4. Экономическая оценка земель поселений

Общие принципы оценки земельных ресурсов. Специфика формирования стоимости земли в России. Понятие и принципы массовой оценки земель. Методы массовой оценки земель городов (населенных пунктов). Оценка земель поселений затратным методом. Общие принципы по факторной экономической оценки земель населенных пунктов. Оценка земель природно-рекреационного использования. Оценка земель, занятых объектами промышленно-коммерческого назначения. Оценка земель поселений доходными методами. Общая характеристика доходного метода. Оценка земель сельскохозяйственного назначения. Оценка земель под промышленной застройкой общественного (гражданского) назначения. Оценка земель населенных пунктов методом сравнения и анализа существующих продаж. Оценка земель, занятых жилой застройкой и отдельными категориями коммерческих зданий-сооружений. Оценка земель, занятых коммерческими предприятиями по обслуживанию населения.

8.1. Общие принципы оценки земельных ресурсов. Специфика формирования стоимости земли в России.

Одним из самых специфических и закрытых рынков является зе­мельный рынок, имеющий множество специфических особенностей, отличающих его от других рынков, таких как рынок товаров, рынок ценных бумаг, рынок услуг.

Во-первых, земельный рынок в России делится на строго определен­ные сферы по видам землепользователей. Рынок сельскохозяйственных земель в России уже сейчас лидирует и составляет уже около 75% всех сделок (по данным на январь 2004 г.), рынок земель, занятых жи­лищной застройкой, сейчас составляет около 20 % всех сделок, осталь­ные 5 % занимают сделки, связанные с другими видами застройки.

Во-вторых, на рынке земельных участков происходит сильная так­сация неоднородных по своему качеству земельных участков. Это свя­зано с тем, что земельные участки могут сильно дифференцироваться в пределах одного района по своим качественным характеристикам (наличие инженерных коммуникаций, инженерно-строительные усло­вия, структура подстилающих пород и т. д.).

Земля как товар является самым специфическим и индивидуаль­ным товаром: два граничащих земельных участка могут отличаться друг от друга очень сильно как по своим физическим характеристи­кам, так и по природным. Спрос и предложение варьируются в связи с ограниченностью данного ресурса в данном городе и регионе, и, как следствие, не происходит выравнивания цен, как на других рынках. Земельные участки являются очень дорогим товаром, и спрос всегда неустойчив, поэтому потери и покупателя, и продавца могут быть очень большими. Надо учесть, что цена земли определяется большим количеством ценообразующих факторов и специфических условий, предъявляемых покупателем. Поэтому количество факторов не все­гда постоянно по регионам и очень изменчиво во времени.

Специфические особенности функционирования земельного рын­ка показывают, что необходима оценка земельных участков. Во избе­жание спекуляции требуется методика, с помощью которой можно определить до проведения операций с земельным участком его при­мерную стоимость. Вследствие этого в ряде стран (США, Великобри­тании, Дании, Нидерландах, Швеции, Италии) возник специальный институт оценщиков (однако впервые профессиональные оценщики появились в XIX в. в России). Притом существует две системы: ком­мерческой и государственной (фискальной) оценки объектов недви­жимости (земли и сооружений). Однако в тех местах, где земельный оборот более интенсивен, где на земельном рынке совершается боль­шое количество операций с землей (купля-продажа, аренда, залог), там рынок земли адаптирован к другим товарным рынкам и потребность в оценке возникает только у фискальных органов (налоговых управле­ний), так как цена образуется непосредственно на рынке; и вместе с тем риэлторские фирмы проводят предварительную оценку земли и перс­пективы ее использования.

В странах с переходной экономикой вопрос первоначальной оценки земельных участков предстает в несколько другом аспекте. Это связа­но прежде всего со слабой законодательной базой и консерватизмом региональных властей и российских граждан, а также с проведением экономических преобразований в стране.

Формирование цены земли в Российской Федерации в условиях реформирования экономических отношений, когда происходит про­цесс формирования земельного рынка, продлится не один год. В условиях относительной стабилизации экономики формирования равно­весной цены, отражающей действительную ценность земель различ­ных групп, не может быть достигнуто. Однако в данных условиях необходимо определение цены земли для следующих целей:

• операции по купле-продаже;

• операции по дарению;

• наследование;

• залоговые операции с земельными участками;

• учет стоимости земель для оценки рентабельности производства и выбора эффективных производств;

• выкуп земельных участков при отчуждении землевладений и зем­лепользовании для общественных нужд;

• определение стартовой цены лотов при аукционной продаже;

• оценка для налогообложения при осуществлении различных операций с земельными участками.

Современные развитие экономических условий требует разработ­ки специфической методологии оценки стоимости земельных участ­ков, особенно в населенных пунктах.

Методы оценки стоимости земельных участков.

Доходный метод. В основе доходного метода лежит определение дохода, приносимого земельным участком при существующей про­центной ставке, и нормы кредитования (кратковременный и долговре­менный срок кредитования).

Применение данного метода строится на прогнозе стоимости зе­мельного участка через определенное время.

Данный метод наиболее подходит для оценки земельных участков, во-первых, часто выставляемых на продажу, во-вторых, приносящих постоянную прибыль. Например, это жилые дома (индивидуальные и многоэтажные), офисные здания и здания коммерческого назна­чения (кафе, магазины, рынки, банки, торговые павильоны и палатки). Этот метод или подход к оценке трудно применить к землепользовани-ям, занятым крупными предприятиями, являющимися структурами крупных производств, а потому редко арендуемыми. Сложность так­же заключается в том, что бывает трудно определить рентный доход и соответствующий коэффициент приведения будущих доходов к со­временному уровню, складывающемуся из ставки ссудного процента на аналогичные виды инвестиций и информационной премии.

Затратный метод. Данный метод базируется на теории, в которой рыночная стоимость земельного участка складывается из базовой стоимости земли (затраты иа контурные обмеры, выдачу документа и т. д.) и амортизационной стоимости улучшений.

Наилучшие результаты затратный метод обычно дает при оценке земельных участков, на которых выполнен весь комплекс инженерно-строительных работ (без нулевого цикла строительства), а все комму­никации находятся в зоне досягаемости (необходимо отметить, что стоимость улучшений увеличивает на 70-90% затраты по строитель­ству зданий и сооружений, а непосредственно стоимость земли пада­ет на 10-40% стоимости различных улучшений). Затратным мето­дом хорошо оценивать земельные участки, занятые промышленными и узкоспециализированными объектами, информация о доходности или продажах которых недостаточна или отсутствует вообще.

Вместе с тем данный метод имеет и существенный недостаток, а именно ограниченное применение при оценке:

• земельных участков с уникальными ландшафтными свойствами;

• территорий, занятых историко-архитектурными памятниками.

Метод сравнительных продаж. Данный метод базируется на сопо­ставлении продаж аналогичных объектов, фактически имевших мес­то. При условии, что оцениваемый объект не сильно отличается от проданных и ситуация на рынке изменилась незначительно, его цена будет приблизительно такой же.

Метод сравнительных продаж может применяться для оценки лю­бых типов земельных участков, находящихся в гражданском обороте, по которым имеется достоверная и достаточная (по объему аналогич­ных сделок) информация. Наиболее часто метод используется при оцен­ке земельных участков, занятых жилой и коммерческой застройкой.

Метод сравнительных продаж исходит из действительных продаж, при этом цены приводятся на конкретную дату, когда пересекаются кривые спроса и предложения.