Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения

Купля-продажа:

Гражданский кодекс РФ.

Земельный кодекс РФ 2001 г.

ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» от 29.07.2002: правовой режим земельных долей, порядок выдела участков в счет долей.

Оборот земельных участков – в соответствии с Гражданским з-вом и ЗК РФ. Зем. Участки, отнесенные к землям изъятым из оборота, не могут быть объектами сделок и предоставляться в частную собственность.

Подробно регулирует оборот земель с/х назначения ФЗ «Об обороте земель с/х назначения».

Принципы:

- сохранение целевого использования зем.участков,

- установление предельного размера зем.участков, которыми может распоряжаться один собственник,

- преимущественное право покупки зем.участка или доли в праве общей собственности субъектом РФ,

- установление особенностей предоставления зем.цчастков иностранным лицам. Могут только на праве аренды,

ФЗ устанавливает предельные размеры и требования к местоположению уч-ков, обязанность лица произвести отчуждение, порядок принудительного изъятия.

Порядок купли-продажи:

- извещение органов субъекта РФ (или местного самоуправления) в пис. виде о намерении продать с указанием основных условий,

- в случае отказа или неуведомления продавца в течение 1 мес. Продавец вправе продать участок третьему лицу,

- если меняются условия продажи (снижается цена), то новое уведомление,

- в случае нарушения порядка уведомления органы субъекта РФ вправе в течение года в судебном порядке перевести на себя права собственности.

Порядок купли-продажи долей в праве общ.собственности:

- извещение других участников общей собственности в пис.виде (или путем публикация в сми) о намерении продать с указанием основных условий,

- в случае отказа или неуведомления продавца в течение 1 мес. продавец направляет извещение органу субъекта РФ (или местного самоуправления) о намерении продать с указанием основных условий,

- в случае отказа или неуведомления продавца в течение 1 мес. продавец вправе продать участок третьему лицу,

- если меняются условия продажи (снижается цена), то новое уведомление по тому же кругу,

- в случае нарушения порядка уведомления органы субъекта РФ и др.участники вправе в течение года в судебном порядке перевести на себя права собственности.

Аренда:

Гражданский кодекс РФ.

Земельный кодекс РФ 2001 г.

ФЗ «Об об-те земель с/х назначения» от 29.07.2002: правовой режим зем. долей, порядок выдела участков в счет долей.

ГК: Ст.606: аренда – договор имущественного найма, по которому арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное пользование; плоды, продукция и доходы от арендованного имущества – собственность арендатора.

Ст.615: право арендодатора с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, передавать права и обязанности другому лицу, предоставлять в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал или в качестве паевого взноса.

ФЗ, ЗК: Только участки (в том числе в долевой собств.), прошедшие гос.кадастровый учет.

Срок договора аренды – не более 9 лет. По истечение срока арендатель имеет преимущественное право на заключение нового договора на прежних условиях (за иск. Случаев п3 ст.35, п.1 ст.36 ЗК).

Иностранные граждане – только на праве аренды могут владеть зем.участками с/х назначения.

Размер арендной платы – по договору аренды.

Преимущественное право покупки участка арендатором в порядке, установленном для продажи долей (за искл. случаев – п.1ст36 ЗК)

При аренде на срок более 5 лет досрочное прекращение аренды по требованию арендодателю – только по решению суда.

В случае аренды доли – договор заключается со всеми уч-ками, либо с одним при наличии у него доверенностей от других.

Аренда с правом выкупа (или выплатой всей стоимости в счет арендной платы) – возможна с предусмотрением этих условий в договоре аренды (особенности – ст.8 и 10 ЗК РФ).

Предельная площадь арендованного участка у одного арендатора – не ограничена.

В современных экономических условиях договор является основным способом правового оформления хозяйственных отношений. В настоящее время все стадии аграрного производства: переработка, хранение и реализация сельскохозяйственной продукции, материально-техническое и энергоснабжение, кредитные и иные отношения должны сопровождаться заключением договоров.

Вместе с тем законодательство о договорах в АПК находится в стадии формирования. Изменение аграрной структуры, имущественных отношений, разрыв „старых, образование новых связей тормозят внедрение договоров в сельском хозяйстве. Однако участники аграрного сектора не имеют иного пути, как осваивать договор. Сразу следует заметить, что делать это необходимо с соблюдением принципов договорных отношений и всех требований законодательства – гражданского и аграрного. Важно с самого начала правильно понимать правовую природу договора, ориентироваться в содержании нормативных документов, регулирующих договорные отношения. Дело в том, что договор, составленный и исполняемый в противоречие законодательству, не только ставит под угрозу его выполнение, но и защиту прав тех лиц, чьи интересы затронуты договором. А в результате страдает стабильность хозяйственных связей в целом.

Вот почему все стадии реализации договора (его заключение, исполнение, прекращение действия) имеют важное значение для выполнения согласованных им работ.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Это самое общее определение договора, закрепленное нормой ГК.

Поскольку договор является по законодательству двух-или многосторонней сделкой (ст. 154 ГК РФ), к нему применяются правила, предусмотренные главой 9 ГК.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются также общие положения об обязательствах, установленные ГК, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Кодексе.

В целом регулирование договорных отношений в АПК за последнее время существенно изменилось. Его уже нельзя отождествлять с тем периодом, который принято называть временем административно-командной системы управления в сельском хозяйстве, когда связи устанавливались административным путем, а выполнение обязательств было жестко регламентировано и контролировалось государственными и партийными органами. В связи с этим договорные отношения в АПК были весьма специфическими: вопросы заключения и выполнения договоров регулировались особыми нормативными актами.

В настоящее время нормы, устанавливающие особый режим действия договоров в АПК, постепенно уступают место общим гражданско-правовым нормам. Сельскохозяйственные товаропроизводители уже не связаны обязанностью заключать договоры в утвержденной нормативно форме (как это было ранее). Стороны свободны в выборе партнера по хозяйственной деятельности.

Традиционно договорные отношения, составляющие основу сельскохозяйственного производства, делятся на несколько видов: договоры в сфере материально-технического обеспечения сельскохозяйственных организаций; договоры в сфере производственно-технического обслуживания; договоры в сфере финансовых отношений (кредитные отношения, отношения с банками и иными финансовыми организациями); договоры в сфере реализации. К этим видам следует добавить и договоры по использованию земли и недвижимого имущества, однако они имеют косвенное отношение к хозяйственной деятельности и здесь не рассматриваются.

49

Материально-техническое обеспечение сельскохозяйственных ком­мерческих организаций (предприятий) в широком смысле включает не только собственно материально-техническое снабжение этих хозяйств, осуществляемое с использованием таких традиционных форм, как поставки продукций производственно-технического назначения и купля-продажа средств производства и иных ресурсов производства, но и строительство, осуществляемое на подрядной основе, производственно-техническое обслуживание, опосредуемое договорами подрядного типа, а также соз­дание и передачу научно-технической продукции и, наконец, информацион­ное обслуживание, также осуществляемое в рамках специальных дого­воров, учитывающих специфику этой деятельности.

До 1988 года материально-техническое снабжение сельскохозяйствен­ных коммерческих организаций (предприятий) велось на основе договоров заказа, заключавшихся этими предприятиями с организациями Сельхоз­техники, которые, в свою очередь, по договорам поставки получали технику, оборудование, строительные материалы и иные материально-технические ресурсы для сельского хозяйства у предприятий-изготовителей по пла­новым договорам поставки продукции, которая распределялась в строго централизованном порядке.

В ходе экономических реформ конца 1980-х годов эта система была отвергнута и материально-техническое снабжение сельскохозяйствен­ных коммерческих организаций (предприятий) оформляется договорами поставки продукции производственно-технического назначения, урегу­лированными, в основном, Положением о поставках такой продукции!. Кроме того, ряд особенностей материально-технического снабжения в агропромышленном комплексе отражен в нормативных актах на уровне правительственных постановлений.

По этим договорам покупателем является сельскохозяйственная коммерческая организация (предприятие) — аграрное товарищество или общество, кооператив, иные производители сельскохозяйственной продукции, причем законодательство прямо предусматривает, что кре­стьянские хозяйства и арендаторы приобретают сельскохозяйственную технику на тех же основаниях и в том же порядке, что и аграрные това­рищества, общества, кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия.

Поставщиками по данным договорам выступают, как правило, спе­циализированные предприятия и организации. Многие из них прежде входили в систему агроснаба.

Кроме того, обновление системы хозяйственных связей включает переход к снабжению сельскохозяйственных коммерческих организаций (предприятий) через прямые связи с производителями сельскохозяй­ственной техники или ее импортерами.

Помимо договоров поставки, сельскохозяйственная техника может быть приобретена и в порядке оптовой торговли.

Оптовая торговля, как и поставка — это в экономическом смысле купля-продажа. Однако по общему правилу оптовая торговля, как раз­новидность Д9говора отличается от традиционной поставки тем, что, как во всяком договоре купли-продажи, предмет этого обязательства дол­жен существовать в натуре в момент заключения договора.

В договорах поставки сельскохозяйственной техники, в том числе в порядке оптовой торговли, должны быть указаны качественные и количественные характеристики предмета договора, сроки его исполне­ния, взаимные обязанности и права сторон, связанные с порядком до­ставки, сборки и испытания особенно сложных и новых видов техники и оборудования, определения цены, применяемые в данном случае

Кроме того, стороны в договоре вправе предусмотреть более высо­кий размер штрафных санкций по сравнению с нормами Положения о поставках или ввести санкции за нарушение тех условий, которые не упомянуты в качестве оснований для неустоек или штрафов в законода­тельстве. Что же касается возмещения убытков, то оно в силу прямого указания закона возможно в любых случаях нарушения условий договора. Практической сложностью применения такого серьезного инструмента обеспечения интересов контрагентов, как возмещение убытков, являет­ся сложность подсчета их размера, так как достаточно разработанных и простых в применении методик этого подсчета пока нет.

Помимо договоров поставки, приобретение хозяйствами техники, оборудования, строительных материалов и иных необходимых им средств может быть оформлено договорами купли-продажи.

Как правило, такие договоры используются, если это имущество приобретается у других предприятий сельского хозяйства или промыш­ленности, иных отраслей хозяйства, а также у граждан, кооперативов, совместных предприятий и иных участников хозяйственного оборота.

Заключая договоры купли-продажи техники и оборудования, стороны руководствуются нормами Основ гражданского законодательства и ГК РФ. При этом важно учесть, что ст. 75 Основ установила специальное правило определения цены в договорах купли-продажи, если уровень цены не может быть определен ни из текста договора, ни из действующего законодательства. В этих случаях товар считается проданным по цене, которая в момент заключения договора обычно взималась за аналогич­ное имущество, продававшееся при сравнимых обстоятельствах.

Кроме того, используя договор купли-продажи, стороны должны учи­тывать диспозитивное правило той же ст. 75 Основ: в ч, 2 этой статьи предусмотрено, что если из условий самого договора, законодательства или обычаев делового оборота не вытекает иное, то покупатель должен оплатить продукцию или товар немедленно после передачи ему продан­ного имущества или товарораспорядительных документов на это имуще­ство. Учитывая действие подобного правила, стороны обычно включают в договоры купли-продажи, равно как и в договоры поставки, условия о предварительной оплате продукции.

Ли́зинг (англ. leasing от англ.  to lease — сдать в аренду) — вид финансовых услуг, связанных с кредитованием, приобретением основных фондов.

Лизингодатель обязуется приобрести в собственность определённое лизингополучателем имущество у указанного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Чаще всего это осуществляется для предпринимательских целей, однако с 1 января 2011 года в России это не обязательно. В мировой практике широко распространён потребительский лизинг.^[1] Договор может предусматривать, что выбор продавца и приобретаемого имущества делает лизингодатель. Лизингополучатель может изначально являться собственником имущества.

Предметом лизинга являются любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Земельные участки не могут быть самостоятельным предметом договора лизинга. Содержащийся в ст. 666 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» запрет не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.09.2008 No. 4904/08 и 8215/08).

Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя. Предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору финансового лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по соглашению сторон.