2. Границы населенных пунктов

Границы населенных пунктов имеют правовые послед­ствия для земельных и иных общественных отношений. В прежнем земельном законодательстве России преду­сматривалось, что все земли внутри городской черты на­ходятся в ведении городского Совета народных депутатов; современное российское законодательство также исходит из того, что на земли населенных пунктов распространяют­ся многие полномочия органов местного (городского) само­управления, а в городах федерального значения — органов государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга.

Понятие границ населенных пунктов. Граница населен­ного пункта отделяет поселения от остального пространст­ва и имеет серьезные юридические последствия, определяя правовой режим земель, находящихся внутри нее. Граница населенного пункта представляет собой внешние грани­цы земель городских, сельских поселений, отделяющие их от земель иных категорий.

Установление границ населенных пунктов проводится на основании утвержденной градостроительной и земле­устроительной документации. Проект границ поселения относится к градостроительной документации. Границы населенных пунктов должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юриди­ческим лицам.

Утверждение и изменение границ городских, сельских населенных пунктов осуществляются органами государ­ственной власти субъектов РФ, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, где она утверждается и изменяется по решению Совета Федерации Федерального Собрания РФ по согласованному представлению законодательных (пред­ставительных) органов Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Утверждение и изменение границ городских поселений, входящих в со­став закрытого административно-территориального образо­вания (ЗАТО), осуществляются Правительством РФ.

Включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет за собой прекращения прав собствен­ников земельных участков, землепользователей, землевла­дельцев и арендаторов. Для регулирования порядка про­дажи, приобретения и использования земельных участков в черте поселений были приняты Указы Президента РФ от 16.05.1997 № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» и от 26.11.1997 № 1264 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназна­ченных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или пра­ва их аренды» (утратил силу). Границы населенных пунктов отделяет эти земли от земель иных категорий.

Как следует из материалов одного из дел, в соответствии с постановлениями Совета Министров СССР от 18.06.1949 и от 05.06.1961 ответчику были предоставлены земельные участки площадью 1,8 и 9,8 га под строительство дома от­дыха с исключением этих земель из гослесфонда. Возник спор об их принадлежности и возврате в категорию земель лесного фонда. В 1984 г. исполком Чебаркульского город­ского Совета народных депутатов утвердил план границ землепользования пансионата «Сосновая горка», ответчи­ку был выдан государственный акт на право бессрочного пользования землей для размещения оздоровительного уч­реждения.

В 1992 г. право ответчика на спорный участок было подтверждено, и ему был выдан государственный акт на бессрочное землепользование по установленной форме, который является действительным и соответствует требо ваниям постановления Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государ­ственного реестра прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним».

Из общих сведений о земельном участке, закреплен­ном за государственным унитарным предприятием (ГУП) «Сосновая горка», следует, что этот участок относится к землям поселений, вид разрешенного использования — рекреационное и оздоровительное назначение. Поскольку истцом не представлено надлежащих доказательств, сви­детельствующих о том, что земельный участок ответчика входит в лесной фонд Чебаркульского опытного лесхоза, а также не доказан факт краткосрочного или арендного пользования ГУП «Сосновая горка» земель лесного фонда, суд правомерно отказал истцу в иске.

Красные линии. Разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в пределах границ населенных пунктов в градостроительстве означает исполь­зование этих объектов в соответствии с земельным законо­дательством, градостроительным регламентом; ограничения на пользование этими объектами установлены в соответст­вии с земельным и иным законодательством РФ, а также сервитутами.

Согласно ст. 274 ГК собственник недвижимого имущест­ва (земельного участка) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях — и от собственника другого земельного участка предоставле­ния права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов.

Границы, отделяющие территории кварталов, микро­районов и других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в пределах черты поселений, именуются красными линиями; по Градостроительному кодексу они обозначают существующие, планируемые гра­ницы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-техни­ческого обеспечения, линии электропередачи, связи, тру­бопроводы, автодороги, железнодорожные и иные линии. Границы застройки, устанавливаемые при размещении зда ний, строений, сооружений, с отступом от красных линий или границ земельного участка считаются линиями регу­лирования застройки.

Земельные и иные отношения в области создания систе­мы расселения, градостроительного планирования, застрой­ки, благоустройства поселений, рационального природополь­зования и охраны окружающей среды регулируются в ЗК и Градостроительным кодексом. В них, в частности, преду­сматривается зонирование — деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного ис­пользования установленных зон и ограничений на их ис­пользование (ст. 1 Градостроительного кодекса и ст. 85 ЗК). Администрация г. Щигры Курской области, рассмотрев заявление предпринимателя А., отказала ему в приватиза­ции земельного участка под принадлежащий ему магазин в связи с тем, что данный участок занят улицей (находит­ся на землях общего пользования), поэтому приватизации не подлежит. Согласно п. 12 ст. 85 ЗК земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, про­ездами, автомобильными дорогами, набережными, сквера­ми, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и дру­гими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. Судом установлено, что ул. Красная согласно Генеральному пла­ну г. Щигры является основной магистральной улицей, ее ширина в красных линиях составляет 40—45 м.

Доводы заявителя о том, что отказ в приватизации неза­конен в связи с отсутствием проекта планировки террито­рии по ул. Красная в г. Щигры, были известны суду области, оценены и обоснованно отклонены. Согласно Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях РФ красные линии обяза­тельны для соблюдения всеми субъектами градостроитель­ной деятельности, участвующими в процессе проектиро­вания и последующего освоения и застройки территорий городов и других поселений. Соблюдение красных линий также обязательно при межевании и инвентаризации за­строенных или подлежащих застройке земель в границах черты города или другого поселения, при оформлении до­кументов гражданами и юридическими лицами на право собственности, владения, пользования и распоряжения зе­мельными участками и другими объектами недвижимости, их государственной регистрации.

Проекты планировки — это градостроительная доку­ментация, разработанная для частей территорий городских и сельских населенных пунктов в соответствии с установ­ленными в их генеральных планах элементами планировоч­ной структуры, в том числе с красными линиями и линия­ми регулирования застройки. Генеральный план является градостроительной документацией о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских населенных пунктов. Проекты планирования должны соот­ветствовать генеральному плану, в связи с чем при их от­сутствии необходимо руководствоваться установленными в нем элементами планировочной структуры, к которым относятся и красные линии.

Особый порядок установления границ. Сверхкрупные города федерального значения Москва и Санкт-Петербург в ст. 84 ЗК выделяются среди прочих поселений порядком утверждения и изменения границ, режимом землепользо­вания и застройки в соответствии со ст. 65 Конституции, согласно которой они являются самостоятельными и пол­ноправными субъектами РФ.

Вокруг этих субъектов РФ расположены территории двух других равноправных субъектов РФ — Московской и Ленинградской областей; именно поэтому граница этих городов утверждается и изменяется по согласованному представлению законодательных (представительных) орга­нов не одного, а двух субъектов РФ.

В ряде случаев интересы населения и требования зем­лепользования в городских и окружающих их субъектах РФ могут не совпадать и даже приходить в противоречие. Таковы, например, проблемы использования автомобиль­ного, воздушного, водного и железнодорожного транспорта, обслуживающего городские конгломераты и использующе­го подъездные пути и аэропорты в сельской местности.

Источники городского питьевого и хозяйственного во­доснабжения, склады, автомобильные и иные базы, элек­тростанции и другие обслуживающие город предприятия нередко находятся на территории примыкающих, а иногда и более отдаленных субъектов РФ. Права собственности городов на водопроводные сети и иные элементы город­ской инфраструктуры, дома и зоны отдыха горожан ввиду расположения объектов собственности в иных субъектах РФ вследствие новизны и частичной неурегулированностиземельных правооотношений города и прилегающей к нему области часто вызывают споры и отстаиваются с трудом.

Особенности землепользования в ЗАТО предусматри­ваются в Законе РФ от 14.07.1992 № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании». Земли в ЗАТО в соответствии с их целевым назначением могут включать земли населенных пунктов, промышленности, обороны. Земли, занимаемые предприятиями и объектами, в связи с деятельностью которых созданы ЗАТО, находятся в федеральной собственности и передаются в постоянное (бессрочное) пользование этим предприятиям и объектам.

Решения об отнесении иных земель, включая зоны безо­пасности и санитарно-защитные зоны, к землям федераль­ной собственности на территории конкретного ЗАТО при­нимаются Правительством РФ по согласованию с органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления ЗАТО. Управление этими землями осуще­ствляет Правительство РФ.