8.12. Оценка земель, занятых коммерческими предприятиями по обслуживанию населения

Современное развитие рыночных отношений в России, а особенно в крупных населенных пунктах, создало благополучную обстановку для проведения различных операций с объектами недвижимости. В результате совершения данных гражданско-правовых операций были выработаны специализированные подходы к оценке данных объектов (так называемая методика финансово-бухгалтерских коэффициентов по отраслям), а рыночная стоимость земли рассчитывалась методом вычисления ее из финансовой стоимости всего объема недвижимости, в результате чего были получены специализированные коэффициен­ты, указывающие на размер рыночной стоимости всего объема (зда­ние-сооружение и земельный участок) недвижимости.

Поэтому данный подход позволяет вывести несколько унифициро­ванных формул по оценке рыночной стоимости земель иод некоторы­ми отдельно стоящими или позволяющими провести индивидуальные оценки коммерческими объектами. Необходимо отметить, что если данная структура (фирма-офис) занимает только какую-то опреде­ленную часть здания-сооружения, то по объему всего здания-соору­жения можно рассчитать долю отдельной структуры, что, в свою очередь, позволит рассчитать рыночную стоимость той части земель­ного участка (занимаемого зданием-сооружением), которая будет как бы закреплена (выделена) за данной структурой. Согласно этой мо­дели оценки земель (расчет рыночной стоимости земли), занятых ре­сторанами, кафе, ночными клубами, казино и иными общественными увеселительными заведениями, будут производиться по формуле (21):

(21)

где Ц_зкп — рыночная цена земли под коммерческими предприятиями по обслуживанию населения, тыс. руб./га; В — ежемесячная сумма вы­ручки коммерческого объекта (за один год после открытия — его «рас­крутка» за два года работы — период стабилизации дохода), тыс. руб.; М_уз — средневзвешенный коэффициент, корректирующий стоимость коммерческого предприятия по отношению к выручке, тыс. руб.: для ресторанов: 0,25 ≤ М_уз≤ 0,5 (в зависимости от качества обслуживания и количества посадочных мест); для кафе: 0,35 ≤ М_уз≤ 0,7 (в зависимо­сти от пропускной способности и получения услуг); для ночных клу­бов и казино: 0,65 ≤ М_уз≤ 0,85 (в зависимости от уровня сервиса); для других объектов: 0,42 ≤ М_уз≤ 0,92; Т_пн — средневзвешенный период на­блюдения; К_сз — коэффициент, указывающий на остаточную стоимость земельного участка при вычислении стоимости участка из общей сто­имости объекта недвижимости 0,25 ≤ К_сз≤ 0,90, в зависимости от типа коммерческого здания-сооружения на земельном участке га; Р_уч — площадь земельного участка под оцениваемым объектом, га; К_пс — по­вышающий коэффициент, учитывающий организацию подходов и про­езда к оцениваемому земельному участку, K_nc ⁼ 1,35.

Применение данных методов и моделей экономической оценки зе­мель поселений позволяет провести оценку практически всех земель на территориях муниципальных образований. Данные методики, были апробированы на территориях Московской, Нижегородской, Пензен­ской, Мурманской, Ленинградской областей.

ТЕМА 9