6.3. Договорные отношения в строительстве.

Взаимоотношения между заказчиком и проектировщиком (проектной организацией) регулируют договором подряда на выполнение проектно-изыскательских работ. Согласно ст. 758 ГК РФ (ч. 2), проектировщик обязуется по заданию заказчика (инвестора) разработать техническую документацию или выполнить изыскательские работы,

а заказчик — принять к оплате их результат.

По договору подряда на выполнение проектно-изыскательских работ заказчик обязан передать проектировщику задание на проектирование, а также другие исходные данные для составления технической документации. Задание на выполнение проектных работ может быть подготовлено по поручению заказчика подрядчиком.

Проектировщик обязан соблюдать требования, содержащиеся в задании на выполнение проектно-изыскательских работ, и вправе скорректировать их с согласия заказчика.

Проектировщик обязан:( см. в учебнике)

Предприятия-застройщики вправе выполнять строительно-монтажные работы по возведению зданий и сооружений собственными силами (хозяйственным способом). Однако на практике застройщики чаще привлекают специализированные подрядные организации (фирмы). Взаимоотношения между застройщиками и подрядчиками

строятся на обычной коммерческой основе с соблюдением прав и обязанностей, вытекающих из договора строительного подряда.

Согласно ст. 740 ГК РФ (ч. 2), договор строительного подряда заключают на строительство или реконструкцию предприятия, здания, сооружения или иного объекта, а также на осуществление монтажных, пусконаладочных и других неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Рекомендуемый перечень статей договора достаточно типизирован и универсален, что позволяет использовать его в качестве базовой схемы при подготовке различных видов договора. Примерный перечень основных статей договора строительного подряда следующий:( см. в учебнике)

По договоренности сторон статьи договора могут быть дополнены и изменены исходя из специфики строящегося объекта, его месторасположения и других условий. Подрядчик может по согласованию с заказчиком (если это предусмотрено условиями договора) привлекать для выполнения комплекса или вида работ (сантехнических, электромонтажных, по благоустройству территории) другие организации субподрядчиков, заключая с ними договоры субподряда.

В таком случае ответственность перед заказчиком за выполнение всех работ в сроки, предусмотренные договором строительного подряда, и с надлежащим качеством принимает на себя подрядчик. В этих условиях подрядчик будет выступать перед заказчиком в качестве генерального подрядчика, а перед субподрядчиком — в качестве заказчика.

В строительной практике заказчик заключает договор, как правило, с одним подрядчиком (именуемым генеральным), выполняющим основную часть работ и принимающим на себя обязательство по координации работ и ответственность за своевременное и качественное выполнение всего комплекса работ, предусмотренных договором. Он привлекает для выполнения отдельных видов работ субподрядные

организации.

Подрядчик может принять на себя обязательство по обеспечению строительства всеми видами материальных ресурсов и оборудования. Если заказчик помимо основного договора подряда заключает другие договоры на выполнение отдельных видов и комплексов работ, необходимых для сооружения объекта, то координацию работ, пред усмотренных основным договором, с работами, предусмотренными другими договорами, обеспечивает заказчик. Последний несет ответственность за своевременное завершение всех работ по сооружению объекта.

Заказчик может заключать и отдельные договоры с подрядчиками на выполнение фиксированных объемов работ с поставкой или без поставки оборудования, разовые договоры на поставку и монтаж оборудования, на строительство отдельных зданий и сооружений и другие договоры.

По отдельному договору каждый подрядчик несет ответственность перед заказчиком только по своим прямым обязательствам, а заказчик координирует деятельность каждого подрядчика, чтобы разные исполнители не препятствовали друг другу и выполняли свои работы и поставки в необходимой последовательности. Для генерального подрядчика отдельным договором является договор субподряда. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик может принять на себя ответственность по обеспечению эксплуатации объекта после сдачи его заказчику на период, предусмотренный в договоре. Подрядчик несет риск случайной гибели объекта строительства, составляющего предмет договора подряда, до приемки этого объекта заказчиком. Если объект строительства до приемки его заказчиком утрачен или поврежден вследствие низкого качества предоставленных заказчиком материалов, конструкций или его неправильных указаний, то подрядчик вправе требовать оплаты всех выполненных им работ (по сметной стоимости).

Подрядчик обязан вести строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, которая определяет объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, подтверждающей стоимость (цену) работ. Как правило, подрядчик обязан выполнять все строительно-монтажные работы, зафиксированные в технической документации и смете.

Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также сроки и обязанности сторон по ее представлению. Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы, которые подлежат обязательному выполнению, обязан сообщить об этом заказчику. При неполучении от последнего ответа в течение десяти дней подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения данных убытков, если аргументирует отсутствие необходимости в осуществлении дополнительных работ. При согласии заказчика на проведение и оплату дополнительных работ подрядчик может отказаться от их выполнения только в случаях, когда они не входят в сферу его профессиональной деятельности либо не могут быть выполнены подрядчиком но не зависящим от него причинам.

Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при обязательном условии, что вызываемые этим дополнительные работы не превышают 10 % от указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера зафиксированных в договоре работ. Внесение в техническую документацию изменений сверх 10 % от общей стоимости работ производят на основании согласованной сторонами дополнительной сметы. Подрядчик вправе потребовать от заказчика пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10 %. Подрядчик может также требовать возмещения различных расходов, которые он понес в связи с устранением дефектов в технической документации.

Обязанность по обеспечению объекта строительства материалами или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено возложение данных обязанностей на заказчика.

Заказчик осуществляет оплату выполненных подрядчиком работ в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые определены договором строительного подряда. Этим договором может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта застройщиком. Расчеты можно осуществлять также по конструктивным элементам за выполнение отдельных работ или их этапов. Стороны вправе согласовать размер резервирования средств для финансовых гарантий и порядок их перечисления. В договоре целесообразно предусматривать условия, при которых заказчик вправе задержать оплату выполненных работ подрядчику:

• неустранение выявленных в работе дефектов;

• причинение ущерба заказчику;

• в случае отставания выполнения работ от объемов, предусмотренных графиком их производства, и др.

Окончательный расчет заказчик производит после выполнения подрядчиком всех работ по договору, включая и устранение дефектов, выявленных при приемке объекта, с зачетом ранее перечисленных подрядчику средств и суммы средств финансовых гарантий, если они были предусмотрены в договоре подряда.

Заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных работ по договору подряда, должен немедленно приступить к приемке готового объекта (этапа). Заказчик осуществляет его приемку за свои счет, если иное не предусмотрено договором строительного подряда. В необходимых случаях в приемке

результата работ принимают участие представители государственных органов и органов местного самоуправления. Сдачу результата работ подрядчиком и приемку его заказчиком оформляют актом, подписанным обеими сторонами. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным только в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им необоснованными. Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполненных работ, соблюдением сроков их выполнения (графиком), качеством представленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования последним материалов заказчика. Для проведения этой работы заказчик вправе заключать самостоятельно (без согласия подрядчика) договор об оказании ему различных инжиниринговых услуг со стороны инженерной организации. В таком случае в договоре строительного подряда определяют функции инженерной организации, связанные с последствиями ее действий для подрядчика.

Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, застраховать соответствующие риски. Сторона, на которую возложена обязанность по страхованию, должна представить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, зафиксированных в договоре строительного подряда. В состав такого доказательства включают необходимые сведения о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках. Страхование не освобождает страхователя от обязанности принять надлежащие меры для предотвращения наступления страхового случая.

7.Новые формы инвестирования в основной

капитал.

7.1. Финансовая аренда (лизинг) как метод финансирования

капитальных вложений.

Лизинг как альтернативная форма финансирования долгосрочных инвестиции получает все большее распространение в народном хозяйстве современной России. Понятие ≪финансовая аренда (лизинг)* закреплено в ст. 665 ГК РФ, где И дано его определение: ≪По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и пред оставить арендатору это имущество во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца≫.

Арендодатель самостоятельно приобретает имущество для арендатора не уведомляет продавца, что оно предназначено для передачи в аренду определенному лицу. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, продавец непосредственно передает арендатору имущество в месте его нахождения. Арендатор вправе предъявить продавцу имущества требования в отношении его качества и комплектности, сроков поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. ГК РФ предоставляет в этом случае односторонние преимущества арендодателю, поскольку арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. Такое право он получает только в случае, когда имущество, авляющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору (по вине арендодателя) в указанный в этом договоре срок, а если в договоре подобный срок не определен — в иной разумный срок.

В ст. 670 ГК РФ уточняют трехсторонние отношения участников сделки: ≪В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы≫. При солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить требование к должнику в полном объеме, что вытекает из ст. 326 ГК РФ.

Если ответственность за выбор продавца возложена на арендодателя, то арендатор вправе по своему выбору предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность. Однако ГК РФ не уточняет, в какой форме могут быть предъявлены такие требования и как они будут реализованы на практике — путем обращения в арбитражный суд или в иной форме.

В Федеральном законе от 29.01.2002 г. № 10-ФЗ≪О финансовой аренде (лизинге)≫ (вторая редакция) дано иное определение этого понятия, не совпадающее с приведенным в ГК РФ: ≪Лизинг — совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга≫.

Таким образом, по экономической природе лизинг выражает систему денежных отношений, связанных с передачей имущества во временное пользование на основе его получения и последующей сдачи в долгосрочную аренду. В то же время лизинг — это вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга юридическим и физическим лицам за определенную плату на фиксированный срок и на согласованных условиях с правом выкупа имущества лизингополучателем.

Лизинговая деятельность — вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества с последующей передачей его в лизинг.

Договор лизинга — договор, в соответствии с которым арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю данное имущество за плату во временное владение И пользование. Договором лизинга может быть установлено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляет лизингодатель.

Лизинговая сделка — это совокупность договоров, необходимых для реализации договора лизинга между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом (поставщиком) предмета лизинга.

Такая сделка может включать в себя условия по оказанию дополнительных услуг лизингодателем лизингополучателю, а именно:(см. в учебнике)

Предметом лизинга может быть движимое и недвижимое имущество (здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое имущество). В качестве предмета лизинга могут выступать предприятия и иные имущественные комплексы. Предметом лизинга не могут быть земельные участки сельскохозяйственного назначения и иные природные объекты, а также имущество, которое федеральным законодательством запрещено для свободного обращения. Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, остается собственностью лизингодателя. Право владения и пользования предметом лизинга переходят к лизингополучателю в полном объеме, если договором лизинга не определены иные условия.

Для лизинга характерна противоречивая экономическая природа. С одной стороны, лизинг представляет собой вложение средств на возвратной основе в основной капитал предприятий. Предоставляя на определенный срок (свыше одного года) движимое и недвижимое имущество, собственник (лизингодатель) в установленное время получает его обратно, то есть проявляется действие принципов срочности и возвратности. За свою услугу он получает комиссионное вознаграждение, и тем самым реализуется принцип платности. Следовательно, по содержанию лизинг соответствует кредитным отношениям и приобретает признаки кредитной сделки. В то же время по форме, поскольку лизингодатель (заимодавец) и лизингополучатель (заемщик) имеют дело с капиталом не в денежной, а в товарной форме, лизинг внешне аналогичен реальным инвестициям. Основой любой лизинговой сделки служит финансовая, а правильнее — кредитная операция. Лизингодатель оказывает услугу лизингополучателю, так как последний

приобретает имущество за полную стоимость и за счет периодических взносов по истечении определенного срока возмещает эту стоимость. Поэтому, исходя из финансовых отношений между лизингодателем и пользователем имущества, лизинг можно рассматривать как форму кредитования приобретения движимого и недвижимого имущества, альтернативную традиционному банковскому кредиту.

Таким образом, если квалифицировать лизинг как передачу имущества во временное пользование на условиях срочности, возвратности и платности, его можно характеризовать как товарный кредит в основной капитал предприятий. Поэтому в экономической интерпретации лизинг — это кредит, предоставляемый лизингодателем лизингополучателю в форме передаваемого в пользование имущества. Субъектами кредитных отношений являются заимодавец (лизингодатель) и заемщик (лизингополучатель), а объектом кредита выступают отдельные элементы основного капитала предприятий.

Для практики современной России характерно, что при отсутствии налоговых льгот приобретение долгосрочных активов по лизингу часто дороже, чем с привлечением банковского кредита, так как лизингополучателю необходимо обеспечить дополнительный

доход для лизингодателя. Поэтому часто возникает вопрос: что выгоднее, кредит или лизинг? Подобное сравнение можно осуществлять только при условии одинаковой доступности получения инвестиционного актива в кредит и по лизингу.

Крупные и средние компании индустриально развитых стран, являющиеся первоклассными заемщиками, как правило, не прибегают к услугам лизингодателей. Во-первых, законодательством разрешена ускоренная амортизация капитальных активов. Это нивелирует преимущества лизинга, так как возможно перенесение выплаты налога па прибыль на более поздние периоды. Во-вторых, для первоклассных клиентов банка вполне доступны долгосрочные кредиты на приобретение машин и оборудования с сопутствующими монтажными и иными работами. В данном случае соблюдается ≪золотое≫ банковское правило — капитальные активы должны финансироваться за счет долгосрочных обязательств. В-третьих, крупные корпорации не желают нести дополнительные расходы по содержанию финансовых посредников в лице лизинговых компаний.

Вместе с тем лизинг позволяет многим компаниям (особенно мелким) начать или расширить свой бизнес за счет внедрения новой техники, особенно при дефиците собственных средств и отсутствии кредитных возможностей. В развитии лизинга заинтересованы и производители машин и оборудования, так как он позволяет увеличить объем производства и продаж. Не случайно в странах ЕЭС на долю лизинга приходится 15-20 %, а в США - 30-35 % от общего объема капитальных вложений.

При лизинге право пользования имуществом отделяется от права собственности на него. Лизингодатель (собственник) сохраняет за собой право собственности на передаваемое в лизинг имущество, тогда как право пользования им переходит к лизингополучателю.

После завершения срока лизинга переданное в пользование имущество остается собственностью лизингодателя. Как правило, в лизинговом договоре предусматривают право лизингополучателя на приобретение объекта (по остаточной стоимости) после истечения срока договора, следовательно, и права собственности на него.

Субъектами лизинговых отношений являются:(см. в учебнике)