8.5. Оценка земель природно-рекреационного использования

В настоящий момент в населенных пунктах происходит тенденция по формированию природно-рекреационных территорий, предназна­ченных для оздоровления санитарно-экологической и психоэнергети­ческой неблагоприятной обстановки в населенных пунктах. Эта рабо­та требует соответствующих затрат по подготовке и обустройству земельного участка, отводимого для данных целей, поэтому оценка зе­мель, занятых природно-рекреационными объектами, будет прово­диться по следующей представленной автором формуле (4):

где Ц_зп-р — цены земли занятой природно-рекреационными объектами, тыс. руб./га; Σ Р_з — сумма капитальных затрат на оборудование и благоустройство территории природно-рекреационного объекта, тыс. руб.; ΣА_о — общая сумма амортизационных отчислений на поддержку ра­ботоспособности и саморазвития природно-рекреационного объек­та, тыс. руб.; N— срок капитализации до капитального ремонта или переустройства территории природно-рекреационного объек­та (15-25 лет); П_зу — площадь земельного участка, занятого природно-рекреационным объектом, га; Епз — коэффициент приведения затрат по отношению к занимаемому земельному участку или коэффици­ент соотношения затрат на улучшение территории конкретного земель­ного участка (0 < Е_пз < 1,0); в нашем случае Е_пз = 0,34.

8.6. Оценка земель, занятых объектами промышленно-коммерческого назначения

К данной группе объектов можно отнести следующие: объекты культурно-зрелищного назначения, многоэтажная и индивидуальная застройка, офисная застройка, промышленные предприятия (пред­приятия с площадью земельного участка до 10 га, модульные предпри­ятия и т. д.).

Процесс определения стоимости земельных участков, занятых вы­шеперечисленными объектами, будет базироваться на рыночной стоимо­сти данных объектов и восстановительной стоимости (определяется затратным методом).

Сам расчет стоимости земельного участка будет производиться по формуле (5):

где Цзр — стоимость земельного участка, тыс. руб./га.; Ц_ор — рыночная стоимость зданий-сооружений, находящихся на земельном участке, тыс. руб.; Ц_в — восстановительная стоимость зданий-сооружений (рассчитанная затратным методом), тыс. руб. или тыс. руб./м²; К — коэффициент, учитывающий величину подключения данного здания-сооружения к инженерным коммуникациям (0,8 ≤ К ≤ 1,25); п — повышающий коэффициент, показывающий удорожание здания-со­оружения вследствие непредвиденных расходов при строительстве аналогичного объекта (1,05 ≤ п ≤ 1,15); Р_э — общая площадь этажа здания-сооружения, м²; К_э — количество этажей в здании; К_пд — коли­чество подъездов (секций) и входов в здание-сооружение, шт.; Р_о — площадь земельного участка, отведенного под здание-сооружение (объект недвижимости), га или м²; Т — повышающий коэффициент, по­казывающий увеличение площади участка за счет подъездных путей, Т = 1,2; И — повышающий коэффициент, показывающий увеличение площади участка за счет прилегающей рекреационной площадки,

(1,2 ≤ И ≤ 1,45).

Применение данной методики оценки земельных участков, занятых зданиями-сооружениями промышленно-коммерческого назначения, по­зволяет с высокой точностью (погрешность оценки составляет 2 %) получить рыночную стоимость (базовую) данных земельных участков. Переложение методики на ЭВМ и применение специализированных пользовательских программных продуктов позволяют добиться высо­ких результатов и экономии времени на оценку.