10.2. Меры по развитию инфраструктуры земельного рынка

Анализ результатов проведенных преобразований в области земель­но-имущественных отношений и правового обеспечения гражданско-правового оборота недвижимости показывает, что земельный рынок может существовать в упрощенной форме, осуществляя простые сдел­ки (купля-продажа, мена, дарение, наследование, аренда), не сопря­женные с залоговыми и кредитно-финансовыми операциями.

При этом даже простой рынок земли требует наличия- определен­ных сервисных функций, таких как:

• информационные;

• оценочные;

• торговые;

• расчетные;

• нотариальные;

• регистрационные и др.

Инфраструктура сложного земельного рынка помимо вышеупомя­нутых функций должна обслуживать еще целый ряд функций, та­ких как;

• залоговые операции;

• создание земельных активов (возникновение ценных бумаг, осно­ванных на земельных активах или связанных с ними);

• первичное и вторичное обращение ипотечных ценных бумаг;

• имущественное страхование и страхование финансовых рисков в сделках с земельными финансовыми инструментами;

• торговые операции, осуществляемые в порядке взыскания на предмет залога.

Соответственно расширяется состав расчетных, регистрационных и информационных функций.

Основой сложного земельного рынка является так называемый зе­мельно-ипотечный рынок, финансово-экономическая модель которо­го рассматривается далее.

На земельно-ипотечном рынке действуют следующие основные уча­стники:

1. заемщики — физические лица, граждане Российской Федерации и иностранные граждане, юридические лица (организации и предприятия), заключившие кредитные договоры с банками (кре­дитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобре­тения активов земельных участков. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого актива (ипотека земельного участка);

2. продавцы земельных участков (активов) — физические и юриди­ческие лица, продающие земельные участки (активы), находящие­ся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению-доверенности;

3. кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридиче­ские лица, предоставляющие заемщикам в установленном зако­ном порядке ипотечные кредиты (займы). По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного земельного актива пре­имущественно перед другими кредиторами залогодателя. Основ­ными функциями кредитора являются:

• предоставление ипотечного кредита на основе оценки плате­жеспособности и кредитоспособности заемщика в соответ­ствии с требованиями и условиями кредитования;

• оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;

• обслуживание выданных ипотечных кредитов;

4) участники (операторы) вторичного рынка ипотечных кредитов (земельно-ипотечные организации, земельно-инвестиционные фонды и т. п.) — специализированные организации, осуществля­ющие рефинансирование кредиторов, выдающих ипотечные кре­диты. К основным функциям инфраструктуры вторичного рын­ка относятся:

• рефинансирование кредиторов на основе установленных стан­дартов и требований, предъявляемых к процедурам земельно-ипотечного кредитования;

• выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

• привлечение средств институциональных, портфельных и част­ных инвесторов в сферу ипотечного кредитования;

• оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке таких типов земельно-ипотечных кредитов, кото­рые более доступны для заемщиков и менее рискованны для кредиторов;

5) органы государственного кадастрового учета земельных участков и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — государственные органы, обеспечивающие го­сударственный кадастровый учет и регистрацию прав на недви­жимое имущество и сделок с ним. Основными функциями этих органов являются:

• осуществление постановки на учет в органах государственного земельного кадастра земельных участков и выдачи собственни­ку (арендатору, землепользователю или землевладельцу) вы­писок из кадастрового реестра для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество (земельных уча­стков) и сделок с ним;

• регистрация сделок купли-продажи земельных активов, оформ­ление перехода прав собственности к новому собственнику;

• регистрация договоров ипотеки и права ипотеки;

• хранение и предоставление всем участникам ЗИР информа­ции по правам собственности и обременению залогом земель­ных активов;

• 6) страховщики — страховые компании, имеющие лицензии на пра­во осуществления имущественного страхования (страхование за­ложенных земельных активов), личное страхование заемщиков, страхование гражданско-правовой ответственности участниковобеспечить надлежащие гарантии для участников земельного рынка;

• создать необходимые институты для организации и развития земельного рынка;

• участвовать в управлении институтами земельного рынка.