2. Изъятие участков у землеобладателей

Право собственности, постоянного бессрочного и без­возмездного срочного пользования, пожизненного насле­дуемого владения, аренды земельного участка прекращает­ся по основаниям и в порядке, установленном земельным (ст. 44-48 ЗК) и гражданским (ст. 235, 238, 252, 286 и др. ГК) законодательством. Изъятие (в том числе путем выку­па) земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях на основании ст. 49—51 (конфискация, реквизиция участ­ка), ст. 54 (условия и порядок принудительного прекра­щения права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками, ввиду ненадлежащего использования зе­мельного участка), ст. 55 (условия и порядок изъятия уча­стков для государственных или муниципальных нужд) ЗК.

Изъятие участка для государственных или муниципальных нужд. В исключительных случаях земельный уча­сток может быть изъят, в том числе путем выкупа, для го­сударственных или муниципальных нужд. Такие случаи перечислены в ЗК и не могут подвергаться расширитель­ному толкованию. Это, во-первых, необходимость выпол­нения международных обязательств Российской Федера­ции, во-вторых, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других ва­риантов возможного размещения объектов (федеральных и региональных энергетических систем; объектов обороны и безопасности; федерального и регионального транспорта, информатики и связи; объектов, обеспечивающих космиче­скую деятельность и защиту Государственной границы РФ; автомобильные дороги, мосты и иные транспортные инже­нерные сооружения, в том числе местного значения; объек­ты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения). Другие исключительные случаи могут быть пре­дусмотрены в иных федеральных законах, а применитель­но к землям, находящимся в собственности субъектов РФ и муниципальных образований, — в законах субъектов РФ.

Уведомление об изъятии. Исполнительный орган госу­дарственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии, обязан уведомить об этом землеобладателя.

Индивидуальный предприниматель К. обратилась с заяв­лением в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа о признании недействительным постановления ад­министрации г. Белогорска об изъятии земельного участка. К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Белогорска, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Амурской области, федеральное государственное учреж­дение «Земельная кадастровая палата», индивидуальные предприниматели Т. и С.

Решением суда в удовлетворении заявленных требова­ний отказано на том основании, что изъятие произведено в связи со строительством на спорном земельном участке торгового центра согласно генеральному плану застрой­ки г. Белогорска. Во исполнение постановления админист­рации г. Белогорска у индивидуального предпринимателя К. для муниципальных нужд был изъят арендуемый ею земельный участок, расположенный на землях поселений и используемый под павильон-закусочную.

Решение об изъятии мотивировано ссылками на ст. 63 ЗК, ст. 73 закона Амурской области «Об общих принципах организации местного самоуправления в Амурской облас­ти» и генеральный план застройки центрального микрорай­она г. Белогорска, утвержденный решением Белогорского городского Совета народных депутатов. Пунктами 2, 3 ос­париваемого постановления также предусмотрено, что изъ­ятие будет произведено после предоставления равноцен­ного земельного участка по выбору К. из трех вариантов, расположенных в центральной зоне г. Белогорска, и соблю­дения гарантий, установленных ст. 63 ЗК.

Таким образом, администрация в рассматриваемом слу­чае была вправе изъять земельный участок. Статьей 63 ЗК предусмотрено, что арендатор должен быть уведомлен об изъятии участка не позднее чем за один год до предстоя­щего изъятия. Исчисление годичного срока предупрежде­ния о предстоящем изъятии земельного участка начинается с момента принятия соответствующего решения.

Изъятие земельного участка до истечения года со дня получения уведомления о принятии решения об изъятии допускается только с согласия арендатора. Кроме того, ре­шение об изъятии подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Арендатор должен быть извещен о дате регистра­ции. Таким образом, изъятие земельного участка возможно по истечении года после принятия соответствующего ре­шения с учетом даты его регистрации. Кроме того, до пре­доставления равноценного земельного участка, возмещения стоимости зданий и сооружений, расположенных на изы­маемых участках, возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды, арендатор может пользо­ваться земельным участком.

Предоставление при изъятии участка равноценного взамен изъятого. Принудительное отчуждение участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равно­ценного возмещения его стоимости на основании решения суда. При этом должна быть возмещена рыночная стоимость участка, если его собственнику не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок.

В соответствии со ст. 283 ГК в случаях, когда земельный участок изымается для государственных или муниципаль­ных нужд, находится во владении и пользовании на пра­ве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, прекращение этих прав осуществляется при­менительно к правилам, предусмотренным ст. 279—282 ГК. В силу ч. 3 ст. 281 ГК по соглашению с собственником ему взамен участка, изымаемого для государственных или муни­ципальных нужд, может быть предоставлен другой земель­ный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

По одному из дел, рассмотренных в Арбитражном суде г. Москвы, истец в судебном заседании подтвердил свое согласие на предоставление ему ответчиком участка взамен изъятого у него участка для государственных нужд. Решением Комиссии по вопросам земельных отношений Западного административного округа г. Москвы истцу при наличии его согласия предоставлен земельный участок взамен изъятого, поэтому оснований для отмены судебных актов не имеется.

Прекращение использования участка в случае суще­ственного снижения плодородия земель. В соответствии со ст. 45 ЗК право пользования участком прекращается принудительно при использовании участка способами, ко­торые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель.

Кооперативу «Луч» на основании акта на право владе­ния, пользования землей было предоставлено 2219 га зем­ли, из которых 2161 га составляла пашня. Во исполнение постановлений администрации Тамбовской области у ист­ца на основании п. «е» ст. 79 Закона Тамбовской области «О регулировании земельных отношений в Тамбовской об­ласти» (далее — Закон) за систематическое нарушение зе­мельного законодательства, выразившееся в нерациональ­ном использовании земель в целом по кооперативу, было изъято соответственно 815 и 738 га земли. Посчитав данные постановления незаконными, кооператив «Луч» обратился за защитой в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд правомерно ру­ководствовался следующим. Согласно п. «е» ст. 79 Закона основанием прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сельскохозяйственно­го назначения является их нерациональное и неэффектив­ное использование, выражающееся в снижении более чем на 25% фактической урожайности за последние пять лет по сравнению с нормальной, установленной по кадастровой оценке. Из содержания ст. 82 Закона, регламентирующей порядок прекращения прав на земельный участок, следует:

1) принудительное прекращение прав на земельный уча­сток по основаниям, предусмотренным ст. 79 Закона, про­изводится в следующем порядке:

а) при выявлении наруше­ния на виновных юридических лиц или граждан специально уполномоченными государственными органами, осуществ­ляющими государственный контроль за использованием и охраной земель в пределах предоставленной им компе­тенции, налагается штраф в порядке, предусмотренном фе­деральным и областным законодательством. Одновременно с наложением штрафа выносится предупреждение об уст­ранении в срок до трех месяцев допущенных нарушений;

б) при неустранении нарушений в эти сроки специально уполномоченные государственные органы вносят в адми­нистрацию области или орган местного самоуправления, предоставившие земельный участок, представление о пре­кращении прав на него;

2) принудительное прекращение прав на земельный участок производится на основании постановления администрации области или органа местного самоуправления. Копия постановления вручается собственнику земельного участка, землевладельцу, землепользователю, арендатору в семидневный срок с момента получения копии постановления;

3) при несогласии собственника-землевладельца, землепользователя, арендатора с постановлением о прекращении прав на земельный участок он вправе заявить об этом органу, принявшему постановление, в 15-дневный срок с момента получения копии постановления. В этом случае исполнение постановления не производится, а орган, принявший его, может предъявить иск в суд о принудительном прекращении прав на земельный участок. Государственная регистрация прекращения прав на землю не производится до решения суда.

В связи с несоблюдением администрацией названных требований Закона, а также отсутствием в оспариваемых постановлениях данных о том, какие конкретно земельные участки истца подлежат изъятию, суд обоснованно признал эти ненормативные акты недействительными. Кроме того, каких-либо доказательств, подтверждающих факты нера­ционального и неэффективного использования земельно­го участка сельскохозяйственного назначения, ответчиком не представлено. Указанные в протоколе нарушения (земля не обрабатывается, заросла многолетними сорняками) ма­териалами дела не подтверждены.