8.3. Методы массовой оценки земель городов (населенных пунктов)

Для оценки земель населенных пунктов, городского и поселково­го типа необходимо проводить массовую оценку земель но опреде­ленным типам землепользователей. Массовая оценка земель насе­ленных пунктов предусматривает систематическую оценку групп земельных участков на определенную дату с использованием пер­спективных приемов и статистического анализа результатов вычис­лений. Применение массовой оценки позволяет проводить оценку не отдельных земельных участков, а группы земельных участков, сходных по основным функциональным и типовым характеристи­кам. Для этих целей необходимо разделить всех городских земле­пользователей по группам.

Основными определяющими признаками группирования землеполь­зователей по оценочным группам являются следующие:

1. социальная значимость данных объектов в инфраструктуре насе­ленного пункта;

2. особенности строительства и размещения на территории насе­ленного пункта;

3. особенности наличия и эксплуатации инженерно-строительной инфраструктуры населенного пункта;

4. производственно-техническая характеристика объекта на конк­ретном землепользовании;

5. взаимосвязь городских землепользователей между собой по ос­новным факторам производства и потребностей производства (коммуникации, транспорт, социально-бытовая инфраструктура, условия размещения производства, требования по технике без­опасности и эксплуатации данных объектов);

6. особенности хозяйственно-экономического оборота земель;

7. особенности хозяйственно-экономического использования зе­мельных участков.

Анализ данных признаков позволяет сделать вывод о неоднородно­сти применяемых методических подходов к оценке различных групп землепользователей населенных пунктов. Условно их можно сгруп­пировать в следующие сегменты.

• I сегмент — группа землепользователей, включая крупные про­мышленные предприятия (занимающие площадь от 1,5 га): земли, занятые объектами оборонного и авиакосмического назначения, коммунально-складские объекты, объекты связи и космического обеспечения, транспортные магистрали (службы по их обслужи­ванию), городские леса (как резервная территория под застрой­ку), земли сельскохозяйственного назначения (как резервная территория под застройку), куммунально-бытового назначения (химчистка, прачечные, котельные, медицинско-лечебные учреждения, крупные объекты общепита).

• II сегмент — группы объектов коммерческого назначения (площадь до 12 га): складские помещения, предприятия питания и торговли (мелкие кафе, рестораны, палатки и павильоны);

• III сегмент — группа землепользователей, включая объекты с уни­кальным условием использования земель: городские леса и лесо­парки (биологического и рекреационного значения), земли сель­скохозяйственного назначения (причем оценка пашни, орошаемой пашни и пахотных земель двойного регулирования производит­ся отдельно).

Анализ перечисленных групп землепользователей показывает, что для каждой из этих групп и их отдельных составляющих (единичных объектов оценки) будет применяться своя методика экономической оценки земель населенных пунктов.

В частности, при оценке земель любой или каждой из перечислен­ных групп землепользователей можно применять трансформирован­ный затратный метод массовой оценки земельных участков.

При оценке земель II группы землепользователей необходимо при­менять, для более точной оценки земель, все три метода оценки и ме­тодику вычленения стоимости земли из рыночной стоимости объек­та недвижимости (многоэтажные дома, офисные здания и другие коммерческие предприятия). Для решения этой задачи необходимо иметь данные о рыночной стоимости зданий и сооружений на оцени­ваемых землях, данные можно получить двумя методами: доходным и сравнительных продаж аналогичных объектов на рынке недвижи­мости.

Восстановительную стоимость данных объектов с учетом мораль­ного и физического износа определяют по данным БТИ населенных пунктов или с помощью специальной методики градостроительства, основанной на данных кадастра.

Оценка III группы землепользователей, группы землепользовате­лей с уникальными условиями использования земель, предполагает комбинированный подход к оценке таких землепользователей, так как данные земли будут являться не просто пространственным базисом, но и орудием производства. Это требует особого подхода, определен­ного выражения в экономической оценке.

Необходимо отметить, что при оценке лесов будет проводиться оцен­ка территорий, занятых не только городскими лесами, но и лесопарка­ми, парками, аллеями, защитными лесными полосами и другими насаж­дениями, неразрывно связанными с оцениваемыми участками.

Для более полного выявления ценовых зон оценку таких земель при­вязываем первоначально к архитектурно-градостроительному зониро­ванию, а затем, по мере возникновения аналогичных ценовых участ­ков и кварталов, производим ценовое зонирование.

Общие принципы выбора объекта оценки. Интересующий нас объект оценки — населенный пункт — определен как совокупность территориально-производственного базиса проживания людей.

Оцениваемый объект должен отвечать набору определенных прин­ципов оценки, позволяющих существенно облегчить задачу эксперта в процессе экономической оценки земель населенных пунктов.

В частности, автором определены следующие принципы: сформи­ровавшейся городской черты, принцип формирования среды обита­ния и жизнедеятельности человека, принцип автономности (район­ный центр), принцип функциональности территории.

Рассмотрим более подробно эти принципы.

Принцип сформировавшейся городской черты. Любой населен­ный пункт — объект оценки — должен иметь четко определенную городскую черту, в которой присутствуют все современные атрибуты населенного пункта.

Данный принцип позволяет в процессе проведения массовой оцен­ки земель населенного пункта получить более точную информацию о всех закономерностях формирования населенного пункта. В данном случае под городской чертой понимается любая граница населенного пункта (деревни, села, поселка, города).

Принцип сформировавшейся среды обитания и жизнедеятельно­сти человека. Данный принцип означает, что оцениваемый объект должен отвечать следующим требованиям:

1. более 70% населения города проживает свыше 10 лет в данном населенном пункте;

2. населенный пункт имеет четкое деление на селитебные и про­мышленные районы (микрорайоны);

3. населенный пункт должен иметь сформированную структуру об­служивания населения (наличие сети магазинов, пунктов быто­вого обслуживания населения, обеспеченность грузопассажир­ским транспортом, наличие сети улиц и магистралей);

4. наличие административно-управленческого блока и хозяйственно-производственных подразделений по обслуживанию населенно­го пункта.

Принцип автономности. Данный принцип основан на том, что на­селенный пункт обладает достаточной автономностью как объект, способный удовлетворить требования проживающего в границах на­селенного пункта поселения.

Принцип функциональности территории. Данный принцип осно­ван на том, что любой населенный пункт предназначен для расселе­ния людей и приложения труда этих людей, что позволяет более рацио­нально разместить трудовые ресурсы региона. В частности, территория населенного пункта должна иметь весь спектр производств, распростра­ненных в данном регионе.

Все эти принципы являются унифицированными и практически применимы к любым населенным пунктам на территории Российской Федерации.