ГОЛОВАНОВВладимирИванович

«Управление земельными ресурсами»

Курс лекций

Для специальности «Государственное и муниципальное управление»

Москва

2013

Тема 1

1.Роль государства в управлении земельными ресурсами

Земельные ресурсы как объект управления. Основные функции органов управления земельными ресурсами. Правовое обеспечение управления земельными ресурсами. Землеустройство как механизм управления земельными ресурсами. Современный международный опыт управления земельными ресурсами. Разграничение государственной и муниципальной собственности на земельные участки. Формирование системы управления муниципальной недвижимостью. Проведение земельных торгов.

1.1.Земельные ресурсы как объект управления.

Роль земли в государстве и обществе

После 1917 г. в связи с отменой в Конституции РСФСР 1918 г. частной собствен­ности на землю, в начале 20-х годов исчезло само понятие деления на движимое и недвижимое имущество. Сама земля была объявлена достоянием государства и ис­ключена из экономического оборота. Право деятельности на земле подтверждалось правом пользования землей. Земля при этом оставалась в собственности государ­ства. «Основы земельного законодательства СССР и союзных республик» 1968 г. регламентировали порядок предоставления и использования земельных участков исходя из исключительно государственной собственности на землю.

Проведение экономических преобразований на рубеже 80-х и 90-х годов XX в. обусловило необходимость вовлечения земли в экономический оборот. В условиях экономической реформы земля должна «работать» и как условие, и как объект эко­номических отношений. Экономическая «оторванность» социально-экономической деятельности и ее результатов от ее материальной основы, невозможность исполь­зовать экономический «вес» земли при организации этой деятельности, обусловили необходимость проведения земельной реформы. В результате этой реформы земля должна реально превратиться в фактор экономических отношений.

Начало реформ в сфере регулирования земельных отношений приходится на 1990 г. Реформирование существовавших земельных отношений было направлено на радикальные изменения отношений собственности. Признание в Законе «О земель­ной реформе» от 23 ноября 1990 г. частной собственности на землю повлекло за собой возрождение в российском законодательстве категории недвижимости. Земля играет ярко выраженную роль в государстве, выражающуюся, во-первых, в ее про­изводительной роли как основы сельскохозяйственного производства; во-вторых, в обеспечении недропользования (добычи полезных ископаемых). Земля в государ­стве, являясь стратегическим ресурсом, рассматривается как условие и как объект экономических отношений.

В чем же конкретно заключается роль земли в развитии экономических (в ши­роком смысле слова) отношений в государстве? Земля является реальным товаром, обладающим стоимостью. Она рассматривается в качестве одного из важнейших ис­точников дохода государства от рентных поступлений государства (в виде налогов за пользование землей и т.д.).

Прямая продажная стоимость земли (цена) и стоимость земли как объекта инве­стиций (отложенная, или косвенная стоимость) возникают при условии выделения конкретного объекта права — земельного участка.

Очевидно, что реальные и успешные экономические отношения в государстве становятся возможными только при условии реализации той стороны земельных отношений, которая связана с исключительными свойствами земли как ресурса и объекта, проявляющимися в определенных правилах использования конкретных зе­мельных участков.

Таким образом, ясно прослеживается связь экономических отношений в государ­стве в целом, с одной стороны, и земельных отношений — с другой.

Специфика земельных отношений в государстве определяется целями и зада­чами землепользования, а значит, его отношением к земле как объекту управле­ния и регулирования любой деятельности, включая производственную, социальную: и т. д. — наличие самой земли как ее материального основания. Ограниченность и невосполнимость этого ресурса вызывает объективную необходимость общественно­го регулирования правовых норм и условий землепользования.

С понятием земельных отношений тесно связано понятие правового режима, по­скольку, как установлено, все земельные отношения базируются на правовых аспек­тах отношений в обществе.

В самом общем приближении правовой режим представляет собой правила, уста­новленные компетентными государственными органами в целях эффективного ис­пользования земельных ресурсов и организации контроля за соблюдением земельно­го законодательства. Соблюдение правового режима по какой-то части земельного фонда предполагает проведение обязательной государственной классификации это­го фонда для целей управления. В результате появилось понятие категории земель как части единого земельного фонда государства, выделяемой по основному целе­вому назначению и имеющей утвержденный правовой режим.

Земельные отношения в государстве возникают в процессе распределения, вла­дения, пользования и распоряжения землей и нормативно закрепляются системой государственного законодательства (конституционными нормами, гражданским за­конодательством, а также нормами земельного права). Кроме того, земельные от­ношения регулируются частично.лесным, водным законодательством, законодатель­ством о недрах и об охране окружающей среды.

Земельные отношения в государстве реализуются по шести основным направле­ниям:

• порядок предоставления (изъятия) земельного участка, права и обязанности землепользователей (в том числе по распоряжению землей);

• землеустройство и формирование земельного участка как объекта недвижимо­сти;

• государственный учет земельных участков (формирование государственного земельного кадастра; в перспективе — кадастра недвижимости);

• государственная регистрация прав на землю и сделок с земельными участками: государственный и муниципальный контроль за соблюдением земельного зако­нодательства;

• экономические вопросы землепользования (налогообложение земли, установ­ление выкупной цены земли и правил арендной платы, государственная массовая оценка земель).

Земля как товар - это объект купли-продажи, отличающийся конкретными качественными и количественными параметрами (местоположение, размер, то­пография, состояние экологической среды и др.) и удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности. Рыночную цену земли, как и любого товара, определяет соотношение спроса и предложения на нее. Ограниченное количество земельных участков на рынке обусловливает прямо пропорциональ­ную зависимость изменения цен на землю от спроса на нее, который зависит от уровня и динамики цен производимой на земле продукции. Характерной особенностью земли является нулевая эластичность ее предложения на рынке, то есть собственник будет предоставлять землю для использования по назначению за любую плату во избежание потери ренты.

Земельно-имущественные отношения представляют собой правовое, административное, экономическое и информационное взаимодействие субъектов соб­ственности - государственных и муниципальных органов власти, юридических и физических лиц по вопросам состояния, преобразования и передачи объектов собственности — земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости. Государственное управление земельными ресурсами заключается в использовании органами власти организационно-экономического механизма опосредованного воздействия, включающего изменения законодательства, налогообложе­ния, процентных ставок, целевых нормативов, социальных стандартов, критери­ев эффективности и др., на деятельность хозяйствующих субъектов в области вла­дения, распоряжения и пользования земельными ресурсами. Для этого необхо­димо разработать и реализовать на всех уровнях власти взаимоувязанную систе­му правовых, административных и экономических мер, объединенных единой политикой государственного регулирования земельно-имущественных отноше­ний, которая должна обеспечивать стабильное, сбалансированное и эффектив­ное развитие всех объектов земельной собственности независимо от их органи­зационно-правовой формы в интересах отдельных землепользователей и народ­ного хозяйства в целом.

В процессе управления земельными ресурсами государство устанавливает оп­ределенные правила и нормы, как для использования земельных ресурсов стра­ны в целом и их отдельных элементов (категорий земель, видов землепользова­ния), так и для собственников, пользователей и арендаторов. Государственное управление земельными ресурсами имеет два признака: управление государства как органа власти, обладающего территориальным верховенством в отношении всех земель независимо от форм собственности, и управление государства как собственника земли - хозяйственное управление (например, сдача в аренду го­сударственной собственности). При этом должно быть обеспечено рациональ­ное использование земельных ресурсов с достижением экономического, соци­ального и экологического эффектов. Государственное управление федеральных органов исполнительной власти распространяется на находящиеся в эксплуата­ции и неиспользуемые земли на территории Российской Федерации независимо от их категории и форм собственности. В настоящее время из 1, 71 млрд. га зе­мельного фонда 92,4% находится в собственности государства и муниципальных образований, 6, 4% — у частных и 1,2% — юридических лиц.