страхователю нанесен ущерб (экономический или его здоровью), страховщик в соответствии с условиями договора выплачивает страхователю компенсацию, возмещение. Из анализируемых определений следует, что страховщик и страхователь регулируют страховое экономическое отношение специальным договором – полис.

Полис - документ (именной или на предъявителя), удостоверяющий заключение страхового договора и содержащий обязательство страховщика выплатить страхователю при наступлении страхового события определенную условиями договора сумму денег (страховую компенсацию или возмещение).

Договор страхования является соглашением между страхователем и страховщиком, в силу которого страховщик обязуется при страховом случае произвести страховую выплату страхователю или другому лицу, в пользу которого заключен договор страхования, а страхователь обязуется уплатить страховые взносы в установленные сроки.

Договор страхования может содержать и другие условия, определяемые по соглашению сторон, и должен отвечать общим условиям действительности сделки, предусмотренным гражданским законодательством Российской Федерации.

Страховые агенты – физические или юридические лица, действующие от имени и по поручению страховщика в соответствии с предоставленными полномочиями. Страховые агенты представляют интересы одной страховой компании и получают комиссионное вознаграждение. Крупные страховщики имеют широкую сеть страховых агентов;

Страховые брокеры – юридические или физические лица, зарегистрированные в установленном порядке в качестве предпринимателей, осуществляющие независимую посредническую деятельность по страхованию от своего имени и представляющие интересы страхователя или страховщика. Страховые брокеры владеют обширной информацией о конъюнктуре страхового рынка, финансовом положении страховых компаний и в качестве услуги предлагают наиболее выгодные условия страхования для своих клиентов.

Страховые услуги могут быть предоставлены на условиях обязательности или добровольности. Соответственно по форме проведения страхование может быть обязательным и добровольным.

Обязательную форму страхования отличают следующие принципы:

1. Обязательное страхование устанавливается законом, согласно которому страховщик обязан застраховать соответствующие объекты, а страхователи - вносить причитающиеся страховые платежи.

Закон обычно предусматривает:

• перечень подлежащих обязательному страхованию объектов;

- объем страховой ответственности;

• уровень или нормы страхового обеспечения;

• порядок установления тарифных ставок или средние размеры этих ставок с предоставлением права их дифференциации на местах;

• периодичность внесения страховых платежей;

• основные права страховщиков и страхователей.

2. Сплошной охват обязательным страхованием указанных в законе объектов. Для этого страховые органы ежегодно проводят по всей стране регистрацию застрахованных объектов, начисление страховых платежей и их взимание в установленные сроки.

3. Автоматичность распространение обязательного страхования на объекты, указанные в законе. Страхователь не должен заявлять в страховой орган о появлении в хозяйстве подлежащего страхованию объекта. Данное имущество автоматически включается в сферу страхования. При очередной регистрации оно будет учтено, а страхователю предъявлены к уплате страховые взносы. Так, например, действующее законодательство устанавливает, что строения, принадлежащие гражданам, считаются застрахованными с момента установления на постоянное место и возведения крыши.

4. Действие обязательного страхования независимо от внесения страховых платежей. В случаях, когда страхователь не уплатил причитающиеся страховые взносы, они взыскиваются в судебном порядке. В случае гибели или повреждения застрахованного имущества, не оплаченного страховыми взносами, страховое возмещение подлежит выплате с удержанием задолженности по страховым платежам. На не внесенные в срок страховые платежи начисляются пени.

5. Бессрочность обязательного страхования. Она действует в течение всего периода, пока страхователь пользуется застрахованным имуществом. Только бесхозное и ветхое имущество не подлежит страхованию. При переходе имущества к другому страхователю страхование не прекращается. Оно теряет силу только при гибели застрахованного имущества.

6. Нормирование страхового обеспечения по обязательному страхованию. В целях упрощения страховой оценки и порядка выплаты страхового возмещения устанавливаются нормы страхового обеспечения в процентах от страховой оценки или в рублях на один объект.

В РФ к сфере обязательного страхования относятся:

• Обязательное страхование имущества, принадлежащего гражданам (жилые дома, строения, животные), гибель или повреждение которых затрагивает не только личные, но и общественные интересы;

• Государственное обязательное личное страхование должностных лиц таможенных органов РФ;

• Государственное обязательное страхование личности от риска, радиационного ущерба вследствие Чернобыльской катастрофы;

• Государственное обязательное страхование медицинских и научных работников на случай инфицирования СПИДом;

• Государственное обязательное страхование пассажиров от несчастных случаев на воздушном, железнодорожном, морском, внутреннем водном и автомобильном транспорте;

• Государственное обязательное личное страхование военнослужащих и военнообязанных, лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел;

• Государственное обязательное личное страхование сотрудников Государственной налоговой службы РФ;

• обязательное страхование работников предприятий с особо опасными условиями работы (пожарные дружины, летно-подъемный состав гражданской авиации, горноспасательные отряды, полярники, взрывники, инкассаторы, испытатели новой техники и др.)

Добровольная форма страхования построена на соблюдении следующих принципов:

1. Добровольное страхование действует в силу закона, и на добровольных началах. Закон определяет подлежащие добровольному страхованию объекты и наиболее общие условия страхования. Конкретные условия регулируются правилами страхования, которые разрабатываются страховщиком.

2. Добровольное участие в страховании в полной мере характерно только для страхователей. Страховщик не имеет права отказываться от страхования объекта, если волеизъявление страхователя не противоречит условиям страхования. Данный принцип гарантирует заключение договора страхования по первому (даже устному) требованию страхователя.

3. Выборочный охват добровольным страхованием, связанный с тем, что не все страхователи изъявляют желание в нем участвовать. Кроме того, по условиям страхования действуют ограничения для заключения договоров.

4. Добровольное страхование всегда ограниченно сроком страхования. При этом начало и окончание срока особо оговариваются в договоре, если страховой случай произошел в период страхования. Непрерывность добровольного страхования можно обеспечить только путем повторного перезаключения договоров на новый срок.

5. Добровольное страхование действует только при уплате разового или периодических страховых взносов. Вступление в силу договора добровольного страхования обусловлено уплатой разового или первого страхового взноса. Неуплата очередного взноса по долгосрочному страхованию влечет за собой прекращение действия договора.

Страховое обеспечение по добровольному страхованию зависит от желания страхователя. По имущественному страхованию страхователь может определять размер страховой суммы в пределах страховой оценки имущества. По личному страхованию страховая сумма по договору устанавливается соглашением сторон.

Набор различных видов страхования, к которым может прибегнуть страхователь, представляет собой ассортимент страхового рынка. Виды страхования однородных объектов группируются в отрасли, составляющие основу классификации страхования. Становление страхового рынка, появление новых объектов страхования и рисков в сфере предпринимательства, внешнеэкономической деятельности, финансово-кредитных операций обусловливает выделение таких отраслей страхования, как имущественное, личное и страхование ответственности.

Состав имущества промышленных предприятий, подлежащих страхованию:

0. здания, сооружения, объекты незавершенного капитального строительства, транспортные средства, машины, оборудование, инвентарь, товарно-материальные ценности и другое имущество, принадлежащее предприятиям и организациям (основной договор);

1. имущество, принятое организациями на комиссию, хранение, для переработки, ремонта, перевозки и т.п. (дополнительный договор);

2. сельскохозяйственные животные, пушные звери, кролики, домашняя птица и семьи пчел;

3. урожай сельскохозяйственных культур (кроме естественных сенокосов).

По основному договору страхуется все имущество, принадлежащее страхователю (кроме животных и сельскохозяйственных культур). По дополнительному договору подлежит страхованию имущество, принятое страхователем от других организаций и населения и указанное в заявлении о страховании. Дополнительный договор страхования может быть заключен только при наличии и на срок действия не более срока действия основного договора.

Страхованию не подлежат объекты и сооружения, не принадлежащие страхователю, кроме указанного выше страхования по дополнительному договору. Также, в эту категорию входят деловая древесина и дрова на лесосеках и во время сплава, морские и ловецкие суда во время нахождения на путях сообщения, документы, чертежи, наличные деньги и ценные бумаги.

Договор страхования имущества, принадлежащего предприятию, может быть заключен по его полной стоимости или по определенной доле (проценту) этой стоимости, но не менее 50% балансовой стоимости имущества; по страхованию строений - не ниже остатка задолженности по выданным ссудам на их возведение.

В страховании имущества приняты следующие пределы оценки его стоимости :

0. для основных фондов максимальный - балансовая стоимость, но не выше восстановительной стоимости на день их гибели;

1. для оборотных фондов - фактическая себестоимость по средним рыночным, отпускным ценам и ценам собственного производства;

2. незавершенное строительство - в размере фактически произведенных затрат материальных и трудовых ресурсов к моменту страхового случая.

При страховании имущества в определенной доле, все объекты страхования считаются застрахованными в такой же доле от их стоимости.

Имущество, принятое от других организация и населения на комиссию, хранение, для переработки, ремонта, перевозки и т.п., считается застрахованным исходя из стоимости, указанной в документах по его приему, но не выше действительной стоимости этого имущества ( за вычетом износа.

Страхование имущества производится на случай гибели или повреждения в результате пожара, удара молнии, взрыва, наводнения, землетрясения, просадки грунта, бури, урагана, ливня, града, обвала, оползня, действия подпочвенных вод, селя и аварий, в том числе средств транспорта, отопительной, водопроводной и канализационной системы.

Страховое возмещение выплачивается за все погибшее или поврежденное имущество, в том числе и за имущество поступившее к страхователю в период действия договора. При гибели или повреждении застрахованного имущества во время перевозки страховое возмещение выплачивается в случае, когда законодательством или договором перевозки не установлена ответственность перевозчика за гибель или повреждение груза.

Страховое возмещение выплачивается независимо от местонахождения имущества во время гибели или повреждения, а за имущество, принятое от других организаций или населения, - в случае гибели или повреждения его только в местах, указанных в заявлении о страховании, а также во время перевозки этого имущества, за исключением тех случаев, когда ответственность несет перевозчик. Страхователю возмещаются расходы, связанные со спасением имущества, по предотвращению и уменьшению ущерба в случае стихийного бедствия или аварии (перемещение имущества в безопасное место, откачка воды и т.п.), а также по приведению застрахованного имущества в порядок после стихийного бедствия (уборка, сортировка, просушка и т.п.).

На современном этапе отрасль имущественного страхования регулируется, в первую очередь, статьями 929-933 Гражданского Кодекса.

Согласно статьи 929.Гражданского Кодекса по договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

Также данная статья закрепляет имущественные интересы, которые могут быть застрахованы по договору имущественного страхования

Это может быть: