Тема 12.

12. Система органов управления муниципальными земельными участками (муниципальной недвижимостью)

Система органов управления муниципальной недвижимостью. Право муниципальной собственности на землю. Кадровое обеспечение управления земельными ресурсами. Принципы кадровой политики в системе управления земельными ресурсами. Государственная система подготовки и повышения квалификации управленческих кадров.

12.1. Система органов управления муниципальной недвижимостью.

Управление и распоряжение муниципальной недвижимостью осу­ществляются представительными и исполнительными органами мес­тного самоуправления.

Компетенция представительных органов местного самоуправления.

1. Принятие программ социально-экономического развития, до­полнений и изменений к ним.

2. Установление местных налогов и сборов.

3. Принятие решений по выделению дотаций, ссуд и займов муни­ципальным и немуниципальным предприятиям из доли муници­пального образования.

4. Установление порядка управления муниципальной недвижимо­стью, в том числе приватизации.

5. Утверждение нормативных документов о порядке использова­ния нежилых помещений.

6. Определение порядка предоставления и изъятия земельных участ­ков и распоряжения земельными участками на территории му­ниципального образования.

Компетенция главы местного самоуправления.

1. Общее руководство деятельности унитарных предприятий и му­ниципальных учреждений.

2. Назначение и увольнение руководителей унитарных предпри­ятий.

3. Утверждение положения о комитете по управлению муници­пальным имуществом.

4. Утверждение нормативных документов, регулирующих хозяй­ственную деятельность унитарных предприятий.

5. Создание и реорганизация унитарных предприятий и муници­пальных учреждений.

Система органов управления муниципальной недвижимостью вклю­чает КУМИ (КУГИ и т. п.), Фонд имущества или другой уполномо­ченный орган, в функции которого входит купля-продажа муници­пального имущества (в Москве СГУП), Земельный комитет, Бюро технической инвентаризации, органы архитектуры и градостроитель­ства, органы регистрации прав на недвижимость, органы оценки (если есть).

Эти органы взаимодействуют с финансовыми органами, органами по антимонопольному регулированию, по финансовому оздоровлению и банкротству.

Комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) является подразделением местной администрации, которое обеспечи­вает приватизацию муниципальной собственности, управление и рас­поряжение объектами муниципальной собственности и координацию деятельности других органов управления в этой сфере.

Компетенция Комитета по управлению муниципальным имуще­ством (КУМИ).

1. Введение реестра муниципальной собственности.

2. Приватизация муниципального имущества (в соответствии с раз­работанными и утвержденными программами приватизации).

3. Передача в аренду, субаренду, оперативное, доверительное управ­ление, хозяйственное управление объектов муниципальной соб­ственности.

4. Контроль за финансовой деятельностью унитарных предприятий.

5. Заключение контрактов с руководителями унитарных предпри­ятий.

6. Контроль за соблюдением условий контрактов.

7. Работы по созданию, ликвидации и реорганизации предприятий.

8. Представление интересов муниципального образования в хозяй­ственных обществах и товариществах с муниципальной долей в уставном капитале.

Фонд имущества является уполномоченным органом местной адми­нистрации, который владеет и распоряжается собственностью муници­пального образования и имуществом, находящимся в его ведении.

Функции Фонда имущества.

1. Продает переданные ему (фонду) в этих целях предприятия и иные объекты муниципальной собственности.

2. Временно, до момента продажи, владеет свидетельствами о соб­ственности на предприятия или иные объекты.

3. Получает и перечисляет дивиденды и выручку от приватизации (в соответствии с доходами, учтенными в местном бюджете).

4. Выступает учредителем акционерных обществ и муниципальных предприятий.

5. Приобретает доли и акции в уставном капитале хозяйствующих субъектов, определяющих экономическое развитие региона.

6. При приватизации контролирует правильность предоставления льгот работникам приватизированных предприятий.

7. Формирует конкурсные комиссии и организует конкурс по про­даже предприятия.

8. Организует и проводит торги, аукционы, конкурсы по продаже муниципального имущества.

Помимо общих функций системы управления недвижимостью свойственных учреждениям и организациям администраций муници­пальных образований, фонд реализует некоторые другие конкретные функции, а именно: технический учет и инвентаризацию недвижимо­сти, ее оценку, регистрацию прав собственности и сделок с ней, зо­нирование территории и др.

В системе государственного и муниципального управления оценка недвижимости выполняется в целях налогообложения, а также в слу­чаях, предусмотренных законом об оценочной деятельности как обя­зательные для оценки (приватизация, продажа государственного и му­ниципального имущества, внесение доли в уставной капитал, передача в залог, доверительное управление, отчуждение имущества для государ­ственных и муниципальных нужд, обоснование инвестиционных кон­трактов, реализованных за счет бюджетных средств). Все оценочные работы выполняются профессиональными оценщиками, имеющими лицензию и аккредитацию при органе управления имуществом. Оцен­ки проводятся на основе договора, а муниципальное образование выступает заказчиком оценочных работ. Органы государственного управления и органы муниципального самоуправления имеют воз­можность регулировать оценочную деятельность, устанавливая пра­вила лицензирования и аккредитации. Правовое зонирование терри­торий осуществляется органами градостроительства и архитектуры. Вся территория города делится на зоны разрешенного использования. Как правило, каждый земельный участок имеет несколько направле­ний использования, что можно рассматривать как фактор привлече­ния инвестиций (ранее строго использовался принцип функциональ­ного назначения земельного участка). Кроме зонирования, органы градостроительства и архитектуры разрабатывают планы использова­ния территорий, выдают разрешение на использование земельного участка, контролируют строительство и использование земли.

Управляющие компании в системе управления муниципальной не­движимостью.

За рубежом функции собственника и управляющего четко разделе­ны и управление недвижимостью рассматривается как самостоятель­ное направление бизнеса.

В России управляющие компании начали работать с 1992-1994 гг. на рынке коммерческой недвижимости, причем они создавались в виде структурных звеньев или дочерних компаний крупных банков, финан­совых и инвестиционных фирм.

В 1995 г. в Москве предполагалось создание управляющих компа­ний для управления объектами, не включенными в план приватиза­ции (на практике не реализовано).

В настоящее время основными направлениями деятельности управ­ляющих компаний являются следующие.

1. Development (создание или реконструкция объекта или комп­лекса объектов на территории муниципального образования) — работа с инвестиционными ресурсами с целью получения дохода при реализации вновь созданной недвижимости.

Рациональная эксплуатация объекта с целью поддержания или увеличения стоимости недвижимости с течением времени (в от­личие от других товаров, которые теряют свою стоимость), а так же оказание сервисных услуг пользователям — организация вза­имодействия с поставщиками ресурсов и услуг и контроль за со­блюдением технологических процессов в деятельности отдельных служб на объектах недвижимости.

3. Брокерские услуги — посредничество на рынке недвижимости между собственником, покупателем или арендатором, включая информационную составляющую (поиск продавца-покупателя) и проведение сделки (оформление документов).

4. Доверительное управление недвижимостью, т. е. управление не­движимым имуществом в пользу собственника или указанного им третьего лица, выгодоприобретателя. Работа по доверитель­ному управлению включает широкий спектр услуг, которые оп­ределяются договором и зависят от конкретных особенностей объекта и цели управления.

5. Консалтинг — определение для собственника жизненного цикла объекта, от проектирования до реализации недвижимости на рынке.

Классификация видов деятельности (работ по управлению недви­жимостью)

1. По фазам жизненного цикла.

• Управление замыслом (поиск наилучшего направления ис­пользования земельного участка).

• Управление проектированием (строительство объекта и его улучшение).

• Управление изготовлением.

• Управление обращением (купля-продажа и т. д.).

• Управление потреблением (т. е. сервисом, связанным с объек­том).

• Управление техникой обслуживания и эксплуатацией.

• Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконст­рукцией, реставрацией.

• Управление перепрофилированием (меняется в зависимости от внешних факторов).

• Управление утилизацией, сносом и захоронением.

2. По виду объектов недвижимости или цели использования.

• Управление жилыми домами.

• Управление недвижимостью гостиниц.

• Управление офисными и административными объектами.

• Управление производственными зданиями.

• Управление объектами недвижимости учебных и детских до­школьных учреждений.

• Управление недвижимостью зрелищных и спортивных орга­низаций.

• Управление недвижимостью медицинских учреждений.

• Управление недвижимостью научных организаций.

• Управление объектами недвижимости — памятниками (ох­ранные договоры и охранно-арендные договоры).

• Управление недвижимостью предприятий бытового обслужи­вания и общественного питания.

• Управление природными комплексами (парки, лесопарки).

3. По уровню управления.

• Линейное (оперативное) управление отдельными объектами недвижимости.

• Комплексное (тактическое) управление группой объектов не­движимости.

Высшее (стратегическое) управление имущественным комп­ лексом.

4. По подходу к решению задач управления.

• Инженерный метод.

• Социальный метод.

5. По виду деятельности.

• Управление экономическим состоянием объектов недвижимо­сти (стоимость, доходы, затраты).

• Управление движением финансовых ресурсов.

• Управление потреблением (маркетинг).

• Управление инженерно-техническим обслуживанием.

• Управление персоналом.

• Управление рисками.

• Управление юридическим оформлением хозяйственных опе­раций.

• Этическое оформление отношений с клиентами и персоналом. Цели управления.

1. Получение периодического дохода и его повышение.

2. Рост стоимости недвижимости.

1. Приращение собственности за счет доходов от использования недвижимости.

3. Защита капитала от инфляции.

2. Повышение престижа собственника за счет обладания конкрет­ным объектом недвижимости.

6. Минимизация потерь, связанных с эксплуатацией объекта. Состав плана управления объектом.

1. План технического обслуживания и решения.

2. План маркетинга.

3. План обслуживания клиентов.

4. План мониторинга.

5. План заключения договоров с подрядчиками.

6. План снабжения.

7. План набора или сокращения персонала.

8. Финансовый план.

Таким образом, управляющие компании реализуют оперативные цели управления на конкретном объекте недвижимости.