8.11. Оценка земель, занятых жилой застройкой и отдельными категориями коммерческих зданий-сооружений

Для оценки земель, занятых жилой застройкой, в частности много­этажными жилыми домами, и некоторыми категориями коммерче­ских зданий-сооружений, будет применяться многопользовательская информация о сделках по продаже и (или) аренде квартир и офисов. Исходя из того что в расчетах будут использоваться данные о рыноч­ных ценах на квартиры, офисы и другие объекты недвижимого иму­щества, рыночная цена земельного участка будет рассчитываться по формуле (19):

(19)

где Ц_зу — рыночная цена земли (полученная методикой вычисления стоимости земли из стоимости объекта недвижимости), тыс. руб./м²; Ц_п — цена продажи квартиры, тыс. руб./м²; Р_пк — общая площадь про­даваемой квартиры, м²; Ц_с — реальная цена строительства 1 м² общей площади (информация берется непосредственно у строительной орга­низации из ее инвестиционного проекта в среднем по населенному пункту или по микромасштабу), тыс. руб./м²; О_с — понижающий ко­эффициент, корректирующий современную стоимость строительства зданий-сооружений в зависимости от возраста здания-сооружения (0,1 < О_с < 1); например, для Мурманска и Мурманской области он был рассчитан в таких диспропорциях (данные на 1 января 1997 г.):

• возраст дома от 1 до 6 мес. - О_с = 0,92;

• от б мес. до 12 лет - О_с = 0,89;

• от 12 до 20 лет-О_с = 0,65;

• от 20 до 25 мес. - О_с = 0,45;

• от 1 до 6 мес. - О_с = 0,92;

• общее 25 лет - О_с = 0,3;

коэффициент О_с зависит от региона местонахождения здания-соору­жения и степени воздействия природно-климатических и антропоген­ных условий окружающей среды здания-сооружения; К_с — региональный корректирующий коэффициент, зависит от условий эксплуатации здания-сооружения и соответствия строительных материалов мест­ным природно-климатическим условиям, (0,65 < К_с < 1,85; К_с = 1,235 (в Мурманске)); К_ро— региональный повышающий коэффициент, указывающий на удорожание стоимости строительства и регионального уровня градостроительства (0,85 < К_ро < 1,8; К _о = 1,235 (в Мур­манской области)); Н_р— повышающий коэффициент учитывающий проведение капитального ремонта здания-сооружения (1,1 < К_ро < 1,65; К_ро = 1,235 (в Мурманской области)); К_нк — повышающий коэффи­циент, учитывающий подключение здания-сооружения к инженерно-техническим (обслуживающим) коммуникациям (1,25 < К_нк < 1,45); К_л — региональный коэффициент ликвидации объектов недвижимо­сти, зависит от уровня развития местного рынка недвижимости и степени соответствия спроса и предложения (0,1 < К_л < 6,5); Ц_s — индексный указатель текущего курса доллара, (применяется сред-неквартальное значение для случаев, если Ц_п и Ц_с указываются в долларах или условных единицах, в других случаях Ц_s = 1; Ц_к — ин­декс-показатель удельного веса общей (жилой) площади к площади всего дома:

• Ц_к-1-2 этажа «0,98;

• Ц_к — 5 этажей = 0,88;

• Ц_к — 9 этажей = 0,92;

• Ц_к — 12 этажей = 0,93;

• Ц_к - 16-22 этажей = 0,98;

К_зс — коэффициент удельной землеемкости общей площади здания-сооружения, показывает величину, объем, площадь здания-сооруже­ния на единицу площади земельного участка, м² общ. пл./м² зем. уч.

Коэффициент K_зc будет рассчитываться по формуле (20):

где Р_э — общая жилая площадь на этаже, в многоквартирном доме (офи­се) (85 < Р_э < 192) (определяется из паспорта объекта); К_зп — количество этажей в здании-сооружении 2 < К_зп < 22; К_пд -- количество подъездов в здании-сооружении (жилом доме) (1 < К_пд< 10); Р — площадь земель­ного участка под зданиями и сооружениями (Р_зуч= 0,15 га = 1500 м², 0,05 га ≤ Р_зуч ≤ 2 га); К_п — повышающий коэффициент, учитывающий подходы и проезды к оцениваемому земельному участку, К_п = 1,2; К_сп — повышающий коэффициент, учитывающий прилегающую тер­риторию детской площадки и (или) зоны отдыха, К_сп=1,35.