3. Прекращение аренды и отказ от участка

Аренда земельного участка, кроме случаев, указанных в гражданском законодательстве, может быть прекращена по инициативе арендодателя, например, при использова­нии участка, приводящему к значительному ухудшению экологической обстановки, неустранении умышленного грубого земельного правонарушения (отравление, загряз­нение, порча плодородного слоя почвы), неиспользовании участка, предоставленного для строительства, в течение трех лет и др. Землеобладатель может отказаться от своих прав на участок на условиях и в порядке, предусмотренных в ст. 53 ЗК.

Прекращение прав аренды участка с предоставлением другого участка. Согласно ст. 450 и 619 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно рас­торгнут по предусмотренным в ГК основаниям либо по со­глашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа установил, что во исполнение постановления админист­рации г. Уфы «Об изъятии у ООО «ТСК "Айский"» зе­мельного участка» принято следующее решение: договор аренды земельного участка расторгнуть в установленном порядке, обязать ООО «ТСК "Айский"» освободить уча­сток от строений.

Согласно п. 1 ст. 46 ЗК аренда земельного участка прекра­щается по основаниям и в порядке, предусмотренным граж­данским законодательством. В силу п. 2.2 договора при ка­питальном освоении территории земельный участок может быть изъят досрочно и без возмещения затрат. Аналогичное условие содержится в п. 3.2 упомянутого постановления главы администрации г. Уфы. Как следует из оспариваемого постановления, оно принято в целях реализации генераль­ного плана развития г. Уфы и транспортной схемы города, во исполнение постановления главы администрации г. Уфы «О проектировании ул. Айской на участке ул. Бакалинской до ул. Софьи Перовской в Кировском районе г. Уфы».

Исходя из указанных обстоятельств, судом первой ин­станции сделан обоснованный вывод о том, что, посколь­ку возможность прекращения аренды земельного участка путем его изъятия до окончания срока аренды арендода­телем и арендатором согласована в договоре, администра­ция г. Уфы, принимая оспариваемое постановление, реа­лизовала свое право, предусмотренное законодательством и договором аренды, поэтому основания для признания его недействительным отсутствуют.

Кроме того, в материалах дела имеется протокол со­вещания о выделении земельного участка ООО «ТСК "Айский"» в микрорайоне «Поселок "8 марта"» Ленинского района г. Уфы, утвержденный первым заместителем гла­вы администрации г. Уфы, из которого следует, что пред­ставителями администрации г. Уфы, учредителем и руко­водителем ООО «ТСК "Айский"» согласовано выделение ООО «ТСК "Айский"» другого земельного участка и пре­дусмотрена возможность принятия решения о компенсации затрат на его реконструкцию. При таких обстоятельствах необходимые гарантии прав ООО «ТСК "Айский"» в связи с принятием оспариваемого постановления соблюдены.

Прекращение аренды участка по истечении срока до­говора. Согласно ст. 621 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока догово­ра, договор считается возобновленным на неопределенный срок. В этом случае согласно ст. 610 ГК каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону. Однако законом устанавливаются особенности сдачи в аренду земельных участков.

Между администрацией г. Астрахани (арендодатель) и ОАО «Судостроительно-судоремонтный завод им. III Интернационала» (арендатор) было заключено два дого­вора о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды сроком действия в один год.

По истечении срока действия договоров стороны свои дальнейшие взаимоотношения не урегулировали. ЗК и иное земельное законодательство не устанавливают, что продолжение пользования земельным участком по истече­нии предусмотренного срока является основанием считать договорные отношения возобновленными.

В соответствии с п. 2 ст. 607 ГК законом могут устанав­ливаться особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Поэтому го­ворить о применении п. 2 ст. 621 ГК, т.е. о возобновлении договорных отношений на неопределенный срок, в данном случае неправомерно, поскольку такой подход противоре­чит существу земельных правоотношений и не согласуется с нормами, регулирующими арендные отношения по пово­ду земельных участков. Таким образом, согласно постанов­лению Федерального арбитражного суда Приволжского ок­руга, прекратившие свое действие договоры аренды в силу ст. 168 ГК не могут быть признаны недействительными.

Отказ от использования участка. В ст. 53 ЗК преду­сматриваются условия и порядок отказа лица от права на земельный участок. Так, во исполнение постановления администрации г. Орла многопрофильному предприятию специализированного управления вспомогательных работ «СУВР» был выделен во временное пользование земель­ный участок под строительство базы. Из документов, на­ходящихся в материалах дела, следует, что ответчик фак­тически пользовался земельным участком, вносил плату за землю, возвел кирпичный забор, соорудил фундамент под овощехранилище, проходную, временные здания и со­оружения, подъездные дороги.

Правопредшественником ООО «СУВР» — индивиду­альным частным предприятием (ИЧП) «СУВР», однако, было направлено письмо в Инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля г. Орла о том, что строительство законсервировано в связи с отсутствием фи­нансирования, перерегистрация стройки будет произведена по мере поступления денежных средств. ИЧП «СУВР» не­однократно обращалось к мэру г. Орла с просьбой об осво­бождении его от уплаты за землю, а его директор вообще отказался от эксплуатации спорного земельного участка в связи с тяжелым финансовым положением.

Постановлением администрации г. Орла данный уча­сток у ИЧП «СУВР» был изъят и переведен в земли запаса.

Комитет по управлению имуществом г. Орла просит обя­зать ООО «СУВР» освободить земельный участок путем демонтажа имеющихся на нем строений, ссылаясь на то, что они возведены самовольно. Согласно ст. 222 ГК самоволь­ной постройкой считается строение, возведенное на земель­ном участке, не предназначенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений, либо с су­щественным нарушением градостроительных и строитель­ных норм и правил.

В данном случае строения возведены ответчиком на зе­мельном участке, отведенном администрацией города под строительство производственной базы. Строительно-монтажные работы проводились в соответствии с разре­шением на строительство, выданным Инспекцией государ­ственного архитектурно-строительного контроля г. Орла, и проектом, разработанным «Гипросельпромом». Таким образом, оно не может быть самовольным.

Из решения комиссии по землепользованию и градо­строительству при администрации г. Орла следует, что участок у ООО «СУВР» изъят как неиспользуемый и по просьбе владельца земельного участка. В соответствии с зе­мельным законодательством, кроме того, изъятие земель предприятий для государственных и общественных нужд может производиться при условии строительства по их же­ланию производственных и иных построек взамен изымае­мых и возмещения в полном объеме всех других убытков.

Обстоятельства прекращения и отказа от права на уча­сток. При прекращении и отказе от прекращения прав на земельный участок должны тщательно исследоваться сопутствующие этому обстоятельства, в частности добро­вольность отказа лица от прав на участок.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного окру­га установил, что на основании постановлений Корфовской поселковой администрации ООО «Корфовское» предостав­лен в постоянное (бессрочное) пользование земельный уча­сток. Хабаровским краевым учреждением юстиции по госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация права на землю.

Обжалуя постановления, ОАО «Корфовский камен­ный карьер» сослалось на то, что на земельном участке, расположенном в границах земель, предоставленных ООО «Корфовское», находится объект недвижимости (подъездной путь № 13), принадлежащий истцу на праве собственности с 1993 г., возникшем в порядке приватизации предприятия, т.е. до издания вышеуказанных постановле­ний. В ходе судебного разбирательства ОАО «Корфовский каменный карьер» и поселковая администрация пришли к мировому соглашению, по условиям которого админи­страция, признав иск, издает распоряжение об изъятии зе­мельного участка у ООО «Корфовское».

Определение суда об утверждении мирового соглашения незаконно и подлежит отмене, поскольку мировое соглаше­ние не может нарушать права и законные интересы других лиц и противоречить закону. Статьей 45 ЗК предусмотрены основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком: при отказе землепользо­вателя от принадлежащего ему права и в принудительном порядке в перечисленных ЗК случаях.

Возникший между сторонами спор в связи с тем, что на землях одного землепользователя оказались объекты, принадлежащие другому землепользователю, не являет­ся основанием для принудительного изъятия у них зем­ли. В материалах дела отсутствует добровольный отказ ООО «Корфовское» от принадлежащего ему права на зе­мельный участок. Кроме того, судебный акт не разрешил разногласия смежных землепользователей относительно размеров и границ истребуемого земельного участка.

Таким образом, условие мирового соглашения об изъ­ятии части земли у землепользователя, не участвующего в заключении соглашения, противоречит нормам матери­ального права и нарушает законные интересы этого зем­лепользователя. При изложенных обстоятельствах опреде­ление суда о прекращении производства по делу подлежит отмене с передачей дела для рассмотрения спора по суще­ству.

9