Лекция 7

ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

1. Ограничения прав землеобладателей

2. Изъятие участков у землеобладателей

3. Прекращение аренды и отказ от участка

1. Ограничения прав землеобладателей

Ограничение оборотоспособности земельных участков и прав землеобладателей предусматривается в земельном, ином природоресурсном и гражданском законодательстве (ст. 23, 27,56,95,102 ЗК, ст. 129, 209 и др. ГК). Ограничения прав на земельные участки устанавливаются уже обязанно­стями землеобладателей, в частности такими, как недопу­щение захламления и деградации земель, выполнение иных требований ЗК и других федеральных законов.

Ограничения оборотоспособности участков. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гра­жданским законодательством и ЗК. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут пре­доставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок. Некоторые виды земельных участков ограничены в обороте и также не предоставля­ются в частную собственность. Допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земель­ных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности, а также пользования. Их деятельность не должна оказывать негативного (вредного) воздействия на земли национальных парков и нарушать ре­жим использования земель государственных заповедников и национальных парков.

Национальные парки имеют преимущественное право приобретения указанных земель. Земельные участки в гра­ницах государственных заповедников и национальных парков не подлежат приватизации. Земли других особоохраняемых природных территорий, находящихся в феде­ральной собственности (заказников, памятников природы, природных и дендрологических парков, ботанических са­дов), из оборота не изъяты.

Ограничения землепользования, как и задачи, цели и ос­новные условия владения, пользования и распоряжения зе­мельными участками, предоставленными для нужд обороны и безопасности, изложены в ст. 93 ЗК. Регулирование исполь­зования земельных участков, предоставленных под гидро­электростанции, объекты атомной энергии, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, осуществля­ется на основании ст. 89 ЗК, под нужды связи — ст. 91 ЗК.

Гражданским законодательством устанавливаются об­щие правила оборотоспособности гражданских прав. В со­ответствии с ч. 1 п. 2 ст. 129 ГК виды объектов граждан­ских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятыми из оборота), должны быть прямо ука­заны в законе. В ЗК дается перечень земельных участков с расположенными на них находящимися в федеральной собственности объектами, изъятыми из оборота (например, участки, занятые зданиями военных судов, организациями Вооруженных Сил РФ, Федеральной службы безопасности, федеральных органов государственной охраны, исправи­тельно-трудовыми учреждениями Министерства юстиции РФ, воинскими и гражданскими захоронениями).

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 129 ГК виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь оп­ределенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объ­екты, ограниченно оборотоспособные), определяются в по­рядке, установленном законом.

В ЗК дается закрытый (законченный в рамках ЗК) пе­речень ограниченных в обороте земельных участков, нахо­дящихся в государственной или муниципальной собствен­ности (например, с особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами из Списка всемирного на­следия, оборонной промышленности, таможенными). Этот перечень может быть дополнен в соответствии с другими федеральными законами, также регулирующими земельные отношения.

Ограничения использования земельного участка. Ог­раничения прав на землю устанавливаются актами испол­нительных органов государственной власти или органов местного самоуправления либо решением суда, бессрочно или на неопределенный срок, могут быть обжалованы в су­дебном порядке, сохраняются при переходе прав собствен­ности на участок к другому лицу.

Предприниматель К. обратился с иском к предпринима­телю Г. об обязании последнего не препятствовать доступу истца к зданию по смежной границе земельного участка; восстановить поврежденную ответчиком дверь, убрать де­ревянный щит, ограничивающий естественное освещение кабинета в принадлежащем истцу здании, снести огра­ждение и пересадить деревья на расстояние не менее 5 м от наружной стены здания; признать право собственности (бессрочного пользования) на земельный участок, необхо­димый для отмостки и ремонта здания, согласно представ­ленному плану земельного участка.

Земельные участки предпринимателей имеют смежную границу. В соответствии со ст. 304, 305 ГК собственник, а также лицо, владеющее имуществом на праве пожиз­ненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, пре­дусмотренному законом или договором, вправе требовать устранения ограничений и всяких иных нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с ли­шением владения.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев жалобу предпринимателя К. и придя к выводу о том, что ограждение, установленное предпринимателем Г., находится на земельном участке, принадлежащем предпри­нимателю К., обязал ответчика снести забор. Вышестоящая судебная коллегия полагает, что решение в этой части явля­ется недостаточно обоснованным. В материалах дела отсут­ствует единый план смежных участков истца и ответчика, а без исследования этого плана и заключения специалистов не представляется возможным сделать вывод о том, на чьем именно участке находится ограждение.

Согласно п. 5 Указаний по проектированию огражде­ний площадей и участков предприятий, зданий и соору­жений (СН 441—72), ограждения, как правило, не следует предусматривать вдоль фасадов зданий, расположенных на границах площадки; в этих случаях оно должно преду­сматриваться только в разрывах между зданиями. Судом не проверены доводы ответчика об установке ограждения на своем земельном участке в связи с необходимостью обеспечения сохранности находящихся на территории оборудо­вания и материалов. Что касается требований относительно сноса щита и пересадки деревьев, находящихся от здания, принадлежащего предпринимателю К., на меньшем расстоя­нии, чем предусмотрено СНиП П-4—79 и СНиП П-89—80, то судом они удовлетворены обоснованно.

Изъятие из оборота земель заповедников. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок. Участки, ограниченные в обо­роте, не предоставляются в частную собственность, за исклю­чением случаев, установленных федеральными законами.

Гр-н И. обратился в суд с жалобой на действия адми­нистрации Бородинского музея-заповедника, отказавшей ему в передаче в собственность части жилого дома, в ко­тором он проживает. Решением городского суда, остав­ленным без изменения определением судебной коллегии Мособлсуда, в удовлетворении заявленных требований отказано. Заместитель председателя Верховного Суда РФ принес протест на эти судебные постановления, указав, что жилой фонд музея-заповедника в перечень памятников ис­тории и культуры, закрепленных за ним на праве оператив­ного управления, не включен, поэтому предусмотренных законом оснований к отказу в приватизации жилья лицами, проживающими в домах поселка, не имеется.

Постановлением президиума Мособлсуда, однако, ука­зано на то, что факт приватизации жилья влечет за собой получение истцом права собственности и на земельный участок под домом, представляющий единый объект права, в то время как земля музея, включая усадьбу, имеет особый режим. Земельный участок в случае приватизации жилья может быть закреплен за лицом на праве аренды. Согласно ЗК эти земли входят в состав земель особо охраняемых тер­риторий и объектов, оборот которых ограничен в соответст­вии со ст. 27 ЗК.

Ограничение оборота земель водного фонда. Огра­ничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, за­нятые находящимися в государственной или муниципаль­ной собственности водными объектами.

Гр-н Г. обратился в суд с жалобой на действия админи­страции Мытищинского района, отказавшей ему в предос­тавлении в собственность земельного участка, указав, чтоон пользуется участком с 1992 г. на основании разрешения федерального государственного унитарного предприятия (ФГУП) «Канал им. Москвы». Решением суда жалоба признана необоснованной, так как суд установил, что зе­мельный участок расположен на территории зоны отчуж­дения канала, в строгой санитарной зоне, земля относится к федеральной собственности. ФГУП «Канал им. Москвы» предоставил Г. земельный участок под огород без права за­стройки и не возражает против того, чтобы заявитель про­должал пользоваться им на прежних условиях.

Земли охраняемой территории ФГУП «Канал им. Москвы» могут находиться только в государственной соб­ственности, имеют особый режим использования, исклю­чающий предоставление физическим лицам земельных участков в собственность. Решение судом принято в соот­ветствии с ограничениями, установленными в ст. 27 ЗК, и иным законодательством.

Возможности установления сервитутов. Публичный сервитут устанавливается нормативным правовым актом РФ, субъекта РФ или органа местного самоуправления, если это необходимо для обеспечения интересов государ­ства или местного населения, без изъятия участка, с уче­том результатов общественных слушаний — для прохода или проезда, ремонта электрических, инженерных и других линий и сетей, проведения дренажных работ и др.

Гр-ка Л. предъявила иск первоначально к муниципально­му унитарному предприятию (МУП) «Водоканал», а затем к Комитету по финансам и налоговой политике админист­рации Серпуховского района о возмещении материального ущерба и компенсации морального вреда, указав, что ей был выделен земельный участок в садоводческом товари­ществе «Дружба», местная администрация выдала ей сви­детельство о праве собственности на указанный земельный участок.

Землеотвод был произведен с нарушением требований закона, так как Л. не была предупреждена о том, что под верхним слоем участка проходит магистральный водопро­вод, который находится на балансе МУП «Водоканал». По причине аварии водопровода и проведения ремон­та на земельном участке истицы были снесены теплица, забор, разрушены дорога, сарай, повреждены насажде­ния. Согласно сведениям отдела главного архитектора Серпуховского района документы от МУП «Водоканал» по ограничению и обременению земельных участков садо­водческого товарищества в отдел не поступали.

Решением суда в пользу истицы с Комитета по финансам и налоговой политике администрации Серпуховского рай­она взыскано возмещение материального вреда. При этом суд указал, что при предоставлении Л. земельного участка в пользование, а затем в собственность она не была преду­преждена о наличии обременении на ее земельном участ­ке, поэтому причиненный ей ущерб подлежит возмещению именно местной администрацией по правилам, установлен­ным ст. 16, 1069 ГК.

МУП «Водоканал» является самостоятельным хозяйст­вующим субъектом. Магистральный водопровод находится у него на балансе. В целях обеспечения своей деятельности, заключающейся в обслуживании этого магистрального во­допровода, «Водоканал» обязан был установить сервитут, т.е. право ограниченного пользования чужим земельным участком, по которому проходит водопровод. Сервитут мог быть установлен по правилам возникновения публичного сервитута на основании решения органа исполнительной власти Серпуховского района либо по правилам установ­ления частного сервитута путем подписания соглашения об установлении сервитута с собственниками земельных участков, по которым проходит водопровод.

В обоих случаях сервитут мог возникнуть с момен­та регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Бремя возме­щения материального ущерба возложено на администра­цию района, так как согласно Градостроительному кодексу отдел архитектуры располагал сведениями о проложенном водопроводе. МУП «Водоканал» был вправе решить вопрос об установлении частного сервитута.